मॉस्को डेवलपर्स ने निर्माण सामग्री की लागत में वृद्धि और विलंबित मुद्रास्फीति द्वारा कीमतों में आगामी वृद्धि को समझाया

2017 की दूसरी छमाही में, रूस में आवास की लागत तेजी से बढ़ेगी, बड़े डेवलपर्स ने आरबीसी रियल एस्टेट इन रशिया फोरम में भविष्यवाणी की थी। मॉस्को क्षेत्र की सरकार के उपाध्यक्ष जर्मन येल्यानुश्किन भी इसी निष्कर्ष पर पहुंचे। डेवलपर्स और सरकारी अधिकारियों ने निर्माण सामग्री की बढ़ती कीमतों, अपेक्षित आपूर्ति की कमी और स्थगित मुद्रास्फीति द्वारा अपनी अपेक्षाओं को समझाया।

निवेश और निर्माण कंपनी एनडीवी ग्रुप के निदेशक मंडल के अध्यक्ष अलेक्जेंडर ख्रीस्तलेव ने भविष्यवाणी की है कि अपार्टमेंट की कीमतों में बढ़ोतरी की पहली लहर 2016 की गर्मियों के अंत में होगी। विकास कंपनी एलएसआर ग्रुप के बोर्ड के सदस्य इवान रोमानोव ने अपने सहयोगी का समर्थन करते हुए कहा, "निर्माण सामग्री की कीमतों में वृद्धि पहले से ही काम कर रही है - यह आवास की कीमतों को 5-7% तक बढ़ा देती है।" “इस सप्ताह मैंने फेडरल एंटीमोनोपॉली सर्विस को एक पत्र भेजा क्योंकि निर्माण सामग्री की लागत में तेजी से वृद्धि हुई है। उदाहरण के लिए, फिटिंग की कीमत में 75% की वृद्धि हुई है। इस वजह से, आवासीय अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ेंगी, ”जर्मन एलियानुष्किन ने कहा।

डेवलपर्स और फोरम प्रतिभागियों ने कहा कि अपार्टमेंट की कीमतों में अगले दौर में आपूर्ति की कमी के कारण वृद्धि होगी। "मेरी राय में, आपूर्ति में कटौती 2017 की दूसरी छमाही में काम करेगी। हम कीमतों में 20-30% की वृद्धि देखेंगे, ”इवान रोमानोव ने कहा। “इस तरह कीमतों में लंबे समय तक बने रहने के कारण पैदा हुई अप्राप्य मुद्रास्फीति की भरपाई हो जाएगी, जिसे हम पिछले साल से देख रहे हैं। यह एक स्प्रिंग की तरह है जो सिकुड़ता और सिकुड़ता रहता है। उपभोक्ताओं के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वे इस वसंत ऋतु में आराम से बैठने और सवारी करने और अपने रियल एस्टेट निवेश से शानदार रिटर्न प्राप्त करने का अवसर न चूकें।

आपूर्ति में कमी इस तथ्य के कारण होगी कि संकट के दौरान, डेवलपर्स नई परियोजनाओं के फुटेज को फ्रीज या कम कर देते हैं, विकास कंपनी बार्कले के निदेशक मंडल के अध्यक्ष लियोनिद काज़िनेट्स ने समझाया। “2016 में शुरू हुए निर्माण की मात्रा पिछले वर्ष की समान अवधि की तुलना में 20% कम है। कीमतें गिरी हैं और निवेश आकर्षण भी गिरा है. यह स्थिति लंबे समय तक रहेगी, ऐसे रुझानों को पलटना आसान नहीं है। 2017 या 2018 तक स्थिति नहीं बदलेगी. इस समय तक, प्रवृत्ति उलट जाएगी: बाजार पर प्रस्तावों की संख्या इतनी कम होगी कि कीमत तेजी से बढ़ेगी, ”काज़िनेट्स ने कहा।

बार्कले कंपनी के प्रमुख का मानना ​​है कि अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि दो वर्षों में 100% तक पहुंच सकती है। “2007 और 2008 को याद करें: तब, डेढ़ साल में, देश में आवासीय अचल संपत्ति की कीमतें दोगुनी हो गईं। हम आसानी से इस स्थिति को दोहरा सकते हैं और देख सकते हैं कि कैसे सिर्फ एक साल में रूस में रियल एस्टेट की कीमतें दोगुनी हो जाएंगी,'' काज़िनेट्स ने निष्कर्ष निकाला।

एंटोन पोगोरेल्स्की

मॉस्को रियल एस्टेट बाजार के विशेषज्ञों को भरोसा है कि निकट भविष्य में माध्यमिक आवास की मांग घटने लगेगी और कीमतें स्थिर नहीं रहेंगी। यह सब रूस विरोधी प्रतिबंधों और कमजोर होते रूबल के कारण है।

ऐसा पहले कभी नहीं हुआ, और यहाँ यह फिर से है

INCOM-रियल एस्टेट एजेंसी के विश्लेषकों के अनुसार, पिछले जुलाई में, 2018 में पहली बार, द्वितीयक आवास बाजार ने पिछले वर्ष की समान अवधि के संकेतकों की तुलना में अधिक मांग दर्ज नहीं की। इससे पहले, इस वर्ष के प्रत्येक महीने में, मांग 2017 की समान अवधि की तुलना में अधिक थी - पांच तक, और कभी-कभी 20 प्रतिशत तक।

रीयलटर्स का मानना ​​है कि बंधक उछाल की समाप्ति के कारण क्रय गतिविधि में कमी आई है। तथाकथित दबी हुई मांग को साकार किया गया - जो लोग ऋण दरों में कमी का इंतजार कर रहे थे, उन्होंने ईमानदारी से इंतजार किया और जो चाहते थे उसे खरीदा। लेकिन अभी तक "वेटर्स" का कोई नया बैच नहीं आया है। और बंधक दरें फिर से बढ़ सकती हैं, उन्होंने चेतावनी दी।

बंधक नियामक Dom.rf के अनुसार, पिछले दस महीनों में (अक्टूबर 2017 से) मास्को में पिछले वर्ष की समान अवधि की तुलना में मासिक रूप से लगभग 60 प्रतिशत अधिक बंधक जारी किए गए हैं। जनवरी से जुलाई 2018 तक मॉस्को में पूरे 2016 की तुलना में अधिक आवास ऋण जारी किए गए।

पिछले गर्मियों के महीने में, द्वितीयक अपार्टमेंट की मांग में गिरावट जारी रह सकती है, उनका अनुमान है: उम्मीद है कि नए रूसी विरोधी प्रतिबंधों के खतरे के कारण अगस्त 2017 की तुलना में 5-10 प्रतिशत कम प्रगति होगी। रूबल का कमजोर होना. "और आर्थिक स्थिति के बिगड़ने की स्थिति में (उदाहरण के लिए, रूस में सबसे बड़े बैंकों पर प्रतिबंधों के प्रभाव के कारण), 2018 के अंत तक मांग में अपेक्षित कुल वृद्धि - 2017 के परिणामों की तुलना में - वर्ष की शुरुआत में अनुमानित 50 प्रतिशत के बजाय 15-20 प्रतिशत होगा "- संपादकों को प्रदान की गई विश्लेषणात्मक समीक्षा कहती है।

फोटो: अलेक्जेंडर कोर्याकोव / कोमर्सेंट

रूबल के कमजोर होने और राजनीतिक स्थिति के बढ़ने के कारण द्वितीयक आवास की मांग में पिछली गिरावट मार्च-अप्रैल 2018 में दर्ज की गई थी: तब बाजार में लगभग 15 प्रतिशत खरीदार गायब थे, जिन्होंने अनिश्चित काल के लिए लेनदेन में प्रवेश करना स्थगित कर दिया था। इसके कारण हैं सीरिया में बिगड़ता सैन्य संघर्ष, रूस और पश्चिमी देशों के बीच संबंधों में लगातार गिरावट, रूसी राजनयिकों का निष्कासन - वह सब कुछ जिसके कारण आर्थिक क्षेत्र में नकारात्मक बदलाव आए।

बढ़ना नियति नहीं है

रीयलटर्स इस बात से इंकार नहीं करते हैं कि इस साल की शुरुआत से मॉस्को में देखी गई माध्यमिक आवास की कीमतों में मामूली वृद्धि के बाद, रीयल एस्टेट की कीमत में फिर से गिरावट शुरू हो जाएगी। साथ ही, INCOM इस बात पर जोर देता है कि द्वितीयक बाजार की स्थिति में उल्लेखनीय गिरावट के बारे में अभी बात करने की कोई जरूरत नहीं है - विक्रेता और खरीदार पहले से ही वित्तीय आपदाओं के बारे में खबरों के आदी हो चुके हैं।

INCOM-रियल एस्टेट में द्वितीयक बाजार विभाग के निदेशक कहते हैं, "नए प्रतिबंध और रूसी मुद्रा का कमजोर होना डरावनी कहानियां हैं जो अब हमारे अधिकांश ग्राहकों को नहीं डराएंगी।" - लाक्षणिक रूप से कहें तो, उन्होंने एक निश्चित प्रतिरक्षा विकसित कर ली है, और आज वे उन पर अधिक शांति से प्रतिक्रिया करते हैं। इसलिए, आर्थिक स्थिति की संभावित जटिलता के बावजूद, अधिकांश खरीदार लेन-देन में प्रवेश करना जारी रखते हैं, हालांकि कभी-कभी वे वास्तव में आगे के विकास की निगरानी के लिए ब्रेक लेते हैं। अगर प्रतिबंधों से हमारे सबसे बड़े बैंकों और अन्य पर असर पड़ा तो रियल एस्टेट बाजार को सबसे ज्यादा नुकसान होगा। परिणामस्वरूप, प्रमुख दर में उल्लेखनीय वृद्धि हो सकती है, इसके बाद बंधक दरों में भी वृद्धि हो सकती है। इसके अलावा, यदि इन बैंकों को तरलता की समस्या है, तो वे संभवतः कड़ी शर्तों के तहत गृह ऋण जारी करेंगे। इसकी वजह से रियल एस्टेट बाजार कुछ संभावित खरीदारों को खो सकता है।'

द्वितीयक आवास की कीमतों के लिए, INCOM टिप्पणियों के अनुसार, इस वर्ष तक वे धीरे-धीरे कम हो रहे थे - यदि दिसंबर 2014 में प्रति वर्ग मीटर औसत आपूर्ति मूल्य 195.1 हजार रूबल के बराबर था, तो 2017 के उसी महीने में - 177.6 हजार रूबल। हालाँकि, अब तक यह आंकड़ा बढ़कर 180.6 हजार रूबल हो गया है। 2018 की शुरुआत से, द्वितीयक संपत्तियों को बेचने की औसत लागत भी बढ़ गई है - 154.4 हजार रूबल से 163.5 हजार रूबल प्रति मीटर। समय बताएगा कि कीमतें उलट जाएंगी या नहीं।

फोटो: एलेक्सी फ़िलिपोव / आरआईए नोवोस्ती

एमआईईएल के अनुसार, 2018 में मॉस्को में द्वितीयक बाजार (पुरानी सीमाओं के भीतर) में बेचे गए अपार्टमेंट की औसत कीमत 9.4 मिलियन रूबल है। एक साल पहले यह अधिक था - 9.6 मिलियन रूबल।

हालाँकि, यह पहले से ही स्पष्ट है: वर्तमान परिस्थितियों में, मूल्य पर्याप्तता पहले से कहीं अधिक प्रासंगिक है - खरीदारों का ध्यान अनुचित मूल्य पर पेश किए गए लॉट से आकर्षित होने की संभावना नहीं है। एमआईईएल-नेटवर्क ऑफ रियल एस्टेट ऑफिस की रिपोर्ट में कहा गया है, "अधिक कीमत वाले लॉट को बेचना बेहद मुश्किल बना हुआ है, क्योंकि हमें आबादी के बीच आय में कोई वास्तविक वृद्धि नहीं दिख रही है, न ही इस तरह की वृद्धि के लिए आवश्यक शर्तें।"

रियालिटी बाइट्स

अनुमान के मुताबिक, बिक्री पर कोई और माध्यमिक अपार्टमेंट नहीं हैं - इसके विपरीत, अकेले जुलाई में नई अचल संपत्ति की आपूर्ति की मात्रा लगभग पांच प्रतिशत घटकर 39 हजार ऑब्जेक्ट हो गई। हालाँकि, यह आवश्यक रूप से खरीदारों की उन्मत्त गतिविधि को इंगित नहीं करता है - कई विक्रेता छुट्टियों की अवधि के दौरान संपत्तियों को बिक्री से हटा देते हैं, कुछ वांछित कीमत पर अपार्टमेंट बेचने से निराश हो जाते हैं और उन्हें किराए पर देना शुरू कर देते हैं - बेहतर समय तक।

डेटाबेस के गहन अध्ययन से पता चला है कि प्रस्ताव तेजी से बाजार छोड़ रहे हैं, जिन्हें अंग्रेजी में कैच कहा जाता है - एक कैच, एक खोज, यानी वास्तव में आकर्षक: बाजार से काफी कम कीमत, अनूठे घरों, अच्छे स्थानों में, और जल्द ही। लेकिन सबसे पहले, ज़ाहिर है, कीमत है।

इस बीच, इंटरनेट मंचों पर, पुनर्विक्रय विक्रेताओं के लिए दुखद 2015 और अप्रिय 2016 की तरह, खरीदारों को उनकी संपत्ति "बेचने" की समस्या पर अभी भी सक्रिय रूप से चर्चा की जा रही है। बहुत से लोग ऐसे हैं जो बेच नहीं सकते। विषय शीर्षक मानक हैं - "अपार्टमेंट बिक्री के लिए नहीं है, मैं हताश हूं", "बाजार में क्या खराबी है?" अपार्टमेंट बिक्री के लिए नहीं है," "अपार्टमेंट बिक्री के लिए नहीं है।" टिप्पणियों में, भावी मालिकों को धीरे-धीरे कीमत कम करने की सलाह दी जाती है।

हालाँकि, अन्य विकल्प भी पेश किए जाते हैं - मांग में वृद्धि की प्रतीक्षा करें, खरीदारों को फर्नीचर और गैरेज (यदि कोई हो) दें, उन्हें किराए पर दें, और यहां तक ​​​​कि - "सेंट स्पिरिडॉन के चर्च में जाएं।"

INCOM के अनुसार, जुलाई 2018 में मॉस्को में एक अपार्टमेंट के लिए औसत एक्सपोज़र अवधि 70 दिन थी, यानी बिक्री पर एक महीने से डेढ़ महीने सामान्य है (बशर्ते कि संपत्ति की कीमत पर्याप्त हो)। बदले में, खरीदारों के लिए यह जानना उपयोगी होगा कि वे विक्रेताओं के साथ मोलभाव कर सकते हैं: अब औसत छूट 7 प्रतिशत है, और लगभग 82 प्रतिशत पुनर्विक्रय अपार्टमेंट अंततः छूट पर बेचे जाते हैं। एक साल पहले ऐसे लोग अधिक थे - 88 प्रतिशत। लेकिन आवास के लिए कोई कतारें नहीं थीं, और कोई कतारें नहीं हैं (और अपेक्षित भी नहीं हैं) - मालिकों को बहुत निराशा हुई।

एम, "गरीब" परिवारों का हिस्सा (जिनके पास भोजन खरीदने के लिए भी पर्याप्त नहीं है, और जिनके पास भोजन के लिए पर्याप्त पैसा है, लेकिन कपड़े खरीदने के लिए उपलब्ध नहीं है) अब 39% तक उछल गया है, जो 2009 के स्तर पर वापस आ गया है। अक्टूबर की शुरुआत में, केंद्र ने डेटा प्रकाशित किया जिसके अनुसार 29% रूसियों ने आवास खरीदने की योजना बनाई, लेकिन संकट के कारण, 10% रूसियों ने बेहतर समय तक खरीदारी स्थगित करने का फैसला किया, और 7% ने पूरी तरह से इनकार करने का फैसला किया।

क्रय शक्ति में कमी के कारण आवास लेनदेन की संख्या में कमी आई: 2015 के नौ महीनों में, पूरे रूस में स्वामित्व अधिकारों के 8.5 मिलियन हस्तांतरण दर्ज किए गए - पिछले वर्ष की समान अवधि की तुलना में 1.5% कम, रोसरेस्टर ने बताया ( एक सेवा प्रतिनिधि ने आरबीसी को बताया कि प्राथमिक और द्वितीयक बाजारों में बिक्री की गणना की जाती है)। मॉस्को के लिए, डेटा और भी खराब निकला: दिसंबर के अंत में, मॉस्को के रोसेरेस्टर विभाग के प्रमुख, इगोर मैडानोव ने 11 महीनों में लेनदेन की संख्या में 5% की कमी को क्रय शक्ति में कमी के लिए जिम्मेदार ठहराया। .

रूस में सबसे बड़े हाउसिंग बिल्डरों में से एक मॉर्टन कंपनी के प्रतिनिधि इगोर लेडीचुक ने कहा कि 2015 के नौ महीनों में उन्होंने 346 हजार वर्ग मीटर बेचे। 2014 में इसी अवधि के 380 हजार की तुलना में मी, यानी लगभग 9% कम। उसी समय, अनुबंधों की संख्या में लगभग 10% की वृद्धि हुई, क्योंकि "मांग छोटे और छोटे अपार्टमेंट की ओर बढ़ रही है," लेडीचुक ने समझाया।

एलएसआर समूह, जो मॉस्को, सेंट पीटर्सबर्ग और येकातेरिनबर्ग में निर्माण करता है, ने एक साल पहले की तुलना में नौ महीनों में आवास की बिक्री के लिए 41% कम अनुबंध संपन्न किए। एफएसके नेता व्लादिमीर वोरोनिन के अध्यक्ष के अनुसार, औसतन, नई इमारतों की बाजार मांग में 10-15% की गिरावट आई है - कंपनी ने लेनदेन की संख्या में कितनी कमी की है। एटलॉन समूह के निदेशक मंडल के अध्यक्ष व्याचेस्लाव ज़ेरेनकोव कहते हैं, अब तक, गिरावट गंभीर नहीं है - बिक्री 2013 के स्तर के अनुरूप है।

क्षेत्रों में, मांग राजधानी की तुलना में अधिक गिर गई: मैकॉन रियल्टी समूह के अनुसार, 2015 में क्रास्नोडार क्षेत्र में लेनदेन की संख्या में 29% की कमी आई; कुछ छोटे शहरों में यह आधी हो गई।

2. रिकॉर्ड तोड़ विकास

2015 के अंत में हाउसिंग कमीशनिंग की राशि 70-75 मिलियन वर्ग मीटर होगी। 2014 में मी बनाम 83 मिलियन, निर्माण मंत्रालय के प्रमुख मिखाइल मेन ने दिसंबर के अंत में कहा। रोसस्टैट के अनुसार, गतिशीलता अभी भी सकारात्मक है: 11 महीनों में, बाजार में प्रवेश करने वाले नए आवास की मात्रा में 66.7 मिलियन वर्ग मीटर की वृद्धि हुई है। मी - 2014 की इसी अवधि की तुलना में 3.4% थी।

दिसंबर तक, मॉस्को और मॉस्को क्षेत्र में, नई इमारतों की आपूर्ति की मात्रा पिछले 25 वर्षों में अधिकतम 6 मिलियन वर्ग मीटर से अधिक हो गई। मी, इंकम-रियल एस्टेट के नए भवन विभाग के निदेशक यूलियन गुटमैन कहते हैं। आज लगभग 4.6 मिलियन वर्ग मीटर बिक्री पर हैं। मॉस्को क्षेत्र में मी, मॉस्को में 1.7 मिलियन (एक साल पहले की तुलना में +44.5%) और न्यू मॉस्को में 0.5 मिलियन (-2.8%), जैसा कि मील द्वारा गणना की गई है।

"मास्को में आवास की आपूर्ति अभूतपूर्व रूप से बहुत बड़ी है, और अगले वर्ष के लिए योजनाबद्ध परियोजनाओं को ध्यान में रखते हुए, और भी अधिक होगी," कल्युज़्नोवा ने जोर दिया। इस प्रकार, कई बड़ी पुनर्विकास परियोजनाएं पहले ही शुरू की जा चुकी हैं, उदाहरण के लिए, पूर्व सर्प और मोलोट और जेआईएल संयंत्रों के क्षेत्र, मैरीनो और ग्रेवोरोनोवो (मास्को के पूर्व में) में औद्योगिक क्षेत्र।

वर्ल्ड ऑफ़ अपार्टमेंट्स पोर्टल के महानिदेशक पावेल लुट्सेंको कहते हैं, "आज बाज़ार में स्टॉक ज़्यादा है, रूस के अधिकांश बड़े शहरों में अतिरिक्त आपूर्ति देखी गई है:" उदाहरण के लिए, नोवोसिबिर्स्क में पिछले दो वर्षों में आपूर्ति की मात्रा दोगुनी से अधिक हो गई है। , येकातेरिनबर्ग में - दोगुना, सेंट पीटर्सबर्ग और लेनिनग्रादस्काया क्षेत्र में - 60-70% तक।" लुत्सेंको कहते हैं, निज़नी नोवगोरोड, समारा, चेल्याबिंस्क और ओम्स्क सहित अन्य मिलियन से अधिक शहरों में, नई इमारतों की आपूर्ति में वार्षिक वृद्धि 20-30% से कम नहीं थी।

3. वस्तु विनिमय के कारण डंपिंग

आरकेएस-डेवलपमेंट के सागिरयान कहते हैं, 2015 में, डेवलपर ठेकेदारों को आपसी ऑफसेट के हिस्से के रूप में किए गए काम के लिए अपार्टमेंट मिलना शुरू हो गया। “अपार्टमेंट प्राप्त करने के बाद, उन्होंने उन्हें 15-25% की छूट पर बाज़ार में उतारा,” वह बताते हैं।

ऐसा होता है, लेकिन फिर भी यह व्यापक नहीं है, एफएसके लीडर के वोरोनिन कहते हैं: "डंपिंग को रोकने के लिए, हम अपनी रियल एस्टेट एजेंसी के माध्यम से अपार्टमेंट बेचने के लिए ठेकेदारों से बातचीत करते हैं।" "बड़े डेवलपर्स के लिए, ऐसी योजना, निश्चित रूप से, लाभहीन है, इसलिए मॉस्को क्षेत्र में यह केवल टुकड़ों में पाई जाती है, लेकिन फिर भी अक्सर क्षेत्रों में पाई जाती है," बेस्ट-नोवोस्ट्रॉय से लोब्ज़ानिडेज़ कहते हैं।

नेशनल एसोसिएशन ऑफ हाउसिंग डेवलपर्स (NOZA) के चीफ ऑफ स्टाफ किरिल खोलोपिक कहते हैं, हाउसिंग मार्केट में लगभग 11% मामलों में, खरीदार एक कानूनी इकाई है, 2014 में यह 9% था। सामान्य तौर पर, लगभग 3-4% खरीद ठेकेदारों के साथ निपटान होती है, वह कहते हैं: “बेशक, संकट के दौरान, ऐसे वस्तु विनिमय लेनदेन की संख्या बढ़ जाती है। एक अपार्टमेंट प्राप्त करने के बाद, ठेकेदार, निश्चित रूप से, अपने विवेक से इसका निपटान कर सकता है, लेकिन कई लोग स्वयं डेवलपर्स के बिक्री विभागों के माध्यम से अचल संपत्ति बेचते हैं। यह उधार देने का एक रूप है।"

प्रत्येक रूसी शहर में - मेगासिटीज से लेकर आउटबैक तक - रियल एस्टेट की कीमतें हमेशा अधिकांश आबादी के लिए एक गंभीर विषय रही हैं। घर खरीदने के लिए, आपको कई वर्षों तक बचत करनी पड़ती थी, या गिरवी रखनी पड़ती थी, खुद को ऐसी स्थिति में पाते थे जिसके तहत आपको लगभग बुढ़ापे तक ऋण चुकाना पड़ता था। - यह कई लोगों के लिए दुखदायी बात भी है।

ऐसा प्रतीत होता है कि हम आनन्दित हो सकते हैं; 2015 में, अपार्टमेंट खरीदने और किराए पर लेने की कीमतों में काफी कमी आई है। लेकिन अर्थशास्त्र दोधारी तलवार है। कीमतों के साथ-साथ घरेलू आय में भी गिरावट आई है। जिन लोगों ने ऊंची कीमत पर 15-20 साल के लिए कर्ज लिया है उन्हें क्या करना चाहिए? किसने अपना पूरा जीवन बचाया और मॉस्को में एक कमरे के अपार्टमेंट के लिए पूरे 200 हजार डॉलर का भुगतान किया?

आज बुद्धि समीक्षा 2016 में रूसी आवासीय अचल संपत्ति बाजार की एक विश्लेषणात्मक समीक्षा आपके ध्यान में लाती है। हम आपको बताएंगे कि मॉस्को, सेंट पीटर्सबर्ग, नोवोसिबिर्स्क और रूस के अन्य सबसे बड़े शहरों में एक कमरे के अपार्टमेंट को किराए पर लेने में कितना खर्च होता है। आपको यह भी पता चलेगा कि एक ही अपार्टमेंट को कितने में खरीदा (या बेचा जा सकता है), 2016 में अपार्टमेंट किराए पर लेने और बेचने के बाजार के बारे में विशेषज्ञ क्या सोचते हैं।

रूसी रियल एस्टेट बाजार का इतिहास - 2000 के बाद से कीमतें कैसे बदल गई हैं

प्राथमिक निजीकरण के युग के बाद, रूस में रियल एस्टेट बाजार 90 के दशक के अंत में पूरी तरह से आकार लेना शुरू कर दिया। लोगों को मुफ़्त में मिले अपार्टमेंट की कीमत का एहसास नहीं हुआ, लेकिन बाज़ार ने तुरंत सब कुछ अपनी जगह पर रख दिया। 2000 के दशक के अंत से लेकर हाल तक (2013 के अंत तक - 2014 की शुरुआत तक), सब कुछ कमोबेश स्थिर हो गया, और कोई तेज उछाल नहीं आया, लेकिन जो संकट पैदा हुआ उसने रियल एस्टेट बाजार को हिलाकर रख दिया। वास्तव में किस दिशा में, और इससे क्या अपेक्षा करें - हम इसे नीचे समझेंगे। हम मास्को के लिए अपार्टमेंट की कीमतें देंगे, लेकिन किसी भी अन्य शहर के लिए अनुपात लगभग समान होगा।

रूसी आवासीय अचल संपत्ति बाजार में आखिरी महत्वपूर्ण छलांग नब्बे के दशक के अंत में आई थी। उदाहरण के लिए, 1999 में, मॉस्को में आवास के एक "वर्ग" की लागत औसतन लगभग $700-900 थी। 2000 से शुरू होकर 2003-2004 तक, यह मूल्य धीरे-धीरे बढ़ता गया, और 2004-2005 के अंत तक यह लगभग 3 गुना बढ़ गया: यह 2000 डॉलर तक पहुंच गया। रूसी संघ के अन्य बड़े शहरों में अपार्टमेंट की कीमतें लगभग समान दर से बढ़ीं।

2005 से 2007 तक, वृद्धि जारी रही: इन 2 वर्षों के दौरान, कीमतें दोगुनी होकर राजधानी में लगभग $4,000 प्रति वर्ग मीटर आवास तक पहुंच गईं। वर्ष के दौरान, इस लागत में थोड़ा बदलाव आया और 2007-2008 में यह डेढ़ गुना - $6,000 तक बढ़ गया। यह रियल एस्टेट बुलबुले का चरम था।

2000 के दशक के अंत में (2008-2009 संकट), कीमतों में उल्लेखनीय गिरावट आई, इस तथ्य के कारण कि सापेक्ष स्थिरता और जनसंख्या की भलाई में क्रमिक वृद्धि के कारण इतनी महत्वपूर्ण वृद्धि हुई। बेशक, यह अभी भी एक सपना ही बना हुआ है, लेकिन फिर भी यह सपना कमोबेश उन लोगों के लिए साकार होने लायक है जिनकी स्थायी आय कम से कम औसत स्तर पर है। परिणामस्वरूप, आवास की मांग बढ़ने लगी, यही वजह है कि विक्रेताओं ने धीरे-धीरे कीमतें बढ़ानी शुरू कर दीं, यह देखते हुए कि अधिक से अधिक लोग अचल संपत्ति खरीदना चाहते हैं।

हालाँकि, बढ़ी हुई पट्टी आम लोगों के लिए असहनीय हो गई - आखिरकार, एक छोटे से एक कमरे के अपार्टमेंट के लिए 150-200 हजार डॉलर का भुगतान करना बहुत लाभदायक नहीं है। कीमतों के चरम पर (जब मॉस्को में 1 वर्ग मीटर की लागत लगभग 6,000 डॉलर तक पहुंच गई), मांग में गिरावट शुरू हुई। उसी समय, कीमतों में गिरावट शुरू हो गई - और 2010 के अंत तक वे गिरकर 4,000 डॉलर पर आ गईं। इसके बाद और 2014 की पहली छमाही तक, छोटे उछाल के साथ एक सहज वृद्धि हुई - संकट की शुरुआत तक, मॉस्को में आवास के एक "वर्ग" के मूल्य टैग में $ 4800-5000 के आसपास उतार-चढ़ाव आया। इन सभी प्रक्रियाओं को विश्लेषणात्मक कंपनी आईआरएन के विशेषज्ञों द्वारा संकलित मॉस्को में औसतन प्रति वर्ग मीटर आवास की कीमतों के ग्राफ द्वारा चित्रित किया गया है।

मॉस्को में प्रति वर्ग मीटर आवास की कीमतों पर आंकड़े

2014-2016 संकट की शुरुआत से अपार्टमेंट की कीमतों में बदलाव

2014 की दूसरी छमाही में, रूसी विरोधी प्रतिबंधों की शुरूआत के बाद, रूबल के मुकाबले डॉलर विनिमय दर (और सभी को याद है कि कीमत मुख्य रूप से डॉलर में मापी गई थी, और लेनदेन के लिए भुगतान अक्सर होता था) बढ़ने लगा। प्रारंभ में, रूबल की गिरावट सुचारू थी, लेकिन स्थिर और स्थिर थी - शरद ऋतु के मध्य तक विनिमय दर 45 (वर्ष की शुरुआत में - 33-34) से अधिक हो गई थी।

परिणामस्वरूप, कपड़ों से लेकर भोजन तक - लगभग सभी प्रकार की वस्तुओं की कीमतों में समान वृद्धि शुरू हो गई। परिणामस्वरूप, कर्मचारियों की कटौती शुरू हो गई और उद्यम बंद हो गए, जिससे संचालन जारी रखना लाभहीन हो गया। लोगों की भलाई में सामान्य गिरावट के कारण आवास की मांग में गिरावट आई: शुरुआत में धीरे-धीरे गिरावट आई, और 2014 के अंत तक, जब यह स्पष्ट हो गया कि स्थिति में सुधार नहीं होने वाला है, यहां तक ​​​​कि तेजी से भी। तदनुसार, आवास की कीमतों में गिरावट (और तेजी से) शुरू हो गई।

यदि पहले (2013-2014 से पहले) एक व्यक्ति ने बिक्री के लिए एक अपार्टमेंट रखा था, और ग्राहक जल्दी से मिल गया था (बशर्ते कीमत उचित थी और संपत्ति अच्छी स्थिति में थी), तो 2015 में बहुत कम लोग भुगतान करने को तैयार थे . संकट की शुरुआत के साथ, कुछ लोग इतनी बड़ी रकम खर्च करना चाहते थे: सबसे पहले, यह अज्ञात है कि भविष्य में सब कुछ कितना जटिल हो जाएगा; दूसरे, यदि कीमतों में गिरावट शुरू हो गई है, तो अब अधिक भुगतान क्यों करें यदि कुछ महीनों में वे उसी अपार्टमेंट के लिए कम मांग सकते हैं?

औसतन, 2015 के मध्य में, मॉस्को में अपार्टमेंट की कीमतें गिरकर 3,000 डॉलर प्रति वर्ग मीटर हो गईं (और यह केवल विज्ञापनों में दर्शाया गया बिक्री मूल्य है), और गिरावट जारी है। विशेषज्ञ बताते हैं कि त्वरित बिक्री के लिए घोषित मूल्य से 10% तक की छूट अब सामान्य है। इस तथ्य के बावजूद कि देश ने वर्ष की शुरुआत में विनिमय दर में जो तेज उतार-चढ़ाव अनुभव किया था (जब दर प्रति दिन कई रूबल बदल गई और 75-80 प्रति 1 डॉलर तक पहुंच गई) पहले ही बंद हो गई है, और अब उतार-चढ़ाव नहीं हैं इतना महत्वपूर्ण, जनसंख्या की शोधनक्षमता गंभीर रूप से कम हो गई है।

यह स्थिति अब पिछले संकट (2008-2009) के समान नहीं है: तब सब कुछ तेजी से हुआ, और तेज गिरावट के बाद, एक पलटाव शुरू हुआ। अब आप वही तेज गिरावट देख सकते हैं, जो एक सहज गिरावट में बदल गई है - निश्चित रूप से अभी तक पलटाव की उम्मीद करने की कोई जरूरत नहीं है। यह स्पष्ट है कि डॉलर में कीमतें अपने पिछले स्तर (कम से कम आने वाले वर्षों में मौजूदा तेल कीमतों पर) पर लौटने की संभावना नहीं है।

2016 की शुरुआत में, मॉस्को में प्रति वर्ग मीटर औसत कीमत 2,500 अमेरिकी डॉलर या 180 हजार रूबल से थोड़ा कम है।

रूबल में ग्राफ इतना नाटकीय नहीं दिखता है, लेकिन हम सभी समझते हैं।

2016 में रूस में रियल एस्टेट की कीमतों का क्या होगा - विशेषज्ञ की राय

वालेरी, रियाल्टार, इंकम-रियल एस्टेट कंपनी: “अर्थव्यवस्था कभी भी निष्पक्ष नहीं होती। वह वही है जो वह है। इसे स्वीकार करना ही होगा. रियल एस्टेट बाज़ार एक जड़ चीज़ है। इसलिए ये अच्छा है इसका अंदाजा साफ तौर पर लगाया जा सकता है. इंकम के आंतरिक आँकड़ों के अनुसार, अर्थव्यवस्था में सामान्य हलचल के लिए रियल एस्टेट बाज़ार की जड़ता लगभग 4 महीने है। अब अर्थव्यवस्था में सब कुछ खराब है, और कीमतें नहीं बढ़ेंगी, यहां तक ​​कि रूबल में भी नहीं। यदि आप एक अपार्टमेंट खरीदने जा रहे हैं, तो तेल की कीमतें बढ़ने तक प्रतीक्षा करें, जिसके बाद आपको शीघ्रता से कार्य करने की आवश्यकता है।

ऐलेना, रियाल्टार, ट्रायम्फ कंपनी: “रियल एस्टेट बाजार काफी सुस्त है, खरीदारों के पास पैसे नहीं हैं, विक्रेता कीमतें कम कर रहे हैं। मैंने दिसंबर में मॉस्को रिंग रोड के पास बिक्री के लिए एक कमरे का अपार्टमेंट किराए पर लिया - कीमत उचित थी, बाजार में सबसे कम में से एक, और स्थिति अच्छी थी। मध्य जनवरी - एक भी दृश्य नहीं, मुझे पहले से ही मालिक पर शर्म आ रही है। मैंने उनसे आज कीमत कम करने को कहा, वह अभी तैयार नहीं हैं।' लेकिन आमतौर पर इन्हें बिना देखे ही तीसरे या चौथे महीने में किराए पर दे दिया जाता है। यह हाल ही में चलन रहा है। बाजार में काफी गिरावट आई है, एक साल पहले वही अपार्टमेंट 20-25% अधिक महंगे (रूबल में) बिक रहे थे। यह कहना मुश्किल है कि आगे क्या होगा, लेकिन अभी तक विकास की कोई संभावना नहीं है।”

अलेक्जेंडर, वित्तीय विश्लेषक:“मैं अब भविष्य के लिए रूसी शेयर खरीद रहा हूं। यदि मेरे पास अधिक पैसा होता, तो मैं निर्माण चरण में मॉस्को रिंग रोड के भीतर कुछ सस्ती नई इमारत खरीदने पर बारीकी से विचार करता। उनके लिए कीमतों में काफी गिरावट आई है, आप 4 मिलियन तक का स्टूडियो विकल्प पा सकते हैं। तेल की कीमतें हमेशा इतनी कम नहीं रहेंगी। आज 50 हजार डॉलर में एक अपार्टमेंट खरीदने के बाद, इसे पांच साल में 100 में बेचा जा सकता है, उदाहरण के लिए, यदि बाहरी वातावरण अच्छा है। या इसमें रहें - आखिरकार, हर साल आपको मॉस्को में 50 हजार डॉलर में एक अपार्टमेंट खरीदने का अवसर नहीं मिलता है।

क्या अब अपार्टमेंट खरीदना लाभदायक है?

इस तथ्य के कारण कि रूसी संघ में आवास की लागत में गिरावट जारी है, फिलहाल उत्तर स्पष्ट रूप से नकारात्मक है। जनवरी 2015 की तुलना में, सितंबर में कीमतों में औसतन 10% (रूबल में) की गिरावट आई, और तत्काल बिक्री के विज्ञापन अधिक बार दिखाई देने लगे, जब आप त्वरित लेनदेन के लिए अतिरिक्त छूट पर बातचीत कर सकते हैं। इसके अलावा, आपूर्ति की स्पष्ट प्रबलता है - 2000 के दशक के उत्तरार्ध से, बड़े शहरों में सक्रिय विकास शुरू हुआ। परिणामस्वरूप, संकट शुरू होने से पहले जो नई इमारतें बननी शुरू हुईं, उन पर भी अब छूट दी जा रही है।

यह माना जा सकता है कि आने वाले महीनों में रूस में द्वितीयक आवास बाजार में कीमतों में और धीरे-धीरे गिरावट आएगी। इसके अलावा, बिक्री के लिए आने वाले लेकिन खरीदार नहीं मिलने वाले प्रस्तावों की संख्या भी काफी बढ़ रही है। लोगों को यह एहसास होने लगा है कि बाजार गिर रहा है और वे निवेश अपार्टमेंट से छुटकारा पाने की कोशिश कर रहे हैं।

उन लोगों के लिए सबसे अच्छा विकल्प जिन्होंने निश्चित रूप से घर खरीदने का फैसला किया है, विशिष्ट आवश्यकताओं (क्षेत्र, फर्श, वर्ग फुटेज, स्थिति, आदि) पर निर्णय लेना और खरीदारी में जल्दबाजी किए बिना, ऑफ़र और कीमतों की सावधानीपूर्वक निगरानी करना है।

2016 में वर्तमान अचल संपत्ति की कीमतें

अंत में, हम अपना स्वयं का विश्लेषण प्रस्तुत करते हैं। यह संपादकों द्वारा एकत्र किया गया डेटा है आईक्यूआरखुले स्रोतों से. डेटा में एक निश्चित मात्रा में त्रुटि है (आप इसे अधिक महंगा और सस्ता दोनों पा सकते हैं, यह सब क्षेत्र पर निर्भर करता है), लेकिन सामान्य तौर पर वे 2016 में हमारे देश में अचल संपत्ति किराए पर लेने और बेचने की लागत को दर्शाते हैं।

रूस के शहरों के अनुसार अपार्टमेंट की कीमतों की तालिका 2016

लागत रूबल में है, अर्थव्यवस्था खंड का प्रतिनिधित्व किया जाता है, सबसे बड़े शहरों में कीमतें बाहरी क्षेत्रों के लिए प्रासंगिक हैं।

रूस में शहर के अनुसार एक अपार्टमेंट किराए पर लेने की लागत की तालिका (2016 की शुरुआत में कीमतें)

संभ्रांत क्षेत्रों में रूबल, दो-कमरे और तीन-कमरे वाले अपार्टमेंट की कीमतों पर विचार नहीं किया गया।

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द्वितीयक बाजार में, आरजी विशेषज्ञ और भी अधिक ध्यान देने योग्य गिरावट की भविष्यवाणी करते हैं - 10-15 प्रतिशत के भीतर। केवल 20-25 प्रतिशत अपार्टमेंटों को ही यहां खरीदार मिलते हैं, और आमतौर पर मूल लागत से काफी छूट पर। आईआरएन-कंसल्टिंग के अनुसार, 2015 में कीमतों में लगभग 15 प्रतिशत की कमी आई।

नई इमारतों में वर्ग मीटर की औसत लागत में लगभग 8 प्रतिशत की गिरावट आई है। इस खंड में, नई आपूर्ति मात्रा को भी अवशोषित करने का समय नहीं मिलता है। मॉस्को में अब लगभग 25 हजार अपार्टमेंट उपलब्ध हैं। लेकिन नई संपत्तियां लगातार बाजार में प्रवेश कर रही हैं, मुख्य रूप से बजट खंडों में - अर्थव्यवस्था और आराम वर्ग।

आगे क्या होगा? 2016 की पहली छमाही में, आवास बाजार में आपूर्ति तेजी से बढ़ती रहेगी। आईआरएन-कंसल्टिंग के प्रमुख, तात्याना कल्युज़नोवा ने भविष्यवाणी की, "औद्योगिक क्षेत्रों और अन्य मॉस्को क्षेत्रों के पुनर्विकास के लिए बड़े पैमाने पर परियोजनाओं में नई इमारतें बनाई जाएंगी।" "बदले में, जिन डेवलपर्स के पास छोटे क्षेत्रों के स्पॉट विकास के लिए संसाधन हैं। वे अपनी परियोजनाओं को शीघ्रता से लाने का प्रयास करते हैं, जबकि अर्थव्यवस्था और आरामदायक वर्गों की राजधानी में नई इमारतों की मांग बढ़ रही है।''

कल्युज़्नोवा का मानना ​​है कि साल की दूसरी छमाही में नई परियोजनाओं को बाज़ार में लाने की गति में मंदी संभव है। साथ ही मांग में गिरावट जारी रहेगी. और 2016 के अंत तक आपूर्ति और मांग के बीच अंतर बढ़ जाएगा. विशेषज्ञ इस बात से इंकार नहीं करते हैं, "तब राजधानी में प्रति वर्ग मीटर लागत लगभग 185 हजार रूबल तक गिर सकती है।" "द्वितीयक बाजार में आवास भी सस्ता हो जाएगा - लगभग 165-170 हजार रूबल प्रति वर्ग मीटर।"

मॉस्को रिंग रोड से 10 किलोमीटर के दायरे में न्यू मॉस्को और मॉस्को क्षेत्र में रुझान लगभग मॉस्को जैसा ही होगा। यानी, कीमत में लगभग 10-15 प्रतिशत की कमी, विशेषज्ञ कहते हैं। "लेकिन राजधानी से 10-15 किलोमीटर दूर नई इमारतों की कीमत इस तथ्य के कारण अधिक गिर सकती है कि मांग अधिक लाभप्रद रूप से स्थित वस्तुओं की ओर बढ़ रही है - मॉस्को के पास और मॉस्को रिंग रोड के भीतर सस्ती परियोजनाएं," तात्याना कल्युज़नोवा ने कहा।

सामान्य तौर पर, बड़ी मात्रा में आपूर्ति की पृष्ठभूमि के खिलाफ आबादी की क्रय शक्ति में गिरावट इस तथ्य को जन्म देगी कि पर्याप्त कीमतों पर केवल उच्चतम गुणवत्ता वाली परियोजनाएं ही मांग में होंगी, विशेषज्ञों का अनुमान है। पहले, उनके अनुसार, मॉस्को मुख्य रूप से बिजनेस क्लास में बनाया गया था, इसलिए उच्च-गुणवत्ता, लेकिन साथ ही काफी सस्ती परियोजनाओं के लिए एक दबी हुई मांग का गठन किया गया था। उन्होंने 2014 में सक्रिय रूप से बाजार में प्रवेश करना शुरू किया और 2015 में यह प्रवृत्ति और मजबूत हुई।

जब तक लोगों के पास कुछ बचत बची रहेगी, वे मुख्य रूप से ऐसी परियोजनाओं में अपार्टमेंट खरीदेंगे। हालाँकि, कुछ वर्षों में यह दबी हुई माँग ख़त्म हो सकती है।

इसलिए आने वाले वर्ष में, डेवलपर्स सक्रिय रूप से बजट सेगमेंट में प्रोजेक्ट लॉन्च करेंगे।