Модели ипотечного кредитования. Модель ипотечного кредитования в сша Модели ипотечного кредитования

Суть ее заключается в разделении функций первичного кредитования и формирования долгосрочных источников его финансирования за счет эмиссии ипотечных облигаций. Кроме того, ипотечные институты второй ступени, как правило, берут на себя основные ипотечные риски.

Наибольшее развитие двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования получила в США, Австралии, Великобритании. В рамках данной схемы кредитор нес все основные риски ипотечного кредитования - кредитный риск, риск досрочного погашения и процентный риск - и не имел возможности эффективно управлять ими в силу организационных и законодательных ограничений (в том числе и законодательно разрешенного досрочного погашения ипотечной ссуды).

Первым крупным шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в США было создание 27 июня 1934 г. Федеральной жилищной администрации (ФЖА). Основными функциями ФЖА являются разработка ипотечного жилищного кредитования и создание системы рефинансирования ипотечных кредитов. Национальный акт о жилье 1934 г. вменял в обязанность ФЖА предоставление государственных гарантией возврата основного долга и процентов по ипотечным кредитам, выданным в соответствии со стандартами ФЖА. Основным видом ипотечного кредита, практикуемого уже свыше 70 лет ФЖА, стал кредит с фиксированной ставкой процента и равномерными выплатами. Он имел определенные преимущества по сравнению с традиционным ипотечным кредитом. Во-первых, он выдается на более длительный срок (от 15 до 30 лет); во-вторых, аннуитетный (самоамортизирующийся) кредит обеспечивает снижение кредитного риска, происходит регулярно в течение всего периода кредитования; в-третьих, для заемщика сохранилась возможность досрочного погашения кредита.

Вторым шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного кредитования в США было создание в 1938 г. в соответствии с директивой президента США Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Fanny May). Основная задача ее заключалась в покупке ипотечных кредитов, гарантированных ФЖА, у одобренных кредиторов на территории США. Так была создана государственно-частная система ипотечного жилищного кредитования, опирающаяся на мощь американского государства и финансово-кредитной системы и оставившая за первичными кредиторами только функции выдачи и обслуживания (погашение долга и процентов) этих кредитов. Эта двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования с небольшими изменениями сохранилась до наших дней.

В России с начала 1990-х гг. резко сократилось государственное финансирование жилищного строительства и ввод жилья в эксплуатацию. Даже в 2005 г. ввод жилья составлял всего лишь 60% к 1987 г. К развитию ипотеки государство оказалось неподготовленным. К концу 1992 г. в стране было создано более десятка, а к 1994 г. - около двух с половиной десятков ипотечных банков. Однако в основополагающем государственном документе Российской Федерации «Об основах жилищной ипотеки», принятом в декабре 1992 г., даже не упомянулось слово «ипотека». Но буквально через полгода Правительство РФ принимает постановление «О государственной целевой программе “Жилище”», в которой было признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких как институт залога недвижимости, и на его основе ипотечного кредита, вторичного рынка закладных, расширения перечня имущества, сдаваемого в залог. 12 августа 1993 г. была создана ассоциация ипотечных банков. Все это свидетельствует о том, что на протяжении первого десятилетия реформ процесс становления ипотечного жилищного кредитования носил стихийный, вялый и экзотический характер.

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются:

а) заемщики, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные, и на основании этого получившие ипотечный кредит физические и юридические лица;
б) кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие обслуживание выданных ипотечных кредитов;
в) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
г) риелторские организации - лицензированные продавцы жилья;
д) уполномоченный орган государственного управления - учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрационная палата);
е) оценочные агентства, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита при реализации заложенного имущества, при торгах и пр.);
ж) страховые организации, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
з) операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством, - АИЖК и его представительства в регионах, Московское ипотечное агентство;
и) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги АИЖК, МИА, например институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т.д.

Стандарты кредитования разработаны агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

Условия кредита (займа) по данным стандартам:

1. Кредит (заем) предоставляется и погашается в рублях.
2. Кредит предоставляется на срок от 1 года до 20 лет.
3. Погашение кредита (займа) осуществляется равными ежемесячными платежами.
4. Процент по кредиту (займу) в настоящее время составляет 15% годовых в рублях. Досрочное погашение кредита допускается по истечении 6 месяцев со дня выдачи кредита.
5. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 до 60 лет.
6. Требования к объекту - кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно строящегося жилого дома.
7. Обеспечение кредита - залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной суммы оценки приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры.
8. Требования к доходу заемщика - для получения ипотечного жилищного кредита необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщиков.
9. Максимальная сумма кредита. Сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов, а также страховые и прочие выплаты по сделке не превышают 35% от совокупного дохода семьи заемщиков. В случае если заемщик вносит больше 50% собственных средств в счет стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту могут достигать 40% от совокупного дохода заемщиков.
10. Страхование. Заемщик за свой счет должен застраховать:
- свою жизнь и потерю трудоспособности;
- приобретаемое имущество.
11. Приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких заемщиков). Таким образом, заемщик становится сразу же собственником приобретаемого в кредит жилья.

Настоящий рынок ипотечного жилищного кредитования сложился в 2006-2007 гг., когда началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», выдвинутого Президентом Российской Федерации в сентябре 2005 г. Если до 2004 г. было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то была поставлена задача довести их число в 2010 г. до 1 млн. В 2006 г. количество ипотечных сделок по стране увеличилось в 2,5 раза по сравнению с 2005 г. и достигло 206,1 тыс. на общую сумму 260 млрд руб. За два года (2006-2007) объем ипотечного кредитования в стране вырос в 11 раз - с 36 до 400 млрд руб.

Для достижения целей обеспечения населения жильем необходимы:

существенное повышение доходов платежеспособности основной массы населения;
устранение монополизма производителей стройматериалов, строительных и риелторских компаний и снижение цен на жилье;
ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земельных участков, возрождение проектного дела и подготовки архитекторов;
пересмотр денежно-кредитной политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительства жилья и снижение ставок по ипотечному кредитованию;
снижение транзакционных издержек, связанных с оценкой, нотариальной и государственной регистрацией жилья, страхованием и т.п., которые составляют от 8 до10% стоимости жилья;
государственная программа развития жилищного строительства, направленная на развитие конкуренции, обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья, повышение доступности жилья для населения и превращения строительства в один из локомотивов развития национальной экономики.

Раздел II. Экономика и право

Э.Н. Гаврилова

МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И СПЕЦИФИКА ИХ РАЗВИТИЯ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они, прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это - замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно открытая модели.

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50 % от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам ряд преимуществ, по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу.

Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.

Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

Вторая модель - усеченно-открытая - в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Как правило, по такой схеме работают универсальные банки.

Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентуры, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и, особен-

но в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.

И, наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость .

Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и др.).

Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.

В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций мало распространена. Восемьдесят пять процентов объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70 %.

На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20 %. В некоторых европейских странах - Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ Del-taCredit в России) или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Finnie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Мае), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае); в Канаде - Канадская ипотечная и жилищная корпорация (СМНС); в России - Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию; в Гане - Компания жилищного финансирования (КЖФ).

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США.

Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.

Кондуитом проводится так называемое укрепление кредита - дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер, и размер их обязательств сохраняется).

Кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продает их инвесторам в виде MBS - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.

Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секь-юритизацией . Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего распространения и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют «американской моделью ипотеки».

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные листы, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки .

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «аренда с правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако эта схема невыгодна для заемщика. Во-первых, заемщик несет высокие, расходы при оформлении кредита. Во-вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться части выплаченных средств. В-третьих, в случае банкротства банка заемщик также теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог .

Другим способом снижения риска является наличие поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.

1. Жилищные ссуды предприятий своим работникам. Многие предприятия улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работникам. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.

2. Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа. Выбранное работником жилье приобретается с вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей предприятием, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли-продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику и соответственно исключает налог на доходы, связанные с этой выгодой.

Роль банка заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников.

3. Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий. Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик .

На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

Совместные проекты банков со строительными, страховыми и риэлтерскими компаниями.

Однако, как показывает практика, не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ, прежде всего, из-за недостатка средств местных бюджетов. Поэтому строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлтерскими фирмами и страховыми компаниями, разрабатывают и предлагают населению различные формы реализации жилья в рассрочку.

Существуют различные схемы взаимодействия этих организаций. Рассмотрим их.

1. Продажа жилья в рассрочку. При такой схеме заемщик вносит первоначальный взнос в размере от 30 до 50 %. Оставшуюся часть он должен выплатить в течение 3-10 лет. Ставка процента составляет 6-10 % годовых в иностранной валюте. Существуют также схемы, основанные на аренде жилья.

2. Выпуск жилищных сертификатов. Некоторые строительные компании осуществляют выпуск жилищных сертификатов - облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Номинал облигации обозначен и в рублях, и в квадратных метрах общей площади жилья. При этом минимальный номинал жилищного сертификата не может устанавливаться менее чем в 0,1 кв. метра общей площади жилья. Приобретая сертификат, каждый гражданин конвертирует накопленные им средства в твердый эквивалент в виде жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение жилья оплаченной площади или на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья.

Жилищные сертификаты применяются в различных правительственных программах по предоставлению жилья малообеспеченным семьям, семьям, пострадавшим от стихийных бедствий, а также вынужденным переселенцам.

3. Долевое участие (инвестирование) строительства жилья. Дольщик (инвестор) заключает договор долевого участия (инвестирования) непосредственно со строительной компанией, которая и проводит строительные и отделочные работы.

4. Приобретение нового и улучшенного жилья у риэлтеров с зачетом старого жилья в стоимость нового. Данный механизм основан на том, что риэлтер продает владельцу новую или улучшенную квартиру и одновременно выкупает у него старую. В случае отсутствия достаточных для покупки квартиры денежных средств риэлтер может предоставить покупателю рассрочку в платеже под залог новой квартиры, а банк, в свою очередь, может рефинансировать эту рассрочку путем кредитования риэлтера под залог находящихся на его балансе квартир. Это приемлемая и взаимовыгодная для всех сторон схема финансирования. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.

5. Жилищная программа «Эффект». Одним из участников программы является ипотечный фонд, который организован в виде некоммерческой организации или акционерного общества администрациями регионов или муниципальных образований. Для первоначального стартового строительства резерва нового жилья под программу выделяются небольшие бюджетные средства. Вторым действующим лицом является Межрегиональная ипотечная компания - уполномоченная риэлтерская структура, которая проверяет старые квартиры, покупает их у владельцев по рыночной стоимости, передает суммы, вырученные от покупки квартиры в ипотечный фонд в оплату нового жилья. Ипотечный фонд продает новое жилье владельцу. При этом покупатель должен самостоятельно оплатить 30-35 % от стоимости нового жилья. На сумму, недостающую до покупки нового жилья, ипотечный фонд предоставляет новому владельцу рассрочку в оплате в размере 15-20 % стоимости нового жилья. На этом этапе финансирования составляется закладная. При этом приобретенная квартира до полной выплаты долга находится в залоге (ипотеке) у ипотечного фонда. Эта же программа включает в себя рефинансирование предоставленных ипотечным фондом рассрочек путем выпуска облигаций, обеспеченных ипотекой.

Банк может рефинансировать для ипотечного фонда или для уполномоченного риэлтера его рассрочку платежа. В обеспечение банк может взять все те же квартиры, которые временно находятся на балансе у риэлтера. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.

Названные схемы ипотечного кредитования носят промежуточный характер и важны с точки зрения отработки механизма развития системы ипотечного кредитования жилья, которая представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации проектов жилищного строительства.

В последние годы стали складываться прочные контакты у банков с риэлтерскими фирмами - профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья - и со страховыми компаниями.

Деловой и информационный потенциал риэлтеров, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка недвижимости делает их эффективными партнерами на всех этапах жилищного кредитования. Сотрудничество со страховыми компаниями позволяет снизить риски банковских операций. Усиление координации и консолидации усилий банков, риэлтерских фирм и страховых компаний будет содействовать укреплению их позиций на ипотечном рынке.

Программы льготного ипотечного кредитования.

Вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, получившие развитие в Российской Федерации, рассчитаны на граждан со средним достатком. Однако существуют категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В настоящее время разработана программа оказания помощи отдельным категориям граждан в форме предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительство (приобретение) жилья в собственность. Государственные субсидии из федерального и местных бюджетов предоставляются гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

В настоящее время субсидия предоставляется гражданам, если уровень их месячного дохода в расчете на одного члена семьи не превышает 20 МРОТ. Расчет производится на день подачи заявления на получение субсидии.

На развитие льготного ипотечного кредитования в бюджеты субъектов Российской Федерации могут предоставляться субвенции из федерального бюджета. В основе бюджетной модели лежит финансирование строительства и создание вторичного рынка закладных за счет привлечения средств внебюджетных фондов, под гарантии федеральных и региональных властен. Местные власти самостоятельно определяют размер кредита, проценты и срок погашения в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования .

Как подтвердила практика, механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья оказался гораздо эффективнее бюджетного финансирования нового строительства. В условиях высокой инфляции и острого бюджетного дефицита финансирование строительства жилья за счет федерального бюджета приводит к росту незавершенного строительства жилых домов, находящихся в федеральной собственности. В то же время механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья позволяет гражданам приобретать на рынке жилья уже готовые квартиры. Благодаря этому граждане имеют право свободного выбора качества и местоположения жилья, что повышает контроль конечных потребителей за целевым расходованием бюджетных средств, за качеством строительства, снижает объемы незавершенного строительства. За счет повышения заинтересованности граждан в скорейшем получении жилья и их готовности частично использовать собственные или кредитные средства происходит экономия бюджетных средств. Но и в этом случае остается проблема недостатка бюджетных средств.

Таким образом, в настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.

К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Дашков, 2002.

5. Покопцева Е.Б., Никитина Т.И., Казейкин В.С. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России. М.: Вершина, 2004.

6. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2006. 208 с.

7. Симонов Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека). Ростов-н/Д.: МарТ, 2004. 224 с.

8. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 2004. 112 с.

9. Казаков В.И. Жилье станет доступным по закону // Русский курьер. 2005. № 22. С. 7.

10. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право. 2006. № 7. С. 2-8.

11. Хазарова Л. К вопросу о развитии ипотеки // Финансы. 2004. № 12. С. 69-72.

В Америке – самый крупный и развитый в мире рынок ипотечного кредитования, как по организации, так и по числу финансовых инструментов. Занять лидирующие позиции США сумели за счет формирования прозрачного ликвидного вторичного рынка и эффективного взаимодействия между его участниками.

Основными участниками американского ипотечного рынка являются:

Заемщик – приобретающий ипотечный кредит на покупку жилья.
Кредитор (банк или другое кредитное учреждение) – предоставляющий заемщику кредит под залог приобретаемой недвижимости.
Посредник – ипотечное агентство , привлекающее капитал для заемщиков и обеспечивающее ликвидность на рынке.
Инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Взаимодействие на уровне заемщик – банк – это первичный ипотечный рынок. Его инструментом традиционно является ипотечный кредит (Mortgage). Самыми популярными видами ипотеки в США являются:

Кредит с фиксированной процентной ставкой (Fixed-rate Mortgage, FRM).
Кредит с переменной процентной ставкой (Adjustable-rate Mortgage, ARM).

По ARM кредитам ставка фиксируется на начальный период (обычно 3, 5 или 10 лет), по истечении которого ставка становится плавающей и регулируется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора. Также по договору у заемщика есть право на досрочное погашение кредита (Mortgage Prepayment) любыми суммами в любой момент.

Типичные ипотечные кредиты в США выдаются в размере до $200 тыс. на условиях до 28% PTI и до 80% LTV, где:

PTI (Payment-to-Income Ratio) – отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика.
LTV (Loan-to-Value Ratio) – отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога.

Обязательным условием для получения ипотеки в США является страхование заложенной недвижимости и титула (риска утраты права собственности на объект). Страхование жизни и трудоспособности остается на усмотрение заемщика.

Взаимодействие на уровне банк – посредник – инвестор – это вторичный ипотечный рынок. Его инструментом являются выпускаемые ипотечными агентствами ценные бумаги (Mortgage Securities), обеспеченные ипотечными кредитами первичного рынка. Именно такая двухуровневая схема ипотечного кредитования (Two-level Mortgage) действует в США. В связи с тем, что там она и зародилась, ее называют американской моделью ипотеки. На практике она выглядит так.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования

При обращении заемщика в ипотечный банк за кредитом, банк заключает с ним договор с одновременным требованием составления и подписания им закладной.

Закладная (Mortgage) – именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя и гарантирующая кредиторам получение платежей по кредиту. При невыполнении заемщиком обязательств средства возвращаются за счет продажи залога.

После регистрации права собственности на недвижимость банк становится законным владельцем закладной. Такие закладные по мере их накопления банк объединяет в “ипотечные пулы” и продает посредникам – специализированным ипотечным агентствам . В США это такие поддерживаемые правительством организации, как “Джинни Мэй”, “Фэнни Мэй” и “Фредди Мэк”.

Ипотечный пул (Mortgage Pool) – пакет однородных ипотечных кредитов со схожими сроками погашения, платежей и размером процентных ставок.

В этом состоит одно из ключевых отличий американской модели ипотечного кредитования от европейской. В США кредиторы не оставляют ипотечные кредиты на своем балансе и не выпускают обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги, а передают эту функцию ипотечным агентствам.

Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, а взамен получают поток будущих платежей от заемщика по кредиту за вычетом комиссии банка. В результате банки получают деньги для выдачи новых кредитов, а посредники – возможность зарабатывать на закладных.

Для этого ипотечные агентства используют права требования по закладным как обеспечение и выпускают под них долговые обязательства – сквозные ипотечные ценные бумаги (Pass-Through Mortgage Backed Securities, MBS), называемые также агентскими (Agency MBS). Этот процесс известен как секьюритизация.

Секьюритизация – механизм превращения неликвидного кредита (закладной, не являющейся эмиссионной бумагой) в обращающуюся на биржевом и внебиржевом рынке ценную бумагу.

Выпущенные бумаги агентства реализуют на фондовой бирже, передавая купившим бумаги инвесторам поток платежей от заемщика за вычетом своей комиссии. То есть агентство само выступает посредником, аналогично ипотечному банку. При этом передаваемые инвестору выплаты по MBS гарантированы не залогом недвижимости, а ипотечным агентством.

Государственная поддержка ипотечных агентств приравнивает MBS по надежности к государственным облигациям . Это делает их доступными для институциональных инвесторов , обеспечивающих ликвидность вторичного ипотечного рынка. Наряду с консервативными инвесторами, в агентские MBS вкладывают свои средства и ипотечные инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT).

P.S. 12 марта 2014 года стало известно о готовящейся реформе ипотечного рынка , предполагающую ликвидацию Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо них будет создана система ипотечных ценных бумаг с федеральной гарантией, владеть ею будут банки, выдающие ипотечные кредиты. Они будут нести первые 10% убытка, прежде чем в дело вступит новая структура – Федеральная корпорация страхования ипотеки.
Также предполагается, что при секьюритизации должны соблюдаться определенные стандарты: например, переупаковываться в облигацию может только кредит с 5%-ным первоначальным взносом, а для впервые покупающих жилье – 3,5%.

Риски ипотечного рынка

Кредитный риск. Ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно является по ним залогом. Наличие такого залога, наряду с обязательным страхованием риска утраты прав собственности, позволяет оценивать кредитный риск как незначительный.

Наиболее серьезное влияние на ипотечный рынок оказывает процентный риск, возникающий при изменении процентных ставок.

Процентный риск. Высокий процентный риск для ипотечного кредитования связан с правом заемщика в любой момент погасить остаток по долгу. Это выгодно для заемщика, но не выгодно для кредиторов и инвесторов, так как лишает их определенности при оценке потока будущих платежей.

В результате чего возникает риск досрочного погашения (Prepayment Risk). Как реализуется этот риск? Допустим, инвестор держит ипотечные бумаги, получая по ним 5% купонный доход, когда ставка на рынке равна 5%. Что произойдет при изменении процентной ставки?

В случае, если ставка начнет снижаться, цена ипотечной бумаги начнет расти (цена долговых бумаг движется в направлении, обратном процентным ставкам). При этом стоимость ипотечной бумаги вырастит меньше из-за возросшего риска досрочного погашения.

При снижении рыночных ставок, новые ипотечные кредиты начинают выдаваться под меньший процент. И заемщику выгоднее погасить досрочно текущий кредит за счет открытия нового с меньшей ставкой.

Если же ставка на рынке начнет расти, увеличившись, например до 8% годовых, то цена ипотечной бумаги начнет снижаться. При этом падение ее цены будет выше, чем у простой облигации, в связи с сокращением объема досрочно выплачиваемых кредитов.

Этот дополнительный риск ипотечных бумаг называют отрицательной дюрацией или негативной “выпуклостью”.

Заемщику выгоднее положить свободные средства на депозит под 8% и получать доход за счет разницы в 3% между ставками размещения (8%) и заимствования (5%). Инвестор же, наоборот, заинтересован в досрочном погашении и возврате вложенных средств в покупку ипотечных бумаг, чтобы разместить их под более высокий процент.

Риск, возникающий в результате увеличения ожидаемого обращения MBS называется риском расширения (Extension Risk).

Выделяют две основные модели ипотечного кредитования. Рассмотрим каждую из них в отдельности. Для начала остановимся на американской модели, поскольку именно на её основе организуются модели ипотечного кредитования в России.

Американская модель ипотечного кредитования

Первая - двухуровневая, её еще называют "американской моделью". Она опирается в своей основе на вторичный рынок закладных ценных бумаг. Суть американской модели ипотечного кредитования можно охарактеризовать следующим образом:

1) Коммерческий или государственный банк выдает ипотечную ссуду заемщику при условии того, что тот обязуется в течение определенного оговоренного срока ежемесячно переводить в данный банк фиксированную сумму денежных средств. Это обязательство заемщика обеспечивается залогом приобретаемого в собственность жилья.

2) После выдачи ссуды банк продает данный кредит одному из специализированных агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выданные заемщику средства и взамен просит переводить ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга (исключая прибыль (маржу) кредитной организации) в агентство.

3) Ипотечные агентства после покупки некоторого количества ипотечных кредитов у банков формируют их в пулы и на основе каждого создают новые ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи заемщиков. Данные выплаты гарантированы уже не залогом недвижимости, а ипотечным агентством, выступающим в качестве юридического лица. Ипотечные агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовых рынках, в результате чего их прибылью, так же как и прибылью банков является маржа. 8, с.34

Немецкая модель ипотечного кредитования

Вторая модель ипотечного кредитования - это одноуровневая "немецкая модель", которая представляет собой автономную и сбалансированную модель ипотеки и базируется на "сберегательно - ссудной" системе функционирования. Данная система строится по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse или - американских Savings&Loans, или - французских Livret Epargne Logement. При этой модели вкладчики получают возможность накопить (накопление происходит на счете сберкассы) определенный необходимый взнос на приобретение дома или квартиры (он может составлять 30-50% стоимости), а затем - на недостающую сумму получить ипотечный кредит. При этом, все имеющиеся накопленные вкладчиками и собственных средства кассы могут использоваться только на цели осуществления уставной деятельности, то есть - на выдачу ипотечных кредитов.

Модель ипотечного кредитования в России 13, с.58

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования, действующий в настоящее время в России может быть представлен в виде следующих этапов ипотечного кредитования:

1) Предварительный этап (на данном этапе происходит разъяснение клиенту основных условий осуществления кредитования и передается список документов, необходимых для получения ссуды);

2) Сбор и проверка предоставленной информации о клиенте и залоге;

3) Оценивается вероятность погашения кредита;

4) Этап принятия решения по кредиту (определяется сумма, порядок погашения, срок, процентная ставка);

5) На данном этапе заключается кредитный договор;

6) Обслуживание кредита;

7) Закрытие кредитной сделки.

На рисунке 1, представленном ниже модель ипотеки приведена в виде схемы.

Рисунок 1 - Схема модели ипотечного кредитования 11, с.16

Рассмотрим модель ипотечного кредитования в России более подробно

В ходе предварительного этапа заемщик должен ознакомиться со всей необходимой информацией о кредиторе, условиях предоставления ипотечной ссуды, о правах и обязанностях, возникающих у него при заключении кредитной сделки.

Далее, после разъяснения заемщику условий кредитования работниками кредитной организации определяется максимально возможный объем средств, которые банк может предоставить в кредит, согласовываются процедуры кредитования и порядок расчетов, составляется примерная смета расходов заемщика и заполняется заявление на получение кредита. Данное заявление рассматривается кредитором в качестве одного из самых важных источников информации о потенциальном клиенте.

В России и Мире существует золотое банковское правило, суть которого заключается в следующем: на ежемесячную выплату кредита заемщик должен тратить не больше 30% личного ежемесячного дохода. В случае, если данная доля больше (40-60%), то такая ссуда уже становиться рискованной. Именно поэтому, банк оценивает объем кредита, который он может предоставить исходя из дохода заемщика.

В случае положительного решения по ипотечному кредиту заёмщик и банк заключают кредитный договор на покупку выбранной, заранее оговоренной жилой недвижимости. Договор об ипотеке содержит информацию о предмете ипотеки, его оценке, существо, а так же, сведения о размере и сроках исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Следует учитывать, что не допускается ипотека домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

После заключения договора об ипотеке, коммерческие банки, как правило, требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос, величина которого может колебаться в зависимости от условий ипотечной программы. При этом, банки-кредиторы заинтересованы в том, чтобы этот первоначальный взнос был как можно больше, поскольку, чем больше взнос, тем меньший риск имеет сделка.

Далее, как и в американской модели ипотечного кредитования обязательства заёмщиков, обеспеченные залогом приобретаемой недвижимости, оформляются в форме закладных, пулы которых продаются ипотечным агентам, формирующим ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг. Так же коммерческие банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, могут сами формировать ипотечное покрытие и эмитировать ипотечные ценные бумаги.

Сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом в настоящее время являются: усеченно-открытая модель; расширенно-открытая модель (американская) модель сбалансированной автономии (немецкая).

Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно. Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов.

Наиболее простой системой следует считать усеченно-открытую модель ипотечного кредитования (рисунок 2) 12, с.16. Суть данной модели в следующем. Банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги - закладные листы. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов "длинных" денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, обеспечивающее сбалансированность активов и пассивов банка по срокам

Рисунок 2 - Схема усеченно-открытой системы ипотечного кредитования

Вторая из наиболее распространенных в мировой практике моделей ипотечного кредитования недвижимости - американская - предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов (рисунок 3) 12, с.16.

Суть модели заключается в том, что средства для рефинансирования ипотечных кредитов привлекаются кредиторами с фондового рынка через посредников. Принципиальным в данной модели является разделение субъектов кредитора и инвестора.

Рисунок 3 - Схема расширенно-открытой модели ипотечного кредитования

Ключевым отличительным признаком сбалансированной моделью автономии является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования (рисунок 4) 12, с.16. Формирование кредитных ресурсов осуществляется за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений

Рисунок 4 - Схема модели сбалансированной автономии

Основные характеристики представленных моделей отражены в следующей таблице

Таблица 1 - Характеристика различных моделей ипотечного кредитования

Сравниваемые параметры	Усеченно-открытая модель	Расширенно-открытая модель	Модель сбалансированной автономии
Страны распространения	Восточная Европа, Англия, Испания, Дания и др.	США И Другие развитые СТРАНЫ	Германия, Франция, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия и др.
Принцип функционирования	Рыночный (зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны)	Ссудно-сберегательный (модель автономна)
Источники привлечения кредитных ресурсов	Собственные И заемные средства Банков	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков	Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков
Основные кредиторы	Универсальные и ипотечные банки	Ипотечные И сберегательные Банки	Ипотечные банки, специализированные сберегательные банки (сберкассы и стройсберкассы)
Формат государственной поддержки	Не определены	Рефинансирование займов в условиях кризиса	Субсидии по стройсбережениям

Простота организации функционирования усеченно-открытой модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Однако недостатки модели (зависимость от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов, ограниченность количества привлекаемых кредитных ресурсов) препятствуют ее развитию в России.

Попытки развития американской модели ипотечного кредитования как национальной модели ипотеки предпринимаются в России со второй половины 90-х годов . Однако в силу ряда причин (преимущество зарубежных источников фондирования, недостаточная государственная поддержка) двухуровневая модель практически прекратила свое развитие и в настоящее время уступила место континентальной одноуровневой модели, которая в условиях кризиса оказалась более устойчивой в силу ряда преимуществ: полная независимость от финансового рынка; пониженный кредитный риск; доступность кредитов значительной части населения

Для функционирования сберегательной системы ипотеки в России существуют серьезные препятствия: отсутствует законодательная база для функционирования строительно-сберегательных касс; сохраняется массовое недоверие населения к финансовым структурам, в условиях высокой инфляции и роста цен происходит обесценивание накоплений, из-за чего приобретение квартиры с использованием такой модели отодвигается на все более поздние сроки2, с.16.

Таким образом, сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России. Рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы массовой "рыночной" ипотеки, учитывая национальные особенности России. При этом необходимо начинать с укрепления институтов доверия в системе жилищного строительства (повышение ответственности застройщиков, гарантии прав дольщиков, соблюдение сроков ввода в эксплуатацию, максимально возможное фиксирование цены и другие аспекты), отработки механизмов социальной ипотеки и повышения уровня госгарантий и только после этого - формирования (активизации) независимых кредитно-финансовых институтов ипотеки.

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы 19, с.55.

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

1) При создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2) Одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования.

3) Обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4) Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5) Особое требование - многовариантность, незамкнутость системы.

6) Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7) Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования. 20, с.118

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.

Эксперты предлагают следующие основные направления решения указанных проблем:

1) Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;

3) Налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с другой;

4) Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

5) Создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

7) Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады. 16, с.71

Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

Полагаем, что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:

1) Придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

2) Приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

3) Снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

4) Выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

5) Предоставление гражданам льготных условий кредитования;

6) Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

7) Эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

8) Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.

В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.

Мировая практика выработала несколько разновидностей систем ипотечного кредитования, которые принято именовать моделями. Модели ипотечного кредитования (модели ипотеки) отличаются друг от друга главным образом по следующим параметрам:

теснота связи системы ипотечного кредитования с финансовым рынком;
масштабы и инструменты привлечения финансовых ресурсов;
наличие предварительных условий для получения кредита.

В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены две основные модели ипотеки: открытая и закрытая.

Открытая (англо-американская) модель ипотеки включается в систему финансового рынка страны в целом.

Закрытая (немецкая) модель предполагает относительную автономность ипотечного кредитования от финансового рынка.

В свою очередь, открытая модель может быть разделена на одноуровневую (английскую, континентальную) и двухуровневую (американскую).

Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с открытого финансового рынка, что предусматривает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы.

Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих и в качестве заемщиков.

Закрытая и открытая модели ипотеки отличаются и по второму критерию – характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ему ипотечного кредита.

В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита.

Зарубежный опыт

Наиболее ярким примером закрытой модели ипотеки является немецкая "система стройсбережений".

Ее основные признаки следующие:

1) получению кредита предшествует этап накопления средств в специализированных учреждениях ("строительные кассы") – примерно 40% стоимости будущего жилья. На этапе накопления на вложенные средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам;
2) после завершения этапа накопления (срок от 5 до 10 лет) появляется возможность: а) получения государственной дотации в размере примерно 10% стоимости жилья; б) получения кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья под пониженный процент по сравнению с рыночными ставками.

Закрытая модель ипотечного кредитования обеспечивает ее относительную независимость от состояния финансового рынка (колебания процентных ставок на нем не оказывают прямого влияния на условия кредитования). Однако при этом существенно уменьшается ресурсная база для ипотечных кредитов, что влияет на масштабы ипотечного кредитования. Кроме того, при определенных обстоятельствах, например при резком и существенном повышении ставок по вкладам в коммерческих банках, нельзя исключить изъятие частью вкладчиков своих средств из строительных касс, что может привести к кризису в системе.

Графически принципиальная схема системы стройсбережений может быть представлена так, как показано на рис. 11.2.

Рис. 11.2.

Система стройсбережений имеет выраженную социальную направленность. Во-первых, она стимулирует сбережения населения, а во-вторых, она рассчитана прежде всего на молодых людей, которые имеют возможность определенное время накапливать средства для решения жилищной проблемы.

Открытая модель ипотечного кредитования интегрирована в общую систему финансового рынка, что, с одной стороны, способствует расширению масштабов кредитования, но с другой – ставит возможности ипотечного кредитования в существенную зависимость от состояния рынка финансов в целом.

При этой модели отсутствует период накопления заемщиком средств. Взамен этого вводится требование первоначальных стартовых платежей заемщика на приобретение жилья в размере до 20–30% стоимости приобретаемой недвижимости и проводится более тщательная проверка заемщика и обеспечения. Ставки по выдаваемым ипотечным кредитам устанавливаются при этой модели в зависимости от состояния финансового рынка в целом и особенностей недвижимости как средства обеспечения кредита. Они, естественно, выше, чем в системе стройсбережений.

Графически принципиальная схема открытой модели ипотечного кредитования приведена на рис. 11.3.

Рис. 11.3.

Что касается разновидностей открытой модели, то различия между ними состоят в следующем.

Одноуровневая (английская, континентальная) модель предполагает, что источники ресурсов для выдачи ипотечных кредитов формируются на уровне ипотечного банка, который привлекает средства для него с помощью обычных механизмов – средств, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов и пр. При этой системе существует лишь первичный рынок закладных. В данном случае отношения по поводу ипотечного кредита существуют лишь между двумя субъектами: ипотечный банк – заемщик (одноуровневая модель).

Двухуровневая (расширенная, американская) модель предусматривает, что первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными посредниками, скупающими у ипотечных банков первые закладные. В этом варианте отношения по поводу выданных ипотечных кредитов возникают: 1) между ипотечным банком и заемщиком; 2) между ипотечным банком и ипотечным посредником.

Технология ипотечного кредитования в США подразумевает наличие двух документов:

1) кредитного договора (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, иод которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации.

Именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования: разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком, позволяющий привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, в том числе мелких и средних инвесторов, иод надежное обеспечение, каковым является недвижимость. При этом важным условием развития системы кредитования является высокий уровень стандартизации выдаваемых ипотечных кредитов для объединения их в пулы, которые могут быть предложены потенциальным покупателям.

Весь процесс ипотечного кредитования в американской модели может быть разбит на три основные стадии: инициирование, посредничество, инвестирование (рис. 11.4).

Инициирование – процедура выдачи первичного ипотечного кредита ипотечным банком (первичный кредитор), включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

Посредничество – процесс приобретения ипотечными посредниками (вторичный кредитор) пулов индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на фондовом рынке.

Инвестирование – процесс приобретения и накапливания физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Рис. 11.4.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования предполагает формирование отдельного обширного сегмента фондового рынка – рынка ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, что делает возможным существенное расширение масштабов ипотечного кредитования.

Зарубежный опыт

Масштабы ипотечного кредитования и используемые в нем модели зависят от двух факторов: от масштабов рынков недвижимости и от масштабов и специфики национальных финансовых рынков. Так, распространение двухуровневой модели ипотечного кредитования в США обусловлено тем, что в стране традиционно преобладает частная собственность на жилье, а основу финансовой системы составляет фондовый сектор, в отличие от европейских стран, где доминирует банковская система. При этом в США доля ипотечных цепных бумаг составляет около 25% всего рынка долговых бумаг.

Огромные масштабы ипотечного рынка, его высокая доля в фондовом рынке, безусловно, имеют и обратную сторону. Ипотечный кризис, возникший в США в 2007– 2008 гг., стал фактором, который не только потряс финансовую систему США, но сказался негативно на состоянии мировых финансов в целом, затронув и российский финансовый рынок (значительно сократились возможности привлечения инвестиционных ресурсов на мировых рынках, в том числе в сферу ипотеки).

Непосредственной причиной кризиса стало существенное снижение требовательности к заемщикам, а это, в свою очередь, стало следствием длительного и устойчивого роста рынка жилья. Высокие темпы роста рынка, сопровождавшиеся и ростом цен, привели к повышению спроса на ипотечные кредиты со стороны заемщиков, которые стали рассматривать ипотечные кредиты как источник для модернизации и расширения жилья, под которое можно было получить новый ипотечный кредит. С другой стороны, для банков, выдающих кредиты, рост цен создавал как будто дополнительные гарантии возврата кредита за счет роста стоимости залога, что и мотивировало их снижать требования к заемщикам в условиях растущей экономики.