Kaj je zdaj na nepremičninskem trgu? Cene stanovanj v Moskvi lahko močno padejo. Velika verjetnost krize

Cene na nepremičninskem trgu so že dalj časa nespremenjene, trend padanja pa se nadaljuje. Glede na rezultate leta 2017 lahko rečemo, da so se pojavili ugodni pogoji za nakup nepremičnin, kar je povezano tudi z znižanjem hipotekarnih obrestnih mer, ki dosežejo 7% letno. Obstajajo preferencialni programi, državne subvencije in popusti razvijalcev. Se torej splača kupiti stanovanje ali je bolje posel preložiti na naslednje leto? Kakšni so obeti na nepremičninskem trgu? Je naložba v stanovanje donosna in ekonomsko upravičena?

Razmere na trgu nepremičnin ob koncu leta 2017

Ob koncu leta 2017 je na nepremičninskem trgu opazen trend padanja cen, kar omogoča nakup stanovanj po zmerni ceni. Povpraševanje prebivalstva je omejeno, ponudba pa nenehno narašča. V Moskvi se pojavi naslednja situacija:

Razvijalci nenehno izvajajo promocije, partnerstva in cenovne popuste za stranke, kar je posledica hude konkurence v industriji. Konec leta 2017 se cene niso zvišale, močno pa se je povečalo naročanje novogradenj.

Ali naj prebivalci prestolnice kupujejo stanovanja s hipoteko ali je bolje počakati do prihodnjega leta? Poznavalci menijo, da so trenutne razmere na nepremičninskem trgu najbolj ugodne za nakup stanovanj. Najnižja hipotekarna obrestna mera je 6,75 %, subvencionira jo razvijalec. Seveda lahko pričakujemo, da bo v prihodnjih letih veljala promocijska stopnja 6 %, a nakup stanovanj se že zdaj splača.
Danes so se hipotekarne obrestne mere močno znižale, banke pa izvajajo različne sheme za nakup nepremičnin. Tudi če se hipoteka v letu 2018 izkaže za bolj donosno, lahko refinancirate obstoječe posojilo.
Ali naj kupim stanovanje s hipoteko ali je bolje prihraniti zahtevani znesek? O tem se seveda odloči vsak sam. Če najdete primerno stanovanje, ki vam po ceni povsem ustreza, se splača najeti kredit. Če na trgu še ni optimalne ponudbe, lahko nadaljujete z varčevanjem. Res je, obstaja tveganje finančnih pretresov in izgube prihrankov, kot je bilo leta 2014. Za tiste, ki varčujejo, je bolje, da več kot polovico svojih prihrankov pretvorijo v tujo valuto in jih dajo v Sberbank ali VTB - v gotovini v sefu.

Izkazalo se je, da je cena stanovanja od razvijalca nižja zaradi nizkega povpraševanja in impresivne količine kvadratnih metrov, danih v uporabo. Koliko denarja je potrebno za nakup primarnega stanovanja?

Na splošno je nakup stanovanja od razvijalca najbolj privlačna možnost. Ne samo, da vas čakajo promocije in znižane cene, ampak so tudi cene dostopne. Torej, če izberete stanovanje v novem kompleksu Liner in plačate 100% njegove cene, boste prejeli dizajnerske zaključke in kuhinjo, opremljeno s sodobnimi aparati.

Ali naj pričakujemo, da se bodo cene stanovanj v Moskvi znižale in da bo nakup stanovanj veliko bolj donosen kot zdaj? Ta trend obstaja, vendar je dolgoročno napovedovanje problematično. Strokovnjaki verjamejo, da bodo do leta 2021 cene dosegle naslednje ravni:

Vendar ni vredno govoriti o povprečni ceni, saj ni odvisna le od možnosti za razvoj trga, ravni ponudbe in povpraševanja, temveč tudi od izbranega predmeta, njegove lokacije in razpoložljivosti infrastrukture.
Naložbena privlačnost nepremičnin, čeprav zmanjšana glede na rezultate preteklih let, bo še vedno ostala. Še vedno je priporočljivo vložiti denar v fazi gradnje in nato stanovanja preprodati po odstopu. Na trgu so še vedno klasični investitorji, ki kupujejo kvadratne metre za nadaljnjo prodajo čez nekaj let, pa tudi za najem.
V letu 2018 ni treba pričakovati močnega znižanja cen, čeprav bodo kupci morda našli zanimivo ponudbo zaradi impresivnih popustov razvijalca. Vendar pa akcije običajno ne veljajo za celotno količino stanovanj - nemogoče je zagotoviti, da vam bo ponudba ustrezala. Ne moremo računati na občutno znižanje cen - stroški stanovanj so že tako izjemno nizki in glede na stalno rast cen zemljišč, gradbenega materiala in gradnje si razvijalci preprosto ne morejo privoščiti še večjih popustov.
Danes se res splača kupiti stanovanje s hipoteko, še posebej, če vaši prihranki ne rastejo dovolj hitro. Če vam uspe prihraniti vsaj 100-200 tisoč na mesec, morate počakati, da si pri banki ne izposodite velikega zneska.
obeti na trgu nepremičnin,

Stanje na nepremičninskem trgu ob koncu leta 2017 Nepremičninski trg ob koncu leta 2017 kaže trend padanja cen, kar omogoča nakup stanovanj po ugodni ceni. Povpraševanje prebivalstva je omejeno, ponudba pa nenehno narašča. V Moskvi se pojavi naslednja situacija:

Nepremičnine vse manj zanimajo vlagatelje in špekulante, ki nameravajo denar vložiti kratkoročno;
Za razliko od trga v drugih mestih je v prestolnici veliko povpraševanje po luksuznih stanovanjih - razvijalci gradijo stavbe premium razreda. Tako se bo v Ramenkih kmalu pojavilo več kot 140 tisoč kvadratnih metrov. stanovanja poslovnega razreda;
Priporočljivo je vložiti denar v zgodnjih fazah gradnje, na primer v kompleksu Garden Quarters, cena števca je na začetku 450 tisoč rubljev, v fazi pripravljenosti pa se poveča na 600 tisoč;
Kakovost objektov se je v primerjavi z zadnjim desetletjem bistveno izboljšala. Z rastjo konkurence se povečuje tudi raven udobja - objekti udobnega razreda so opremljeni z razvito infrastrukturo in nenavadnimi načrtovalskimi rešitvami;
Meje med stanovanjskimi razredi so zabrisane in stanovanje ravni udobja lahko kupite celo ceneje od ekonomskega segmenta.
Po stanovanjih z majhnimi površinami in ustreznimi cenami je še vedno veliko povpraševanje. Vsak si ne more privoščiti takojšnjega nakupa velikega in udobnega stanovanja v Moskvi.

Hipoteka – ali se jo splača vzeti v letu 2017?

Ali naj prebivalci prestolnice kupujejo stanovanja s hipoteko ali je bolje počakati do prihodnjega leta? Poznavalci menijo, da so trenutne razmere na nepremičninskem trgu najbolj ugodne za nakup stanovanj. Najnižja hipotekarna obrestna mera je 6,75 %, subvencionira jo razvijalec. Seveda lahko pričakujemo, da bo v prihodnjih letih veljala promocijska stopnja 6 %, a nakup stanovanj se že zdaj splača. Danes so se hipotekarne obrestne mere močno znižale, banke pa izvajajo različne sheme za nakup nepremičnin. Tudi če se hipoteka v letu 2018 izkaže za bolj donosno, lahko refinancirate obstoječe posojilo. Ali naj kupim stanovanje s hipoteko ali je bolje prihraniti zahtevani znesek? O tem se seveda odloči vsak sam. Če najdete primerno stanovanje, ki vam po ceni povsem ustreza, se splača najeti kredit. Če na trgu še ni optimalne ponudbe, lahko nadaljujete z varčevanjem. Res je, obstaja tveganje finančnih pretresov in izgube prihrankov, kot je bilo leta 2014. Za tiste, ki varčujejo, je bolje, da več kot polovico svojih prihrankov pretvorijo v tujo valuto in jih dajo v Sberbank ali VTB - v gotovini v sefu.

Kaj je bolj donosno: stanovanja zunaj moskovske obvoznice ali znotraj nje?

Če bližina centra ni pomembna, lahko najdete veliko zanimivih možnosti zunaj moskovske obvoznice. Na primer, v Novi Moskvi, v stanovanjskem kompleksu Španske četrti, se trosobna stanovanja prodajajo za 6,5 milijona rubljev;
Če iščete stanovanje z razvito infrastrukturo v bližini, so enosobna stanovanja najbolj dostopna proračunska možnost. Za 5,3 milijona lahko kupite studio na Khodynskoe polju z nakupovalnim centrom Aquapark, šolami in vrtci v bližini;
Sekundarna stanovanja se prodajajo po ceni, ki je neposredno odvisna od lokacije stavbe in želja lastnika.

Obeti za razvoj nepremičninskega trga: kaj pričakovati?

Sekundarna stanovanja - 100-140 tisoč rubljev na kvadratni meter;
Nove stavbe ekonomskega razreda - 100 tisoč;
Ohišje udobnega segmenta - 120-140 tisoč;
Poslovni razred - manj kot 200 tisoč.

Vendar ni vredno govoriti o povprečni ceni, saj ni odvisna le od možnosti za razvoj trga, ravni ponudbe in povpraševanja, temveč tudi od izbranega predmeta, njegove lokacije in razpoložljivosti infrastrukture. Naložbena privlačnost nepremičnin, čeprav zmanjšana glede na rezultate preteklih let, bo še vedno ostala. Še vedno je priporočljivo vložiti denar v fazi gradnje in nato stanovanja preprodati po odstopu. Na trgu so še vedno klasični investitorji, ki kupujejo kvadratne metre za nadaljnjo prodajo čez nekaj let, pa tudi za najem. V letu 2018 ni treba pričakovati močnega znižanja cen, čeprav bodo kupci morda našli zanimivo ponudbo zaradi impresivnih popustov razvijalca. Vendar pa akcije običajno ne veljajo za celotno količino stanovanj - nemogoče je zagotoviti, da vam bo ponudba ustrezala. Ne moremo računati na občutno znižanje cen - stroški stanovanj so že tako izjemno nizki in glede na stalno rast cen zemljišč, gradbenega materiala in gradnje si razvijalci preprosto ne morejo privoščiti še večjih popustov. Danes se res splača kupiti stanovanje s hipoteko, še posebej, če vaši prihranki ne rastejo dovolj hitro. Če vam uspe prihraniti vsaj 100-200 tisoč na mesec, morate počakati, da si pri banki ne izposodite velikega zneska. obeti na nepremičninskem trgu" >

Nepremičninski trg igra po svojih pravilih. Kdor jih bolje razume in se nauči, bo imel prednost

Doslej je a priori veljalo, da je nepremičninski trg najbolj neposredno odvisen od makroekonomskih razmer. Toda, kot ugotavljajo strokovnjaki, v zadnjem času vse bolj živi svoje življenje in se razvija na podlagi lastnih zakonov. Na prvi pogled se to zdi zelo čudno, vendar ima ta okoliščina svoje razlage.

Razmere na trgu nepremičnin - vse slabo se je že zgodilo

Takšno stanje je značilno za zadnje leto in pol, nepremičninski trg je vedno manj pozoren na dogajanje v celotnem gospodarstvu. Po besedah vodje analitičnega centra IRN. RUOleg Repčenko, pride do prehoda v novo realnost. V bistvu se je pojavil nov gradbeni poslovni model.

Temelji na kvazi stabilnosti, ki obstaja v gospodarstvu. Vse slabo, kar bi se lahko zgodilo, se je že zgodilo. Če je na začetku krize nepremičninski trg brnel kot razburjen panj, se je zdaj umiril in se še naprej gradi. Poleg tega nižje kot so cene, večja je ponudba. Na nek način to spominja na naftni trg, kjer zaradi strahu pred izgubo prodajnih niš nihče noče zmanjšati obsega proizvodnje. Tako se proizvajalci med seboj ne morejo dogovoriti.

Več za isti denar

Prav ta dejavnik v veliki meri določa dejstvo, da razvijalci poskušajo ne zmanjšati obsega naročanja, saj razumejo, da bodo izpraznjeni prostor takoj zasedli drugi. Zato danes na trgu velja načelo: »Več za isti denar«. To se doseže z zagotavljanjem popustov in znižanjem hipotekarnih obrestnih mer. Dela se vse, kar je mogoče, včasih tudi nemogoče, da ne bi prišlo do zmanjšanja ponudbe. Kot rezultat, je trenutno v Moskvi in moskovski regiji dosegel zgodovinski maksimum 7,5 milijona kvadratnih metrov. m.

Razvijalci se ne ustavi niti dejstvo, da če prej, od 3 milijonov kvadratnih metrov naročenih v Moskvi. m vse je bilo prodano, zdaj le polovica. Da bi v takih razmerah nekako obstajala, podjetja zavlačujejo gradbene roke in povečujejo obseg nedokončanih gradenj. Zdaj je 25% vseh neprodanih stanovanj v novogradnjah, ne tako dolgo nazaj njihovo število ni preseglo 2%. Tako pride do hitre zaloge trga tudi ob zmanjšanju prodaje. Ta dva indikatorja sta si vedno bolj v nasprotju. Zbliževanje med njimi se bo začelo, ko bodo začeli po padajočih cenah več kupovati in manj graditi.

Kot napoveduje Oleg Repchenko, se bodo cene precej hitro stabilizirale, če se bo obseg ponudbe resno zmanjšal. Če ne, potem bodo vsaj dve leti drseli navzdol pri 10%. In do zdaj je druga možnost videti bolj realna.

[

V tej smeri bo delovala tudi prenova, ki jo napoveduje moskovska vlada. Po eni strani se bodo gradila dodatna stanovanja, po drugi strani pa se bo zmanjšalo povpraševanje na trgu tistih, ki sodijo v ta program.

To zahteva, da se komercialni razvijalci ustrezno odzovejo. Svoje zaloge morajo razprodati čim hitreje. Če to ne bo uspelo, bodo na trg prišla cenejša stanovanja, zgrajena v okviru programa prenove. Še bolj bo znižal cene, podjetja pa bodo morala svoje izdelke prodajati še ceneje. A s prodajo lahko marsikdo odleti, saj obstaja nevarnost, da se povpraševanje v bližnji prihodnosti zmanjša. Naši ljudje razmišljajo in delujejo precej pragmatično, zato se bodo odločili: zakaj kupovati zdaj, če bo čez nekaj časa prenova znižala cene. Bolje je počakati.

Opazen je tudi drug trend: stanovanj je vedno več, obseg naročenih kvadratnih metrov pa je 30-35% manjši. Zato je danes treba ponuditi bistveno več stanovanj, da bi z njimi zaslužili toliko kot pred nekaj leti.

Sindrom razočaranega vlagatelja

V zadnjih četrt stoletja je imel moskovski trg nepremičnin elitni značaj. Zasnovan je bil za premožne kupce, v najboljšem primeru premožne. V preteklem obdobju je ta kontingent kupoval nepremičnine zase, svoje otroke in celo vnuke. In danes ga bogati ne potrebujejo posebej, imajo ga v izobilju. Mnogi ne vedo, kaj bi s tem bogastvom, postalo je nelikvidno. Ta lastnost tudi pritiska na trg in dodatno povečuje njegovo ponudbo.

V prestolnici se vse bolj širi nova bolezen - sindrom razočaranega investitorja-prodajalca nepremičnin. Nekoč so ljudje kupovali stanovanja in hiše v upanju, da jih bodo ob pravem času prodali. Zdaj je za mnoge prišlo, a blago ne najde kupca. Šest mesecev morda ne bo nobene ponudbe. Priča smo "tulipanovi" mrzlici, le da ne na Nizozemskem, ampak v Moskvi.

Marsikdo še vedno živi z upanjem, da se bodo razmere izboljšale, cene dvignile, povpraševanje pa povečalo. Žal se analitiki strinjajo, da se to ne bo zgodilo, balon na nepremičninskem trgu prestolnice se ne bo več napihnil.

Nekateri izgubijo, nekateri najdejo

Toda v trenutni situaciji obstajajo tisti, ki bodo imeli koristi. Najprej ljudje s povprečnimi dohodki. Stanovanja bodo lahko kupili na območjih, kamor prej za te namene sploh ne bi upali.

V teh razmerah bodo imeli prednost tisti razvijalci in gradbeniki, ki bodo sposobni ponuditi nov model na nepremičninskem trgu in bodo sposobni pokazati maksimalno fleksibilnost. Tisti gradbinci, ki trmasto niso hoteli znižati cen, ki so verjeli, da je bolje bankrotirati kot ceneje prodajati, so zapustili trg oziroma so v vrsti za odhod. Nov pristop temelji na veliko bolj realističnem razmerju med ceno in zmogljivostjo, česar že vrsto let večinoma ni bilo. Kakovost je bila pogosto slaba, cena pa enormna.

Toda časi so se spremenili, čas je, da se spremenijo tudi ljudje.

Vladimir GURVIČ

Resni krizni pojavi v ruskem in svetovnem gospodarstvu prispevajo k stagnaciji stanovanjskega trga, nižjim cenam in posledično zmanjšanju realnega povpraševanja prebivalstva.

Za današnje razmere na nepremičninskem trgu je značilno zmanjšanje obsega prodaje, padec cen stanovanjskih nepremičnin stare zaloge, zmanjšanje skupnega števila transakcij in hipotekarnih posojil, ki jih izdajajo banke.

Takšni trendi so se oblikovali postopoma, v zadnjih 2-3 letih, zaradi naslednjih razlogov:

uvedba političnih in gospodarskih sankcij proti Rusiji, prepoved pridobivanja vrednostnih papirjev velikim ruskim investicijskim družbam in zasebnim poslovnežem v tujini;
povečanje stroškov gradnje novih stavb;
zmanjšanje obsega in posledično stečaj gradbenih podjetij;
zmanjšanje plačilne sposobnosti potencialnih kupcev in pomanjkanje stabilne rasti njihovih prihodkov, težave pri odplačevanju dolga;
nestabilnost menjalnih tečajev, kar povzroča težave s hipotekami v tuji valuti pri pretvorbi v ruske rublje;
zvišanje obrestnih mer za novo izdana hipotekarna posojila in zaostrovanje zahtev bank za potencialne posojilojemalce in zavarovanja;
rokov in subvencij.

Vse to je negativno vplivalo na cenovne procese na stanovanjskem trgu, obseg prodaje in najema stanovanjskih nepremičnin.

Razmerje med ponudbo in povpraševanjem

Večina napovedi ruskih ekonomistov se skrči na splošno mnenje, da v letu 2017 lahko pričakujemo nadaljevanje splošnega trenda recesije in padanja cen nepremičnin. Če je v letih 2015–2016 prišlo do postopnega zmanjševanja dohodkov državljanov in povpraševanja po stanovanjih in poslovnih nepremičninah, potem je v naslednjem letu mogoče doseči "dno" ali propad trga.

Poleg tega bo ta proces dolgotrajen in bo trajal od 2 do 4 leta.

Za fazo hitrega upadanja bodo značilni naslednji pojavi:

Nova stanovanja si bodo najverjetneje prizadevala zmanjšati tveganja z zmanjšanjem obsega naročenih prostorov in bodo kot glavno usmeritev svoje dejavnosti izbrala gradnjo le finančno donosnih objektov. Ta politika bo povzročila trajno zmanjšanje obsega naročanja nepremičnin.
Stopnja plačilne sposobnosti ruskega prebivalstva se bo še naprej hitro zniževala, nakup nepremičnine ali izboljšanje življenjskih pogojev pa bo postalo drugotnega pomena. Stopnja upada povpraševanja v tej situaciji naj bi znašala 30 % v primerjavi s tekočim letom. To bo privedlo do zamrznitve gradnje novogradenj, povečanja deleža neprodanih površin v novogradnji na 50 % in premika poudarka na sekundarni trg nepremičnin.
Razmere na sekundarnem trgu bodo dvoumne. Z začetkom leta 2017 bo ukinjen program državnega subvencioniranja z ugodnejšimi obrestnimi merami za nakup novih stanovanj. To bo pritegnilo del kupcev s primarnega trga. Glede na kategorije nepremičnin na sekundarnem trgu je pričakovati, da se bo cena kvadratnega metra v stari zalogi pocenila ob podobnem upadu povpraševanja, cene luksuznih stanovanj in poslovnih prostorov pa bodo ostale na sedanji ravni ali se nekoliko znižale. . Običajno je to posledica pomanjkanja fleksibilnosti prodajalcev in njihove nepripravljenosti znižati ceno v kakršnih koli okoliščinah (tudi če se prodajni postopek zavleče za daljši čas).
Nepripravljenost bank za znižanje letnih obrestnih mer za hipotekarna posojila, stroge zahteve za nepremičnine in potencialne posojilojemalce bodo prispevali tudi k zmanjšanju obsega njihovih hipotekarnih portfeljev, kar bo negativno vplivalo na raven povpraševanja.
Podobno bodo krizni pojavi prizadeli trg poslovnih in stanovanjskih najemov v obliki močnega zloma obsega najemnih prostorov. V segmentu stanovanjskih nepremičnin se bodo najemniki osredotočali na stanovanja in sobe manjših površin ter nizkih mesečnih najemnin. V kategoriji poslovnih nepremičnin se bo nadaljeval trend občutnega zniževanja cene kvadratnega metra, da bi ga lahko prodali na kakršen koli način. V letu 2017 bo ta trg bolj prizadet zaradi problematike neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem v smeri močnega neravnovesja slednjega.

Stabilizacijo trenutnih razmer pričakujemo do leta 2019–2020.

V tem obdobju je predviden začetek okrevanja in postopna vrnitev na predkrizne ravni.

Višina cen stanovanj v letu 2017

Večina strokovnjakov, ki napovedujejo razvoj nepremičninskega trga v bližnji prihodnosti, si ne upa povedati konkretnih številk in cen stanovanj.

Situacija bo imela posamezen scenarij v vsaki posamezni regiji. Moskva, Sankt Peterburg in nekatera druga največja mesta Ruske federacije bodo najverjetneje doživeli obdobje močnega padca cen.

V novih gospodarskih razmerah se bodo stroški približali realni vrednosti, kar bo le pozitivno vplivalo na nadaljnji razvoj trga stanovanjskih in poslovnih nepremičnin.

Nekateri strokovnjaki menijo, da bodo cene naslednje leto padle za 5-7%, drugi pričakujejo padec za več kot 10-15%. Analizirajmo napovedi in zaključke vodilnih ruskih nepremičninskih strokovnjakov.

Mnenje nepremičninskih strokovnjakov

Vodja ruske Sberbank G. Gref daje napoved razvoja ruskega trga nepremičnin, ki temelji na dejstvu, da bo opaziti pozitivno dinamiko samo glede na povpraševanje. Po njegovih besedah večina vlagateljev pričakuje še večjo stopnjo padanja cen na sekundarnem trgu. In kljub razmeroma ugodnim cenam stanovanjskih nepremičnin rasti v naslednjih letih ni pričakovati.

2016-2017 je ugodno obdobje za naložbe brez možnosti pridobitve hitre marže. Če želite to narediti, boste morali počakati približno pet let.

Profesor Ruske univerze za ekonomijo G. Sternik nakazuje upad trga nepremičnin v Rusiji od leta 2017. Po njegovem mnenju bodo cene in povpraševanje po stanovanjih upadali vsaj do leta 2019. Prihodnje leto bo nepremičninski trg dosegel najnižjo točko. Veliko število novozgrajenih novogradenj bo zamrznjenih, gradbena podjetja se bodo zaradi močnega padca plačilne sposobnosti državljanov države zavračala pri velikih projektih. Kriza bo najbolj prizadela majhna mesta, kjer bo upad obsega transakcij opaznejši kot v mestih z več kot milijonom prebivalcev.

Napoved Uralske nepremičninske zbornice predvideva tudi razvoj krize na ruskem nepremičninskem trgu. V letih 2017–2018 bo prišlo do močnega zmanjšanja obsega prodaje. V večji meri bo to vplivalo na stanovanja iz stare zaloge, pa tudi na tista, zgrajena na obrobju mest. To bo nosilce novih hiš zavezalo k izboljšanju kakovosti gradnje in urejanja okolice ter tako privabilo potencialne kupce.

Letošnje leto je po mnenju strokovnjakov zbornice najugodnejše obdobje za nakup stanovanjskih nepremičnin zaradi številnih donosnih ponudb tako na primarnem kot na sekundarnem trgu. Državna podpora in nižje hipotekarne obrestne mere v bližnji prihodnosti bodo pomagale pozitivno vplivati na razmere na trgu nepremičnin.

Napoved trga nepremičnin za leto 2017 je negativna na področju gradnje novogradenj, saj bo prišlo do močnega zmanjšanja ponudbe in zamrznitve številnih investicijskih projektov.

Kriza bo privedla do izrazitega neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem z izrazito prevlado slednjega ter občutnim padcem obsega prodaje in cen nepremičnin.

Koliko stanovanjskih transakcij poteka v Moskvi, obseg ponudbe novih stavb, hipotekarne stopnje in drugi rezultati iztekajočega se leta

Leta 2017 je moskovski stanovanjski trg postavil številne rekorde po številu transakcij in obsegu ponudbe novogradenj, hipotekarne obrestne mere so dosegle tudi zgodovinski minimum. Morda glavna tema preteklega leta je bil obsežen program rušenja stavb iz obdobja Hruščova.

Končno gradivo vsebuje glavne številke iztekajočega se leta: od netipično velikih popustov do rekordnega števila transakcij z novogradnjami.

47 518 kupljena stanovanja v novogradnjah

V 11 mesecih leta 2017 je bilo v Moskvi sklenjenih 47.518 pogodb o kapitalski udeležbi (EPA - transakcije v novogradnjah), kar je že 54% več kot v celotnem letu 2016 in dvakrat več kot v predkriznem letu 2014. Novembra je Rosreestr zabeležil največje število prodanih stanovanj v celotni zgodovini trga novogradenj prestolnice - 5597.

več 1 milijon hipotekarna posojila

Konec leta 2017 je bilo v Rusiji rekordno število hipotekarnih posojil - več kot 1 milijon v višini 1,9-2 bilijona rubljev. Leta 2014 je bil zgodovinski rekord v obsegu izdaje hipotekarnih posojil 1,7 bilijona rubljev. Poleg tega so hipotekarne obrestne mere dosegle zgodovinsko najnižjo raven in so ob koncu leta znašale 9,8 % za novogradnje in 10,02 % na sekundarnem trgu. Novembra je bilo v Moskvi število nakupov stanovanj z uporabo hipotekarnega posojila 6.012 - največ v vsej zgodovini opazovanja. Od začetka leta 2017 je Rosreestr registriral 47.441 transakcij s hipotekami, kar je 23% več kot v celotnem lanskem letu.

2,85 milijona kv. m novih stavb

V Stari Moskvi se na primarnem trgu proda 2,85 milijona kvadratnih metrov. m stanovanja. Skupni obseg ponudbe novogradenj v starih mejah prestolnice je prvič v zgodovini nepremičninskega trga njihov obseg v moskovski regiji (na območju do 30 km od moskovske obvoznice), kjer se proda 2,77 milijona kvadratnih metrov. m Pred nekaj več kot dvema letoma (na podlagi rezultatov prve polovice leta 2015) je bila v moskovski regiji po mnenju nepremičninskih posrednikov ponudba več kot dvakrat višja od obsega prestolnice: 3,82 milijona kvadratnih metrov. m v primerjavi z 1,26 milijona kvadratnih metrov. m oz.

20 letnik Delež stanovanj v prosti prodaji je dosegel svoj maksimum

V Moskvi je prvič v zgodovini trga stanovanjskih nepremičnin delež stanovanj v prosti prodaji alternativnih nepremičnin 51,1% proti 48,9% oz. Za primerjavo: pred tremi leti je bilo razmerje 27,3 % oziroma 72,7 %. Povečanje kakovostne ponudbe novogradenj v zadnjih treh letih je povzročilo odliv kupcev s sekundarnega trga na primarni. Poleg tega sekundarni lastniki, ki nameravajo izboljšati svoje bivalne razmere z nakupom stanovanja v novogradnji, prodajo svoj obstoječi bivalni prostor in ne potrebujejo alternative na sekundarnem trgu.

88% stanovanja prodana s popustom

Največji delež transakcij s popustom na sekundarnem trgu Moskve v iztekajočem se letu je bil junija in julija (88%). Povprečni popust pri teh poslih je bil približno 8-10%. Prvič, njegova velikost je odvisna od začetne cene predmeta, ki se prodaja, in včasih doseže 20-30%. Na primarnem trgu so bile v večini novogradenj skozi vse leto za kupce poskrbljene tudi različne akcije, ki so svoj vrhunec dosegle v novem letu. V veliki večini projektov novoletni popusti ne presegajo 10%, največ pa doseže 33%. Novoletni popusti, nižji od 10%, so precej redki.

₽178 tisoč za 1 kv. m stroškov sekundarnega stanovanja

Povprečna rubljeva cena, po kateri so lastniki dali stanovanja v prodajo na sekundarnem trgu v Moskvi, je bila konec leta 2017 najnižja od novembra 2013: 178,2 tisoč rubljev. za 1 kv. m Prodajna cena, ki se pojavlja v realnem prometu, se je od januarja znižala za 8 % in se povsem vrnila na raven iz leta 2011.

5171 Hiša bo v okviru obnove porušena

Predsednik Vladimir Putin je 1. julija sprejel zakon o množičnem rušenju večnadstropnih zgradb v Moskvi. Po dokumentu so za obnovo primerne stavbe, ki niso višje od devetih nadstropij, zgrajene od leta 1957 do 1968. Končni seznam je vključeval 5.171 hiš, v katerih živi več kot milijon Moskovčanov. Prve selitve po programu prenove se bodo začele februarja 2018. Po podatkih prestolnih oblasti je danes v Moskvi v fazi projektiranja in gradnje 236 lokacij z obsegom gradnje približno 3,5 milijona kvadratnih metrov. m Obnova vseh petnadstropnih stavb bo trajala 15 let, proračun prestolnice pa bo znašal 3–3,5 bilijona rubljev.

3 milijarde dolarjev vlagali v poslovne nepremičnine

Obseg naložbenih transakcij s pisarnami, nakupovalnimi centri in skladišči v moskovski regiji se je v zadnjem letu podvojil - s 1,5 milijarde dolarjev na 3 milijarde dolarjev, do konca leta pa se lahko ta obseg nekoliko poveča zaradi transakcij, ki še niso bile izvedene. zaprto. Približno polovica vseh poslov je bila sklenjena s sodelovanjem tujih vlagateljev. Najpogosteje so vlagatelji vložili denar v nakup maloprodajnih nepremičnin v Moskvi - delež regije glavnega mesta v skupnem obsegu naložb je zdaj 84%. Skupno je bilo letos v Moskvi predanih 1,3 milijona kvadratnih metrov. m poslovnih nepremičnin v primerjavi s 4 milijoni kvadratnih metrov. m - najvišji kazalniki v letu 2014. Hkrati je bilo v letu 2017 v Moskvi prvič odprtih manj pisarn, nakupovalnih centrov in skladišč kot v drugih ruskih mestih.

120 tisoč rubljev za 1 kv. m bo stala stanovanja do leta 2020

Cene stanovanj v Moskvi bodo padale do leta 2024. Do leta 2020 se bodo stroški stanovanj v prestolnici znižali za 20-30% od trenutne ravni, nato pa bo trg dosegel dno. Letni upad bo tako približno 10-odstoten. To je napoved vodje analitičnega centra "Real Estate Market Indicators IRN.RU" Olega Repchenka. Cene naj bi se stabilizirale pri 120 tisoč rubljev. za 1 kv. m Po njegovi napovedi se lahko novo povečanje vrednosti začne bližje letu 2024 ali po njem.

Zmanjšanje kupne moči Rusov, predvsem zaradi padca realnega razpoložljivega dohodka, je ohladilo interese rojakov za nakup kvadratnih metrov. V zvezi s tem je nepremičninski trg "potonil" - stroški tako novogradenj kot sekundarnih stanovanj so padli, nekatera stanovanja se prodajajo celo s 30-50-odstotnim popustom glede na raven cen pred krizo.

Strokovnjaki pa pričakujejo, da si bo rusko gospodarstvo prihodnje leto opomoglo. Tako bo po ocenah Svetovne banke ruski BDP zrasel za 1,5 %. Mednarodni denarni sklad (IMF) napoveduje rast za 1,1%, Centralna banka Rusije pa manj kot 1% (ob predpostavki cene sodčka 40 $).

Bo gospodarska rast v letu 2017 spodbuda za nepremičninski trg in ali je mogoče privarčevati prihranke z naložbo v nakup stanovanja? AiF.ru je to vprašanje postavil strokovnjakom.

Alena Afanasyeva, višja analitika pri skupini FOREX CLUB

Vsekakor lahko postane stanovanje ena najbolj privlačnih in obetavnih naložb v naslednjih dveh letih. Dejstvo je, da so do zdaj cene že dosegle najnižje vrednosti zaradi močnega padca dohodkov gospodinjstev in prisilne prodaje že naročenih nepremičnin s strani visoko zadolženih gradbenikov.

Vendar pa je v zadnjih dveh letih, v katerih smo doživljali recesijo na stanovanjskem trgu, preveč podjetij zapustilo trg, kar je močno zmanjšalo obseg nepremičnin, danih v obratovanje v obdobju 1-2 let. Medtem bosta postopna stabilizacija razmer v ruskem gospodarstvu in nadaljnje znižanje obrestnih mer s strani Banke Rusije spodbudila javno povpraševanje. Možno je, da bodo hipotekarne obrestne mere do sredine leta dosegle 8%-10%.

Hkrati bo cene dvignila tudi inflacija na trgu gradbenih materialov: rast cen cementa in lesa lahko poveča stroške stanovanj za 1-2 %.

Poleg tega bodo svoje prispevale spremembe ruske zakonodaje: zdaj bodo razvijalci lahko prejeli sredstva od lastnikov kapitala šele po prenosu dokončanih stanovanj. To pomeni, da bodo prisiljeni najemati posojila, torej ne bodo mogli koristiti brezobrestnega financiranja. V takšnih razmerah bodo v stroške stanovanja vključeni tudi dodatni stroški obresti.

Pavel Sigal, prvi podpredsednik Podpore Rusiji

Vlaganje denarja v stanovanje in nato oddajanje stanovanja je zdaj nerentabilno. Dejstvo je, da je na trgu presežna ponudba, donosnost pa bo nižja od 7% letno, in to le, če ne bo zunanjih šokov in bo cena nafte ostala na trenutni ravni.

Denar se bolj splača vložiti v obveznice ali položiti na depozit, čeprav depoziti niso veliko bolj donosni kot nepremičnine. Seveda je donosno kupiti stanovanje v začetni fazi, vendar morate razumeti, da boste morali vlagati v popravila in čakati 2-3 leta, da se hiša odda v najem, torej ves ta čas denar ne bo delovalo. Zlati čas vlaganja v nepremičnine, ko je le-to eksponentno raslo, je minil. Naložbe v nepremičnine so torej primerne za konzervativne vlagatelje, ki ne iščejo donosnosti.

Anna Bodrova, višja analitičarka pri Alpari

Stanje stanovanjskega trga v letu 2017 bo neposredno odvisno od stanja ruskega gospodarstva in domačega bančnega sistema. Levji delež novih stavb je zgrajen z uporabo izposojenega kapitala. Trenutni tečaji so zaradi visoke ocene tveganja banke nedosegljivi za razvoj, za nadomestilo teh stroškov pa se na končnega kupca stanovanja nalaga nepotrebno finančno breme. Današnje cene kvadratnega metra v velikih mestih so začele rasti, to je pravi čas za nakup, saj v prvem ali drugem četrtletju 2017 ni izključena podražitev stanovanj.

Potrošniki so še vedno nezaupljivi do ponudb za nakup še neizgrajenih ali predanih stanovanj, zato je glavno povpraševanje bodisi po gotovih novogradnjah bodisi za sekundarni trg. V segmentu sekundarnih stanovanj so cene začele rasti sredi jeseni 2016, vendar je stopnja rasti cene kvadratnega metra še vedno zadržana. Ne mudi se niti pri ponudbah niti pri cenah: stanovanjski sektor je videti precej stabilen in nevtralen.

Glede na to, da Centralna banka Ruske federacije verjetno ne bo znižala ključne obrestne mere pred marcem in aprilom 2017, ni pričakovati znižanja obrestnih mer za hipotekarne produkte v prvem četrtletju. To pomeni, da se bo povpraševanje po hipotekah in s tem zanimanje za nakup stanovanja lahko povečalo aprila-maja prihodnje leto. Seveda ob znižanju stopnje.