По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Договор найма жилого помещения является:

• консенсуальным;
• возмездным;
• двусторонним.

Договоры найма жилого помещения делятся на виды:

• договор коммерческого найма жилого помещения;
• договор найма ;
• жилого помещения.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор социального найма. Договор найма жилого помещения: Видео

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон). Заключение, изменение и прекрашение договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может передавать жилое помещение только для проживания граждан. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору социального найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

ГК выделяет два вида договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (договор коммерческого найма).

В отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для проживания граждан, бережно относиться к нему и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в этом помещении.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Соглашению сторон устанавливается размер платы за пользование жилым помещением, которая вносится в сроки, предусмотренные договором найма ежемесячно в порядке, установленном ЖК.

Договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях, предусмотренных ГК (ст. 687).

Договор финансовой аренды (лизинга), понятие и содержание.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) - арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущест­во за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Особенности этого договора: Договор лизинга - конценсуальный, возмездный, срочный. Сложный юридический состав главному договору сопутствуют дополнительные (о привлечении денеж­ных средств, залога, поручительства и т.д.) Лизинг бывает финансовый и оперативный. Лизингодатель не может быть одновременно лизиногполучателем (кроме возвратного лизинога). В нем участвуют три лица: - арендодатель; - арендатор; - продавец имущества. По общему правилу, выбор имущества и продавца осуществляется арендатором, договором может быть предусмотрен такой выбор за арендодателем. Предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи (как движимые, так и недвижимые), кроме земельных участков и других природных объектов. Порядок заключения договора финансовой аренды 1. Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о назначении имущества - что оно будет передано в аренду определенному лицу. Это требование позволяет продавцу надлежащим образом исполнить свои обязательства по передаче вещи. 2. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если другое не преду­смотрено договором. 3. Если имущество не передано арендатору в уста­новленный срок (или разумный срок, при отсутствии другого указания) по вине арендодателя, то арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. 4. Риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендодателю после передачи ему имущества, если иное не предусмотрено в договоре. 5. Арендатор имеет права и несет обязанности, пре­дусмотренные для покупателя в договоре купли-прода­жи имущества. Исключением является обязанность оп­латить приобретенное имущество, которая возлагается на арендодателя. 6. Арендатор вправе предъявлять к продавцу требо­вания, вытекающие из договора купли-продажи в отно­шении качества, комплектности имущества, сроков по­ставки и др. Однако он не вправе расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя. 7. Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами в отношениях с продавцом, то есть исполне­ние последним своих обязанностей перед одним из кре­диторов освобождает его от исполнения перед другим. 8. Арендодатель не отвечает перед арендатором за продавца. Исключением являются случаи, когда иму­щество и продавец выбираются арендодателем. В этом случае арендатор вправе предъявлять требования, вы­текающие из договора купли-продажи, и к продавцу, и к арендодателю, которые несут солидарную ответст­венность.

Договор найма жилого помещения - одна сто­рона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоста­вить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Разновидностью договора найма является найм жи­лого помещения в государственном и муниципальном фонде социального пользования [социальный найм). Жилое помещение может быть предоставлено юри­дическому лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать жилое помещение по прямому назначению - для проживания граждан. Условия договора Субъектами данного договора являются: - наймодатель - собственник или управомоченное им лицо; - наниматель - могут быть только граждане. Объектом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т. д.). Оно должно быть благоустроенным применительно к усло­виям данного населенного пункта, отвечать установ­ленным санитарным и техническим требованиям. В многоквартирных домах наниматели наряду с жи­лым помещением имеют право пользования общими помещениями дома (подъезды, лестницы), механиче­скими, электрическими, санитарно-техническим обо­рудованием за пределами или внутри квартиры (лиф­ты, мусоропровод). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблю­дение данного требования не влечет недей­ствительность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора. Существенным условием договора найма является размер платы за жилое помещение. Размер и сроки ус­танавливаются по соглашению сторон. Максимальный размер платы может быть предусмотрен законом, в та­ком случае плата, предусмотренная договором, не долж­на превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Од­ностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Договор найма имеет срочный характер, он может быть заключен на срок не более 5 лет. Если срок в дого­воре не указан, то он считается заключенным на 5 лет. В случаях, когда договор найма заключен на срок менее 1 года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может вселить граждан, с ним прожи­вающих, временных жильцов, не имеет преимущест­венного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не мо­жет заменить себя в договоре другим нанимателем. Права и обязанности сторон Наймодатель: обязан передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания; обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, обеспечивать предоставление ком­мунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта об­щего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ); осуществлять капитальный ремонт жи­лого помещения, если иное не предусмотре­но законом (п. 2 ст. 676 ГК РФ); при переходе права собственности на жилое по­мещение новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется; вправе давать согласие на: - переустройство и реконструкцию жилого поме­щения нанимателем; - переоборудование жилого дома, влекущее суще­ственное изменение условий пользования им; - вселение граждан, постоянно проживающих вме­сте с нанимателем; - вселение временных жильцов; - заключение нанимателем договора поднайма; - замену нанимателя по договору найма жилого помещения. Наниматель: обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддер­живать в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 678 ГК РФ); обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Вносить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором (ст. 682 ГК РФ); обязан осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором. может осуществлять переустройство и pеконструкцию жилого помещения только с согласия наймодателя (ст. 670 ГК РФ); может осуществлять переоборудование жилого дома, которое приведет к существен­ным изменениям условий пользования этим помещением, только с согласия наймодателя (П. 3 ст. 681 ГКРФ); вправе вселять граждан, постоянно с ним прожи­вающих, в жилое помещение с согласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого со­гласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие совместно с на­нимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за дей­ствия таких граждан перед наймодателем несет нани­матель. Допускается заключение договора между на­нимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной ответст­венности перед наймодателем (сонаниматели); вправе с согласия граждан, постоянно с ним про­живающих, и с предварительным уведомлением най­модателя разрешить безвозмездное проживание вре­менным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей - не более 6 месяцев. Пользователи не приобретают прав на жилое помещение и не несут от­ветственность. Они обязаны освободить его по истече­нии срока проживания или не позднее 7 дней после та­кого требования нанимателя (если срок не установлен) (ст. 680 ГК РФ); имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок. Наймодатель за 3 месяца до истечения срока дого­вора должен: - либо предложить заключить договор на тех же или иных условиях; - отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее года.Если наймодатель не исполнил данной i обязанности, договор считается продлен­ным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с ре шением не сдавать жилое помещение внаем, но позже заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недейст-вительным и возмещения убытков, а также возобновле-ния с ним договора (ст. 684 ГК РФ); вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользоввания помещением, а ответственность перед наймодаэтелем несет наниматель. Договор поднайма заключается на срок не более рока договора найма, является возмездным и может мыть заключен только с соблюдением требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущест­венном праве на заключение договора на новый срок; по требованию нанимателя и граждан, постоян­но с ним проживающих, и с согласия наймодателя на­ниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из постоянно проживающих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, проживающих вместе с прежним нанима­телем (ст. 687 ГК РФ). Расторжение договора найма жилого помещения Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке: 1) по требованию наймодателя в случаях, если наниматель: - не вносит плату за жилое помещение за 6 меся­цев, а при краткосрочном найме в случае невне­сения платы более 2 раз; - разрушает или портит жилое помещение; - продолжает использовать жилое помещение не по назначению, систематически нарушать права и интересы соседей после предупреждения най­модателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для уст­ранения данных нарушений, но не более года. По исте­чении срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор (п. 2 ст. 687 ГК РФ); 2) по требованию любой из сторон в договоре: - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; - в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Если наниматель или лица, за которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению. При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда. Выселяют нанимателя без права на предоставление иного жилого помещения взамен предыдущего. Най-модатель, в случае, если наниматель продолжает зани­мать принадлежащее ему помещение до дня его высе­ления, может ходатайствовать перед судом об исчислении убытков на день фактического выселения нанимателя.

44. Договор подряда: понятие, содержание, и виды.

Договор подряда - одна сторона (подрядчик) обя­зуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ). Особенности договора подряда: Предметом договора является изготовление или переработка вещи либо выполнение другой работы. Оп­лачивается результат работы, который подлежит переда­че заказчику, а не процесс. Стороны договора: - подрядчик - физическое или юридическое лицо. Рабо­тает подрядчик самостоятельно, определяя способы вы­полнения задания, и осуществляет работу на свой риск (использует свои материалы, силы и средства); - заказчик - физическое или юридическое лицо. Отдельные виды договора подряда: бытовой подряд; строительный подряд; подряд на выполнение проектных и изыскательных работ; подрядные работы для государственных нужд. Условия договора подряда Подрядчик выполняет задание заказчика лично либо с привлечением других лиц (субподрядчиков). В случае при­влечения других лиц подрядчик считается генеральным подрядчиком. Генеральный подрядчик ответственен: - перед заказчиком: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств субподрядчиков; - перед субподрядчиками: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств заказчиком. Свои требования субподрядчик и заказчик не МОГУТ предъявлять друг к другу, только к ге­неральному подрядчику, если иное не преду­смотрено договором. Заказчик может с согласия генерального подрядчика до­полнительно заключить договор на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае эти лица несут от­ветственность перед заказчиком самостоятельно. В договоре подряда на стороне подрядчика могут вы­ступать два или более лица. В зависимости от предмета обязательства по отношению к заказчику они несут от­ветственность: солидарную при неделимости объекта (являются соли­дарными должниками и солидарными кредиторами); долевую при делимости объекта (несут ответствен­ность в пределах своей доли в обязательстве). Сроки в договоре подряда: - начальный срок выполнения работ; - промежуточный срок завершения отдельных этапов работы; - конечный срок выполнения работ. За нарушение сроков подрядчик несет ответственность, если иное не установлено законом или договором. Изме­няться они могут только в порядке и в случаях предусмот­ренных договором. Если в результате нарушения конечного срока выполнения работ заказчик утратил интерес к ре­зультату работы, он может отказаться от исполнения дого­вора и требовать возмещения убытков. Задание заказчика исполняется подрядчиком из сво­их материалов, своими силами и средствами, если иное не предусмотрено договором. За надлежащее качество предоставленных материалов и оборудования подрядчик несет ответственность. Подрядчик, выполняя задание, может использовать такие материалы, оборудование, технологию производства работ, которые по­зволят уменьшить его расходы на выполнение работ с со­хранением качества, при этом он имеет право на оплату по цене, предусмотренной договором. Договором подряда может быть предусмотрено, что ма­териал и оборудование представляется заказчиком. В этом случае подрядчик должен использовать материал экономно и расчетливо, а остаток возвратить. Подрядчик несет ответ­ственность за несохранность предоставленных материалов, вещи, переданной на переработку, и иного имущества, пе­реданного для исполнения договора подряда. В случае если в результате недостатков предостав­ленных заказчиком материалов работа не была выполне­на или выполнена, но не пригодна к использованию, под­рядчик имеет право на оплату своей работы, если докажет, что недостатки материалов заказчика не могли быть обнаружены при надлежащей приемке. Риск гибели или порчи материала, оборудования не­сет предоставившая их сторона. Риск гибели или порчи выполненной работы несет: - подрядчик до приемки ее заказчиком; - сторона, допустившая просрочку в приемке резуль­тата работы. Одним из условий договора подряда является цена ра­боты, при ее отсутствии в договоре он определяется ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно уплачива­ется за аналогичную работу. Цена включает в себя компен­сацию издержек подрядчика и его вознаграждение. Одним из способов определения цены является со­ставление сметы. С момента ее подтверждения заказчи­ком она становится частью договора. Смета может быть приблизительной или твердой (если не установлено иное, смета считается твердой).Приблизительная смета может быть изменена: если возникла необходимость проведе­ния дополнительных работ, подрядчик должен своевременно предупредить об этом заказчика. Он, в свою очередь, либо соглашается на изменение сметы, либо отказывается от договора и уплачивает цену за вы­полненную работу. Если подрядчик не предупредил во­время о необходимости повышения цены, то работа оп­лачивается по цене, предусмотренной в договоре. Твердая смета не подлежит ни уменьшению, ни увели­чению. Однако при значительном увеличении стоимости материалов и оборудования, которые нельзя было преду­смотреть при заключении договора, подрядчик вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика тре­бовать расторжения договора. Способы оплаты работы: -- предварительная оплата работы или отдельных эта­пов, если это прямо предусмотрено в договоре; - по общему правилу - оплата после окончательной сдачи результатов работы, выполненных надлежа­щим образом и в срок; - выплата задатка или аванса по требованию подрядчика, если это предусмотрено законом или договором. В случае, когда заказчик не исполняет своей обязан­ности по уплате, подрядчик имеет право на удержание результата работы, принадлежащих заказчику оборудо­вания, остатков материала и другого имущества. Права заказчика во время выполнения работ: проверять ход и качество работы, не вмешиваясь в деятельность подрядчика; отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не приступает к исполнению или выполняют работу настолько медленно, что срок выполнения будет очевидно нарушен; назначить разумный срок для устранения существенных недостатков, которые вы­явились в ходе работы. При неустранении не­достатков в разумный срок заказчик вправе либо отка­заться от договора и потребовать возмещения убытков, либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика; вправе в любое время до сдачи результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику цену за выполненную работу и возместив убытки в преде­лах разницы между выплаченной и ценой договора. Заказчик обязан содействовать в выполнении работы. При неисполнении этой обязанности подрядчик вправе требовать: - возмещения причиненных убытков; - перенесения сроков исполнения работы. В случае, если заказчик не исполняет обязательства по предоставлению материалов, оборудования, техниче­ской документации, препятствует исполнению договора подрядчиком, последний вправе: - не приступать к работе, а начатую приостановить; - отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков; - сохраняет право на уплату цены с учетом выполнен­ной части работы. Обязательства подрядчика: немедленно предупредить заказчика, приостановив работу до его указаний, если: - обнаружил недостатки предоставленного заказчиком материала, оборудования, технической документации; - о неблагоприятных последствиях выполнения его указаний; - об иных обстоятельствах, которые влияют на год­ность и прочность результатов работы либо создают невозможность ее завершения в срок. При неуведомлении заказчика об этих об­стоятельствах и продолжении работы не впра­ве впоследствие ссылаться на них; обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию по эксплуатации и использованию предмета договора подряда; в случае расторжения заказчиком договора подряда подрядчик обязан возвратить предоставленные ему ма­териалы, оборудование, иное имущество или возместить их стоимость, если возврат невозможен; каждая из сторон не вправе сообщать сведения, по­лученные от другой стороны в ходе выполнения договора о новых решениях и технических задачах третьим лицам, без согласия другой стороны. Если заказчик не заменит материал, оборудование и т. д., не изменит своих указаний и не предпримет дру­гих мер, подрядчик вправе отказаться от исполнения до­говора и потребовать возмещения убытков. При окончании выполнения работы подрядчиком за­казчик обязан принять ее в сроки и в порядке, определяе­мые договором с участием подрядчика. При обнаруже­нии недостатков заказчик должен немедленно заявить об этом и занести в акт приемки. Если заказчик принял ра­боту без проверки, то он не вправе ссылаться на недос­татки работы, которые могли бы быть обнаружены при ее проведении - явные недостатки. При обнаружении скрытых недостатков после прием­ки заказчик обязан известить об этом подрядчика в ра­зумный срок. В случае спора между сторонами по поводу недостат­ков назначается экспертиза. Расходы несет: - по общему правилу подрядчик; - сторона, потребовавшая назначение экспертизы, ес­ли нет причинной связи между подрядчиком и недос­татками. Уклонение заказчика от принятия работы: - риск гибели изготовленной вещи считается перешедшим с момента, когда должна была состояться передача вещи; - подрядчик по истечении месяца со дня, когда работа должна была быть принята и при двукратном предупре­ждении заказчика, вправе продать результат работы, а вырученную сумму за вычетом ему причитающегося внести на имя заказчика в депозит. Качество работы Качество работы должно соответствовать: - закону - обязательные требования, за нарушение которых законом предусмотрена ответственность; - условиям договора - требования, предусмотренные договором к свойствам результата работы, который должен быть пригоден к использованию в пределах разумного срока; - при отсутствии или неполноте условий договора тре­бованиям, обычно предъявляемым к работам соот­ветствующего рода. Результат работы также должен соответствовать усло­виям договора в течение всего гарантийного срока, кото­рый устанавливается законом, договором или обычаями делового оборота. Гарантия качества распространяется на все составляющие результата работы. Гарантийный срок начинает течь с момента принятия результата рабо­ты или должен был быть принят заказчиком. В случаях, когда результат работы выполнен с недос­татками, делающими его непригодными к использованию, заказчик имеет право требовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо безвозмездного выпол­нения работы заново с возмещением убытков, вызванных просрочкой; соразмерного уменьшения цены за работу; возмещения своих расходов на устранение недос­татков в случае, если это предусмотрено договором. В случае если данные требования не были удовлетво­рены в установленный срок, если недостатки являются существенными, неустранимыми, заказчик вправе отка­заться от исполнения договора и требовать возмещения убытков. Заказчик может предъявить свои требования по поводу недостатков, обнаруженных в установленные сроки: - в течение гарантийного срока; - в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи, если гарантийный срок или иные не установлены до­говором, законом или обычаями делового оборота; - по истечении гарантийного срока, но в пределах 2 лет с момента передачи работы, если недостатки воз­никли до передачи работы или по причинам, возник­шим до этого момента. Срок исковой давности для таких требований состав­ляет 1 год, а для зданий и сооружений - 3 года. Течение исковой давности начинается с момента принятия работы в целом. В случаях когда на результат работы установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков сде­лано в пределах этого срока, течение срока исковой дав­ности начинается с этого дня. При прекращении договора подряда заказчик вправе требовать предоставления незавершенной работы с ком­пенсацией подрядчику его затрат. Виды договоров: Бытовой подряд, строительный подряд, подряд на производство проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя

По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату .

Права и обязанности нанимателя

Наниматель имеет право:

• - вселить в установленном законом порядке в занимаемое им жилое помещение своих супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц при соблюдении установленной нормы жилой площади, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия их членов семьи не требуется;
• - с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, а при наличии несовершеннолетних - с согласия органа опеки и попечительства, произвести в установленном порядке обмен занимаемого жилого помещения;
• - сохранить жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи при условии и в случаях, предусмотренных жилищным законодательством Республики Казахстан. Жилая площадь, которая сохраняется за временно отсутствующим нанимателем или членами его семьи, не считается излишней;
• - сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и порядке, установленных действующим законодательством;
• - разрешить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади;
• - требовать с согласия членов семьи в случаях, установленных законом, изменения договора найма занимаемого жилого помещения;
• - с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения;
• - с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в установленном порядке;
• - производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного помещений по проекту, согласованному в установленном законом порядке;
• - осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные законодательством Республики Казахстан и нормативными правовыми актами.

Наниматель обязан:

• - соблюдать и выполнять предусмотренные законодательством требования, предъявляемые к пользованию жилым помещением, содержанию жилого дома и придомовых территорий;
• - использовать жилое помещение, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан и строго в соответствии с их назначением;
• - бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность и правильную эксплуатацию; предоставлять беспрепятственный доступ в нанимаемое помещение представителям наймодателя для осмотра помещения и производства ремонтных работ. При обнаружении неисправностей в помещении немедленно принимать возможные меры к их устранению, в необходимых случаях сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу;
• - бережно относиться к жилому дому, придомовой территории, объектам благоустройства и зеленым насаждениям;
• - содержать в чистоте и порядке жилое и подсобное помещения, балконы, лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места. Не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод;
• - соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей и кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности;
• - экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;
• - производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет текущий ремонт занимаемого жилого помещения и подсобных помещений в квартире.

К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирно и электропроводки.

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта и реконструкции жилого дома, то они производятся за счет наймодателя;

• - устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих;
• - не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, переустановку или дополнительную установку санитарно-технического и иного оборудования без получения соответствующего разрешения;
• - своевременно, не позднее десятого числа, следующего за прожитым месяца, производить оплату жилья, а также коммунальных услуг по утвержденным в установленном порядке тарифам;
• - не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Пользование телевизорами, радиоприемниками и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 должна соблюдаться тишина;

• - переселиться с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, в котором он проживает (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя), в другое предоставленное наймодателем жилое помещение, соответствующее санитарным нормам, без расторжения договора найма;
• - производить в домах, где нет центрального отопления, в период отопительного сезона отопление жилого помещения.

При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи наниматель не освобождается от обязанности по отоплению жилого помещения для поддержания нормальной температуры в нем в целях обеспечения сохранности жилого дома;

• - ежедневно убирать лестничные клетки и коридоры в одно- и двухэтажных жилых домах квартирного типа в соответствии с графиком, установленным жильцами дома исходя из количества жильцов, проживающих в этом доме;
• - при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии.

Невыполнение нанимателем работы по текущему ремонту, являющемуся его обязанностью, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. В этом случае стоимость указанного ремонта и расхода по устранению повреждений возмещаются Нанимателем.

Акт сдачи жилого помещения нанимателем составляется и подписывается наймодателем, Нанимателем и представителем общественной организации или иным независимым лицом.

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель обязан:

• - предоставить нанимателю жилое помещение в надлежащем состоянии;
• - в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда:
• - систематически производить (не реже 2 раз в год) осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;

своевременно производить в квартире Нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи (в домах, где нет центрального отопления), ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование;

• - производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений Нанимателя в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта или реконструкции;
• - исправлять неисправности санитарно-технического и иного оборудования в квартире Нанимателя в сроки, предусмотренные норматива по получении заявления Нанимателя, а в случае аварии - немедленно;
• - производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных домов квартирного типа), а также придомовой территории;
• - предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя) жилое помещение на время ремонта (усиления несущих конструкций), соответствующее санитарным нормам, не расторгая при этом договора, или другое благоустроенное помещение в постоянное пользование. Переселение Нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится наймодателем за его счет;
• - своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

Наймодатель предоставляет Нанимателю коммунальные услуги, соответствующие по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, а также информацию об этих услугах.

Нестандартные параметры коммунальных услуг устанавливаются энергоснабжающими организациями только при согласовании с органами исполнительной власти и местного самоуправления, при этом эти же органы изменяют оплату услуг.

При необеспечении энергоснабжающими организациями должного качества коммунальных услуг Наимодатель имеет право применять к ним штрафные санкции для компенсации Нанимателю материального и морального ущерба.

Наимодатель имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке (кроме выселения из домов, грозящих обвалом) и (или) привлечения к административной либо иной ответственности в порядке, установленном законодательством:

• - если Наниматель использует нанимаемое жилое помещение не в соответствии с его назначением;
• - если Наниматель не оплачивает жилье и услуги;
• - если Наниматель умышленно ухудшает нанимаемое жилое помещение;
• - если Наниматель нарушает права и интересы соседей;
• - в других случаях, установленных законодательством.

Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с Нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Размер оплаты жилья и коммунальных услуг по договору рассчитывается в соответствии с установленным порядком.

Размер оплаты нанимаемого жилого помещения и коммунальных услуг может пересматриваться Наймодателем в случае изменения соответствующих тарифов.

Наймодатель не может изменить договор найма жилого помещения без согласия Нанимателя и членов его семьи, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.

После принятия решения о предоставлении Нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий запрещаются прописка, раздел лицевых счетов, обмен и приватизация нанимаемого помещения.

При выезде Нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

Наймодатель и Наниматель согласились, что в случае получения Нанимателем либо членом его семьи ордера на другое жилое помещение с включением в него всех совместно проживающих членов семьи, давших обязательство освободить занимаемое жилое помещение, договор прекращается со дня выдачи ордера.

Споры, которые могут возникнуть между сторонами по договору, разрешаются судебными органами либо другими уполномоченными на то органами в соответствии с их компетенцией.

В случае принятия нормативных правовых актов, изменяющих права и обязанности Наймодателя или Нанимателя, договор должен быть приведен в соответствие с этими актами.

• - предмет договора;
• - права и обязанности сторон;
• - порядок расчетов;
• - срок и условия действия договора;
• - порядок расторжения договора;
• - дополнительные условия, адреса;
• - паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

• - платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
• - акт приема-передачи объекта договора;
• - опись имущества;
• - дополнительное соглашение (если понадобится).

Предмет договора. Цель соглашения о найме - обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта аренды и состояние санитарно-технического оборудования.

Важный пункт - ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах арендатора проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение - доверенность, оформленную у нотариуса. Если у сдаваемого внаем помещения несколько собственников, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором аренды, если это трехсторонний договор. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения в аренду.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.

Помимо подтверждения права собственности, арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами аренды, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем жилище будут арендовать другие лица, то сведения о них необходимо также вписать в настоящий договор.

Права и обязанности сторон. Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине арендатора, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия владельца жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Просмотр объекта может происходить в присутствии агента, арендодателя и арендатора. Важно убедиться в том, что агент действительно является сотрудником профессиональной риэлторской компании. Сотрудник агентства, проводящего сделку, должен иметь при себе и предъявить клиенту:

• - паспорт;
• - доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства, или в ряде фирм используются удостоверения агента с голограммой или штрих-кодом. Если агент предъявляет доверенность, не стесняйтесь сверить паспортные данные агента с теми, что указаны в доверенности, а также обратите внимание на срок её действия, наличие подписи генерального директора и печати.

Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть. Скрупулёзное изучение потенциального жилья избавит в будущем от неприятных сюрпризов. И какой бы непростой ни оказалась ситуация между собственником и арендатором, последний должен помнить, что, имея на руках договор аренды, он смело может отстаивать свои права в суде.

Если жилье вас устраивает, вам совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы владельца квартиры, подтверждающие право владения объектом (паспорт с регистрацией по адресу объекта, свидетельство о праве собственности на объект, которое выдается на основании договора купли-продажи, приватизации, дарения и пр.).

Подписание договора найма. При аренде квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Присутствие риэлтора при этом должно быть подтверждено специальным протоколом. В договор найма необходимо включить пункт, в котором наймодатель подтверждает, что согласовал вопрос о сдаче помещения со всеми заинтересованными лицами. Для сверки данных вы можете попросить предъявить справку формы 9, где указаны все граждане, зарегистрированные в данной квартире.

В тексте договора обязательно указываются:

• - паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц);
• - размер арендной платы; порядок внесения арендной платы (сроки, пени в случае просрочки платежа);
• - штрафные санкции в случае нарушения условий договора;
• - условия возможного расторжения (по инициативе нанимателя договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя только в том случае, если имело место предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. По инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством) и ответственность сторон;
• - величина залоговой суммы и способы её использования;
• - согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире);
• - дата заключения договора;
• - срок действия договора.

При подписании договора аренды комнаты к нанимателю переходит право не только проживания в комнате, но и эксплуатации мест общего пользования (МОП). Поэтому наниматель должен закрепить свои права пользования жилым помещением в договоре найма, максимально подробно прописав все условия пользования комнатой и местами общественного пользования. Чем подробнее в нём будут отражены эти условия, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут разногласия с собственником или соседями по квартире.

К договору найма прилагаются:

• - акт приема передачи квартиры (комнаты);
• - опись имущества переданного вместе с квартирой (комнатой);
• - расписка о расчетах между сторонами; согласие всех проживающих (в письменной форме);
• - договор (соглашение) об оказании (и оплате) услуг фирмы (если принята такая форма).

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у арендатора, второй - у арендодателя. После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись) по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от компании.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Виды: ГК особо выделяет договор социального найма жилого помещения, который может заключаться наряду с так называемым договором коммерческого найма жилого помещения и договором найма специализированного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма жилого помещения - при сдаче внаем жилья с целью получения дохода, договор найма специализированного жилого помещения - при найме служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и других жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК).

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения, к которым относятся: признание гражданина в установленном порядке малоимущим либо его принадлежность к иной категории граждан, которым в соответствии с законом жилые помещения предоставляются по договорам социального найма; нуждаемость в жилом помещении; состояние на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, за исключением установленных ЖК случаев; наличие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Договор коммерческого найма заключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок договора, размер и порядок внесения платы за наем жилого помещения, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Форма: И договоры коммерческого, и договоры социального найма заключаются в письменной форме (ст. 674, п. 3 ст. 672 ГК). Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1,2 ст. 162 ГК).

Срок действия договора определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма, и в этом заключается одно из их основных различий. В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием этого договора, поскольку если он в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Договор, заключенный на срок до одного года, признается краткосрочным, и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч. 1 ст. 684 ГК). По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч. 2 ст. 684 ГК). В отличие от договора коммерческого найма в отношении договора социального найма закон не ограничивает срока его действия, вследствие чего договор социального найма является бессрочным.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем при найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя может быть только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем». Обычно в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один гражданин (физическое лицо). Однако возможна и