Ипотекийн зээлийн загварууд. АНУ дахь ипотекийн зээлийн загвар Ипотекийн зээлийн загварууд

Үүний мөн чанар нь анхдагч зээлийн чиг үүргийг салгаж, ипотекийн бонд гаргах замаар түүнийг санхүүжүүлэх урт хугацааны эх үүсвэрийг бүрдүүлэхэд оршино. Нэмж дурдахад, ипотекийн зээлийн гол эрсдэлийг хоёр дахь шатны ипотекийн байгууллагууд хариуцдаг.

Орон сууцны ипотекийн зээлийн хоёр шатлалт загвар нь АНУ, Австрали, Их Британид хамгийн их хөгжсөн. Энэхүү схемийн дагуу зээлдүүлэгч нь ипотекийн зээлийн бүх гол эрсдэл болох зээлийн эрсдэл, эрт эргэн төлөгдөх эрсдэл, хүүгийн эрсдэлийг үүрч, зохион байгуулалт, хууль тогтоомжийн хязгаарлалтаас (үүнд хууль ёсоор зөвшөөрөгдсөн ипотекийн зээлийг эрт төлөх) улмаас үр дүнтэй удирдаж чадахгүй байсан. .

1934 оны 6-р сарын 27-нд АНУ-д орон сууцны ипотекийн зээлийн хоёр шатлалт тогтолцоог бүрдүүлэх анхны томоохон алхам бол Холбооны орон сууцны захиргаа (FHA) байгуулагдсан явдал юм. FHA-ийн үндсэн чиг үүрэг бол орон сууцны ипотекийн зээлийг хөгжүүлэх, ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх тогтолцоог бий болгох явдал юм. 1934 оны Үндэсний орон сууцны тухай хуулиар FHA-аас FHA стандартын дагуу олгосон ипотекийн зээлийн үндсэн зээл болон хүүгийн эргэн төлөлтийн талаар засгийн газрын баталгаа гаргаж өгөхийг шаардсан. FJA-ийн 70 гаруй жилийн турш хэрэгжүүлж буй ипотекийн зээлийн үндсэн төрөл нь тогтмол хүүтэй, ижил төлбөртэй зээл байв. Уламжлалт ипотекийн зээлээс тодорхой давуу талтай байсан. Нэгдүгээрт, энэ нь илүү урт хугацаагаар (15-аас 30 жил хүртэл) олгогддог; хоёрдугаарт, аннуитет (өөрийгөө хорогдуулах) зээл нь зээлийн эрсдэлийг бууруулж, зээлийн бүх хугацаанд тогтмол явагддаг; гуравдугаарт, зээлдэгч зээлээ эрт төлөх боломж хэвээр байна.

АНУ-д ипотекийн зээлийн хоёр шатлалт тогтолцоог бий болгох хоёр дахь алхам бол 1938 онд АНУ-ын Ерөнхийлөгчийн зааврын дагуу Холбооны үндэсний моргейжийн зээлийн нийгэмлэгийг бий болгосон явдал юм. (Фанни Мэй).Үүний гол үүрэг нь АНУ-ын хэмжээнд батлагдсан зээлдүүлэгчдээс FHA-ийн баталгаатай орон сууцны зээлийг худалдан авах явдал байв. Ийнхүү Америкийн төрийн болон санхүү зээлийн тогтолцооны хүч чадалд тулгуурлан эдгээр зээлийг олгох, үйлчилгээ үзүүлэх (өрийн эргэн төлөлт, хүү) чиг үүргийг анхдагч зээлдүүлэгчид даатгаж, төр, хувийн хэвшлийн орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог ингэж бий болгосон юм. Орон сууцны ипотекийн зээлийн энэхүү хоёр шатлалт тогтолцоо нь бага зэрэг өөрчлөлтүүдтэй өнөөг хүртэл хадгалагдан үлджээ.

1990-ээд оны эхэн үеэс Орос улсад. Орон сууц барих, орон сууц ашиглалтад оруулахад улсын санхүүжилт эрс багассан. 2005 онд ч гэсэн орон сууц ашиглалтад орсон нь 1987 оныхоос дөнгөж 60 хувьтай л байсан. Улс орон сууцны зээлийг хөгжүүлэхэд бэлтгэлгүй байсан. 1992 оны эцэс гэхэд тус улсад арав гаруй, 1994 он гэхэд хоёр, хагас арав орчим ипотекийн банк бий болжээ. Гэсэн хэдий ч 1992 оны 12-р сард батлагдсан ОХУ-ын "Орон сууцны ипотекийн зээлийн үндэс" хэмээх төрийн үндсэн баримт бичигт "ипотек" гэсэн үгийг огт дурдаагүй болно. Гэвч зургаан сарын дараа ОХУ-ын Засгийн газар "Орон сууц" улсын зорилтот хөтөлбөрийн тухай тогтоол гаргаж, орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх чухал зорилтуудын нэг нь санхүүгийн янз бүрийн хэлбэрийг бий болгох явдал гэдгийг хүлээн зөвшөөрсөн. болон зээлийн механизм, тухайлбал үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны байгууллага, түүний үндсэн дээр ипотекийн зээлийн үндсэн дээр ипотекийн хоёрдогч зах зээл, барьцаанд тавьсан хөрөнгийн жагсаалтыг өргөжүүлэх. 1993 оны 8-р сарын 12-нд Ипотекийн банкуудын холбоо байгуулагдав. Энэ бүхэн нь шинэчлэлийн эхний арван жилд ипотекийн орон сууцны зээлийг бий болгох үйл явц аяндаа, удаашралтай, чамин шинж чанартай байсныг харуулж байна.

Ипотекийн зээлийн зах зээлийн гол оролцогчид нь:

• а/ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлт гаргасан зээлдэгчээс найдвартай, төлбөрийн чадвартай гэсэн шалгуурыг хангасан зээлдэгч, үүний үндсэн дээр ипотекийн зээл авсан иргэн, хуулийн этгээд;
• б) зээлдүүлэгч - банк болон бусад санхүүгийн зээлийн байгууллага зээлдэгчдэд зээлийн чадварын үнэлгээний үндсэн дээр ипотекийн зээл олгож, олгосон ипотекийн зээлд үйлчилгээ үзүүлдэг;
• в) орон сууцны худалдагч - хувийн орон сууц, бусад иргэн, хуулийн этгээдийн өмчлөлийн орон сууцыг тэдний нэрийн өмнөөс худалдах хувь хүн, хуулийн этгээд;
• г) үл хөдлөх хөрөнгийн байгууллагууд - тусгай зөвшөөрөлтэй орон сууц худалдагч;
• д) төрийн эрх бүхий байгууллага - үл хөдлөх хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн улсын бүртгэлийн шударга ёсны байгууллага (улсын бүртгэлийн танхим);
• е) ипотекийн барьцааны зүйл болох орон сууцны барилгад хөндлөнгийн мэргэжлийн үнэлгээ хийдэг үнэлгээний агентлаг (ипотекийн зээлийг худалдах, дуудлага худалдаа хийх гэх мэт);
• ж) эд хөрөнгийн даатгал (ипотекийн орон сууцны даатгал), зээлдэгчийн амь нас, тахир дутуугийн даатгал, ипотекийн зах зээлд оролцогчдын иргэний хариуцлагын даатгалд хамрагдах даатгалын байгууллага;
• з) моргейжийн хоёрдогч зах зээлийн операторууд - одоогийн хууль тогтоомжид заасан журмаар анхан шатны зээлдүүлэгчдээс ипотекийн зээл худалдаж авдаг хуулийн этгээдүүд - AHML болон түүний бүс нутаг дахь төлөөлөгчийн газар, Москвагийн моргейжийн агентлаг;
• i) хөрөнгө оруулагчид - AHML, MIA-ийн үнэт цаасыг худалдан авч буй хуулийн этгээд, хувь хүмүүс, жишээлбэл, институциональ хөрөнгө оруулагчид - тэтгэврийн сан, даатгалын компани гэх мэт.

Зээлийн стандартыг ипотекийн зээлийн талаархи Орос, гадаадын туршлагад дүн шинжилгээ хийх, нэгтгэн дүгнэх үндсэн дээр тус агентлаг боловсруулсан бөгөөд ипотекийн зээл олгох, дахин санхүүжүүлэх механизм, стандарт гэрээ, зах зээлийн бүх оролцогчдод тавигдах шаардлагыг тусгасан болно.

Эдгээр стандартын дагуу зээлийн (зээлийн) нөхцөл:

• 1. Зээл (зээл) олгож, рублиэр төлнө.
• 2. Зээлийг 1-20 жилийн хугацаатай олгоно.
• 3. Зээлийн эргэн төлөлт (зээл) нь сар бүр ижил төстэй төлбөрөөр хийгддэг.
• 4. Зээлийн хүү (зээл) одоогоор рублийн жилийн 15% байна. Зээл олгосон өдрөөс хойш 6 сарын дараа зээлээ эрт төлөхийг зөвшөөрнө.
• 5. Зээлдэгч нь 18-60 насны эрх зүйн чадамжтай аливаа иргэн байж болно.
• 6. Объектод тавигдах шаардлага - орон сууцны барилгад тусдаа орон сууц эсвэл баригдаж буй тусдаа орон сууцны байшинг худалдан авахад зээл олгоно.
• 7. Зээлийн барьцаа - зээлийн (зээлийн) хөрөнгөөр ​​худалдаж авсан орон сууцны барьцаа. Өгөгдсөн зээлийн хэмжээ нь худалдан авсан орон сууцны үнэлгээний доод хэмжээ болон орон сууцны борлуулалтын үнийн дүнгийн 70 хувиас хэтрэхгүй байх ёстой.
• 8. Зээлдэгчийн орлогын шаардлага - ипотекийн зээл авахын тулд та байнгын орлогын эх үүсвэртэй байх ёстой. Зөвхөн зээлдэгчийн баримтжуулсан орлогыг харгалзан үзнэ.
• 9. Зээлийн дээд хэмжээ. Зээлийн хэмжээ нь гэр бүлийн орлогоос хамаарах бөгөөд зээлийн эргэн төлөлт, хүүгийн сар бүр төлөх төлбөр, гүйлгээний дагуу даатгалын болон бусад төлбөрийг зээлдэгчийн гэр бүлийн нийт орлогын 35 хувиас хэтрүүлэхгүй байх нөхцөлийг харгалзан тооцдог. Хэрэв зээлдэгч өөрийн хөрөнгийн 50-иас дээш хувийг орон сууцны өртөгт оруулсан бол сарын зээлийн төлбөр нь зээлдэгчийн нийт орлогын 40 хувьд хүрч болно.
• 10. Даатгал. Зээлдэгч дараахь зүйлийг өөрийн зардлаар даатгуулах ёстой.
  • таны амьдрал, хөгжлийн бэрхшээл;
  • худалдаж авсан эд хөрөнгө.
• 11. Зээлийн хөрөнгөөр ​​худалдаж авсан орон сууц нь зээлдэгчийн (нэг буюу хэд хэдэн зээлдэгч) өмчлөлд бүртгэгдсэн байна. Тиймээс зээлдэгч шууд зээлээр худалдаж авсан орон сууцны эзэн болно.

Орон сууцны ипотекийн зээлийн бодит зах зээл 2006-2007 онд ОХУ-ын Ерөнхийлөгчийн 2005 оны 9-р сард дэвшүүлсэн "Оросын иргэдэд хямд, тохилог орон сууц" үндэсний тэргүүлэх төсөл хэрэгжиж эхэлснээр үүссэн.Хэрэв 2004 оноос өмнө 40 мянга. ипотекийн зээл олгож, дараа нь 2010 онд тэдний тоог 1 саяд хүргэх зорилт тавьсан. 2006 онд орон даяар ипотекийн зээлийн гүйлгээний тоо 2005 онтой харьцуулахад 2.5 дахин өсч, 206.1 мянгад хүрч, нийт 260 тэрбум рубль болжээ. Хоёр жилийн хугацаанд (2006-2007) тус улсад ипотекийн зээлийн хэмжээ 11 дахин өсч, 36-аас 400 тэрбум рубль болжээ.

Хүн амыг орон сууцаар хангах зорилгод хүрэхийн тулд дараахь зүйлийг хийх шаардлагатай.

• хүн амын дийлэнх хэсгийн орлого, төлбөрийн чадвар мэдэгдэхүйц нэмэгдсэн;
• барилгын материал үйлдвэрлэгч, барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын монополь байдлыг халж, орон сууцны үнийг бууруулах;
• газар олгох зөвшөөрөл олгох асуудлыг зохицуулсан төрийн албан хаагчдын авлигыг арилгах, зураг төслийн ажлыг сэргээх, архитекторч бэлтгэх;
• орон сууцны барилгын ажлыг эрчимжүүлэх, түүний дотор орон сууц барихад зориулж зээл олгох, ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах чиглэлээр төрийн мөнгөний бодлогыг эргэн харах;
• орон сууцны үнэлгээ, нотариат, улсын бүртгэл, даатгал гэх мэт гүйлгээний зардлыг орон сууцны үнийн дүнгийн 8-10% хүртэл бууруулах;
• Өрсөлдөөнийг хөгжүүлэх, орон сууцны зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэрийг хангах, хүн амын орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, барилгын ажлыг үндэсний эдийн засгийн хөгжлийн нэг хөдөлгүүр болгоход чиглэсэн орон сууцны барилга байгууламжийг хөгжүүлэх төрийн хөтөлбөр.

II хэсэг. Эдийн засаг, хууль

Э.Н. Гаврилова

ОРОСЫН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН ЗАГВАР БА ТЭДНИЙ ХӨГЖЛИЙН ӨНГӨЛӨЛТҮҮД

Эдийн засгийн өндөр хөгжилтэй орнуудад ипотекийн зээлийн өндөр зохион байгуулалттай тогтолцоо бий болсон. Улс орон бүрийн ипотекийн зээлийн тогтолцоо өөрийн гэсэн онцлогтой. Ипотекийн зээлийн дэлхийн туршлагыг судалж, дүн шинжилгээ хийх явцад ипотекийн зээлийг салшгүй систем болгон зохион байгуулах үндсэн гурван өөр загвар байдаг нь илт харагдаж байна. ипотекийн зээл олгох зээлийн эх үүсвэрийн нийтлэг багц. Эдгээр нь хаалттай (автономит), тайрсан-нээлттэй, өргөтгөсөн нээлттэй загварууд юм.

Тэнцвэртэй бие даасан загварын гол ялгагдах шинж чанар нь зээлийн эх үүсвэрийг хөрөнгийн нээлттэй зах зээлээс зээлдэггүй, харин хамтын тусламжийн сангийн үндсэн дээр ирээдүйн зээлдэгчдээс хуримтлал татах замаар зорилготойгоор бүрдүүлдэг хадгаламж, зээлийн үйл ажиллагааны зарчим юм.

Энэхүү загварын хүрээнд зээлдэгч урьд нь орон сууцны хадгаламжийн гэрээний дагуу түр чөлөөтэй хөрөнгөө системд шилжүүлсэн тохиолдолд л зээл авах эрхтэй. Дүрмээр бол энэ нь шаардлагатай зээлийн дүнгийн 30-50% юм. Хадгаламж зээлийн хоршоо, барилгын нийгэмлэг, зээлийн хоршоод энэ схемийн дагуу ажилладаг. Зээлийн эх үүсвэр болгон хадгаламж эзэмшигчдээс орон сууцны хадгаламжийн гэрээгээр, зээлдэгчдээс зээлийн төлбөрийн хэлбэрээр хүлээн авсан мөнгө, түүнчлэн засгийн газрын урамшуулал (татаас) хэлбэрээр ашиглагддаг.

Энэхүү схемийг ашигладаг зээлийн байгууллагууд нь зээлдэгчдэд моргейжийн банкнаас зээлдэгчтэй харьцуулахад хэд хэдэн давуу талтай байдаг. Ипотекийн банкуудаас ялгаатай нь орон сууцны хадгаламжийн гэрээний хадгаламж, зээлийн хүү нь зах зээлийн хүүгээс хамаагүй бага бөгөөд орон сууцны хадгаламжийн гэрээний бүх хугацаанд тогтмол байдаг.

Түүнчлэн, мөнгө хуримтлагдах тусам зээлдэгч зээлээ төлөх чадвараа үнэлж, зээлийн сахилга батад "дасдаг".

Зорилтот орон сууцны хадгаламж нь мөн банкинд ашиг тусаа өгдөг. Хуримтлуулах хугацаанд үйлчлүүлэгчийн зээлийн түүх үүсч, түүний төлбөрийн чадвар, зээлээ төлөхийн тулд төлбөр хийх хүсэл эрмэлзэлийг үнэлдэг. Мөн ипотекийн зээл олголтыг өргөжүүлэх нэмэлт бааз бий болгох боломж тус банкинд бий.

Энэ загвар нь бие даасан байдгаараа санхүү, зээлийн зах зээлийн ерөнхий байдал, зээлсэн мөнгөний зах зээлийн үнийн хэлбэлзлээс бүрэн хараат бус байдаг.

Хоёрдахь загвар - тайрсан-нээлттэй - үндсэндээ моргейжийн анхдагч зах зээлд хязгаарлагддаг. Энэ загварын хүрээнд банкууд харилцагчдаас авсан ипотекийн зээлийг татан төвлөрүүлсэн гадаад санхүүгийн эх үүсвэрийн тодорхой хэсгийг барьцаалж байна. Дүрмээр бол бүх нийтийн банкууд энэ схемийн дагуу ажилладаг.

Бүх банкны үйлчлүүлэгчдийн ипотекийн зээл авах хүсэлтийг банк аль ч эх үүсвэрээс, түүний дотор өөрийн хөрөнгөөс гаргаж болно; харилцагчийн хадгаламжийн мөнгө; банк хоорондын зээл гэх мэт.

Орон сууцны ипотекийн зээлийн хүү болон улс орны зээл, санхүүгийн зах зээлийн ерөнхий төлөвийн хооронд шууд хамаарал бий. Энэ нь тодорхой таатай болон таагүй хугацаанд ипотекийн зээлийн банкуудын цар хүрээ, үйл ажиллагаанд ихээхэн нөлөөлдөг.

Энэхүү загварт суурилсан ипотекийн зээлийг зохион байгуулах харьцангуй энгийн байдал нь дэлхийн олон оронд, ялангуяа практикт нэлээд өргөн тархалтад хүргэсэн.

харин санхүүгийн зах зээл болон үнэт цаасны зах зээлийн дэд бүтэц бүрэн бүрдээгүй хөгжиж буй орнуудад. Гэсэн хэдий ч ижил шалтгаанаар Англи, Франц, Испани, Израиль гэх мэт өндөр хөгжилтэй орнуудын моргейжийн үйлчилгээний зах зээлд байр сууриа эзэлдэг.

Эцэст нь ипотекийн зээлийн өргөтгөсөн загвар. Энэ загвар нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргахад суурилдаг бөгөөд зээлийн эх үүсвэрийн гол урсгал нь энэ зорилгоор тусгайлан зохион байгуулагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлээс ирдэг.

Ипотекийн бонд гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн эсрэг гаргасан, тогтмол хүү төлдөг урт хугацааны үнэт цаас юм. Энэ загвар нь нэг түвшний эсвэл хоёр түвшний байж болно.

Нэг шатлалт загвар нь зээлдүүлэгч өөрөө олгосон зээлээ барьцаалан ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргадаг механизм юм. Энэ систем нь Европын хэд хэдэн оронд (Герман, Дани, Австри, Франц, Норвеги, Швед гэх мэт) ажилладаг.

Ипотекийн бонд нь дотоодын болон олон улсын зах зээл дээр арилжаалагддаг бөгөөд тэргүүлэгч биржүүдэд бүртгэлтэй байдаг. Ипотекийн бонд нь даатгалын компаниуд болон бусад санхүүгийн байгууллагуудын хөрөнгө оруулалтын багцын нэлээд хэсгийг бүрдүүлдэг.

Европын ихэнх орнуудад зөвхөн ипотекийн банкууд ипотекийн бонд гаргах замаар орон сууцны зээл олгох боломжтой. Цорын ганц үл хамаарах зүйл бол аль ч банк ипотекийн бонд гаргах эрхтэй Испани юм.

Олон жилийн түүхтэй хэдий ч ипотекийн бондын загварыг өргөн ашигладаггүй. Баруун Европын ипотекийн бондын зах зээлийн нийт эзлэхүүний 85 хувь нь Дани, Швед, Герман гэсэн уламжлалт загвар бүхий гурван улсаас бүрддэг. Түүгээр ч зогсохгүй Дани улсад бараг бүх ипотекийн зээлийг ипотекийн бонд гаргах замаар санхүүжүүлдэг бол Шведэд - 70 орчим хувь.

Ипотекийн бонд Германы зах зээлийн 20 орчим хувийг эзэлдэг. Европын зарим орнуудад - Их Британи, Ирланд, Бельги, Грек, Итали - ипотекийн бондын хэрэглээнд суурилсан загварыг огт ашигладаггүй. Европын бусад орнуудад энэ загварыг ашигладаг боловч маш бага хэмжээгээр хэрэглэдэг.

Хоёр шатлалт загвар нь моргейжийн хоёрдогч зах зээлд томоохон ипотекийн банкууд (жишээлбэл, ОХУ-ын CB Del-taCredit) эсвэл тусгай зээлийн байгууллагууд байж болох тусгай зуучлагчдыг агуулдаг гэж үздэг. АНУ-д эдгээр нь: Холбооны үндэсний моргейжийн холбоо (Финни Мэй), Орон сууцны зээлийн корпораци (Фредди Мэй), Засгийн газрын үндэсний моргейжийн холбоо (Жинни Мэй); Канадад - Канадын ипотекийн болон орон сууцны корпораци (CMHC); Орос улсад - Орон сууцны ипотекийн зээлийн холбооны агентлаг; Гана дахь - Орон сууцны санхүүжилтийн компани (ОССК).

Олон улсын туршлагаас харахад ихэнх оронд ипотекийн зээлийн төрөлжсөн бүтэц (суваг) бий болгох санаачлага нь төрд байдаг. Гэсэн хэдий ч ипотекийн зээлийг цаашид хөгжүүлэхийн хэрээр төр нь дүрмээр бол санаачлагыг хувийн гарт шилжүүлдэг. Энэ нь ялангуяа АНУ-д тод харагдаж байв.

Гол санаа нь анхдагч зээлдүүлэгч (банк) ипотекийн зээл олгосон даруйдаа тусгай байгууллага болох суваг руу зардаг. Энэ тохиолдолд ипотекийн зээл нь банкны балансаас гарч, хоолойн баланс руу шилждэг.

Дамжуулах хоолой нь зээлийг бэхжүүлэх гэж нэрлэгддэг зүйлийг гүйцэтгэдэг - асуудлын нэмэлт хамгаалалт. Зээлийг бэхжүүлэх хамгийн түгээмэл арга бол ипотекийн зээлийн сан (нэг төрлийн зээлийн багц) бий болгох явдал юм. Үүний зэрэгцээ ипотекийн зээлээр зээлдэгчийн байр суурь өөрчлөгдөхгүй (тэдний үүргийн мөн чанар, хэмжээ хэвээр байна).

Худалдан авсан зээлээ сан болгон цуглуулж, хөрөнгө оруулагчдад MBS буюу ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас хэлбэрээр зардаг. Үүний зэрэгцээ, суваг нь хөрөнгө оруулагчдад эдгээр үнэт цаасны үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг цаг тухайд нь төлөх баталгааг өгдөг. зээлийн эрсдэлээс даатгалд хамруулдаг.

Ипотекийн зээлийг үнэт цаас болгохыг se-juritization гэж нэрлэдэг. Стандарт шинж чанартай ипотекийн нэг төрлийн зээл (ихэнхдээ орон сууцны зээл) нь үнэт цаасжуулалтад хамрагддаг.

Энэ системийг ашиглахад ипотекийн банкуудын үүрэг, чиг үүрэг эрс өөрчлөгддөг. Ипотекийн зээл нь балансаа оруулаад тэр даруй түүнийг орхидог тул ипотекийн банкууд санхүүгийн байгууллагаас нэг төрлийн зуучлагч болж хувирдаг. Орон сууцны санхүүжилтийг зохион байгуулах энэхүү загварыг хөгжүүлэх нь моргейжийн хоёрдогч зах зээлийг бий болгохыг шаарддаг, өөрөөр хэлбэл. аль хэдийн олгосон ипотекийн зээлийг худалдсан зах зээл.

Өргөтгөсөн нээлттэй загварыг хэрэгжүүлэх нь ипотекийн зах зээлийн өргөтгөсөн дэд бүтцийг дүрмээр төрөөс тодорхой хэмжээгээр бий болгож, наад зах нь үнэт цаасны арилжаанд хэсэгчлэн хяналт тавьж байж л хангагдана. хоёрдогч зах зээл.

Энэ загвар нь санхүү, зээлийн зах зээлийн ерөнхий төлөв байдлын нөлөөнд автдаг тул ийм загварыг зөвхөн маш тогтвортой эдийн засагтай орнуудад өргөнөөр ашиглах боломжтой. Энэ загвар нь АНУ-д хамгийн их алдартай, төгс төгөлдөрт хүрсэн нь санамсаргүй хэрэг биш юм. Ийм учраас өргөтгөсөн нээлттэй загварыг ихэвчлэн "Америкийн моргейжийн загвар" гэж нэрлэдэг.

Албан ёсоор Орос улсад орон сууцны ипотекийн зээлийн хоёр шатлалт загварыг үндэс болгон баталсан. Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог хөгжүүлэх тухай батлагдсан үзэл баримтлалд үүнийг тусгасан. Засгийн газрын төлөвлөгөөний дагуу Оросын хоёр шатлалт ипотекийн тогтолцоо нь холбооны төвийн зааврыг илэрхийлдэггүй бөгөөд зөвхөн хяналт, зөвлөмж боловсруулах, арга зүйн туслалцаа үзүүлэх, дэлхийн нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн стандарт, технологийг нэвтрүүлэхэд тусалдаг. Систем хөгжихийн хэрээр бүс нутгууд холбооны төвөөс үл хамааран орон сууцны зээлийн операторуудыг бий болгож чадна.

“Ипотекийн үнэт цаасны тухай” хууль хэрэгжиж эхэлснээр банкууд ипотекийн зээлийг бие даан гаргах боломжтой болсноор ипотекийн зээлийн нэг түвшний загварыг идэвхтэй хөгжүүлэх боломжтой болсон.

Нэмж дурдахад Германы гэрээт барилгын хуримтлалын тогтолцооны дүр төрхөөр ажилладаг орон сууцны барилгын хоршоод идэвхтэй хөгжиж байна.

Тиймээс ОХУ-д ямар загвар ялсныг хоёрдмол утгагүй хэлэх боломжгүй юм. Хоёр загвар хоёулаа эх орныхоо өргөн уудам нутаг дэвсгэрт суурьших магадлалтай, гэхдээ бидний нөхцөлд тохирсон хэлбэрээр.

Ипотекийн зээлийг хөгжүүлэх эхний жилүүдэд Оросын банкууд зээлийн үйл ажиллагааны эрсдлийг бууруулахын тулд "худалдан авах сонголттой түрээсийн" схемийг өргөн ашигладаг байв. Энэ схем нь зээлийг бүрэн төлж дуустал орон сууцыг банкны охин компанийн өмчлөлд шилжүүлэх явдал юм. Өөрийн өмчлөлд орон сууцтай болсноор банк төлбөрийн чадваргүй зээлдэгчийг албадан гаргах асуудлаас ангижруулж, зээлийн эргэн төлөлтийг бараг баталгаажуулдаг. Түүнчлэн худалдан авсан орон сууцны төлбөрийг зохион байгуулах асуудал шийдэгдэж байна. Гэсэн хэдий ч энэ схем нь зээлдэгчийн хувьд сул тал юм. Нэгдүгээрт, зээлдэгч зээл хүсэхдээ өндөр зардал гаргадаг. Хоёрдугаарт, хэрэв дараагийн төлбөрийн дүнг хийх боломжгүй бол зээлдэгч төлсөн хөрөнгийн тодорхой хэсгийг алдаж болно. Гуравдугаарт, банк дампуурсан тохиолдолд зээлдэгч мөн л хөрөнгө мөнгөгүй болж, орон сууцтай болно гэсэн итгэл найдвар алддаг. Нэмж дурдахад, түрээсийн гэрээ нь барьцаалагдсан зээлийг хамардаг тул шүүх уг хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж болно.

Эрсдэлийг бууруулах өөр нэг арга бол батлан ​​даагчтай байх явдал юм. Ерөнхийдөө энэ нь зээлдэгчийн ажилладаг бизнес юм. Арилжааны банк, аж ахуйн нэгж хоорондын харилцан үйлчлэлийн хэд хэдэн хувилбар байдаг.

1. ААН-ээс ажилчдад нь орон сууцны зээл олгох. Олон аж ахуйн нэгжүүд ажилчдынхаа амьдрах орчныг сайжруулж, барилгын ажилд зориулж зээл олгох, эсвэл ажилчдад зориулж орон сууц худалдаж авах зэргээр ажилладаг. Дүрмээр бол эдгээр нь орон сууцны өрийн зарим хэсгийг сар бүр төлж, 5-10 жилийн хугацаатай хүүгүй зээл юм.

2. Орон сууцыг ажилчдад хэсэгчлэн төлж худалдах. Ажилтны сонгосон орон сууцыг хоёрдогч орон сууцны зах зээлээс аж ахуйн нэгж өөрөө өөрийн балансаар худалдаж авдаг. Энэ нь аж ахуйн нэгж биш, харин тухайн аж ахуйн нэгжээс эдгээр зорилгоор байгуулагдсан эсвэл түүнтэй гэрээ байгуулсан үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай агентлаг байж болно. Өгөгдсөн төлбөрийн төлөвлөгөөний төлбөрийг компанитай тохиролцсоны дагуу сар бүр эсвэл ямар ч давтамжтайгаар хийх боломжтой. Түүнчлэн, орон сууцны өмчлөх эрхийг худалдан авагчид худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулах үед эсвэл орон сууцны төлбөрийг бүрэн (хэсэгчилсэн) төлөх үед шилжүүлж болно. Орон сууц худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулах үед орон сууцны өмчлөх эрх шилжсэн тохиолдолд тухайн аж ахуйн нэгж, түүний охин компани нь орон сууцны ипотекийн зээл (барьцаалах) олгож болно. Ийм механизм нь аж ахуйн нэгжээс ажилчдаа авсан зээлийн хүүгийн хэлбэрээр ашиг тусын тухай ойлголтыг хасч, үүний дагуу энэхүү тэтгэмжтэй холбоотой орлогын албан татварыг оруулаагүй болно.

Банкны үүрэг бол ажилчдадаа тогтоосон төлбөрийн хэмжээ, хугацааны туршид аж ахуйн нэгжүүдэд зээлийн дахин санхүүжилт олгох явдал юм.

3. Аж ахуйн нэгжийн ажилчдад эдгээр аж ахуйн нэгжийн баталгаагаар орон сууц худалдан авах, барих зорилгоор зээл олгох. Банк бол ажилтны үндсэн зээлдүүлэгч юм. Энэ тохиолдолд аж ахуйн нэгжийн удирдлагын шийдвэрээр ажилтанд орон сууц худалдаж авах, барихад зориулж хэрэглээний зээл авахаар банкинд өргөдөл гаргах боломжийг олгоно. Энэ тохиолдолд зээл авах бусад баримт бичгийн хамт ажилтан зээл, хүүгийн хэмжээгээр аж ахуйн нэгжийн баталгааны гэрээг банкинд ирүүлнэ. Ингэснээр банк зээлийн эрсдэлийг эрс бууруулдаг. Ихэнх тохиолдолд компани нь зээлийн эргэн төлөлтийг баталгаажуулаад зогсохгүй зах зээлийн хүү болон зээлдэгчийн төлсөн хөнгөлөлттэй хүүгийн зөрүүг банкинд төлдөг.

Өнөөдөр Орос улсад орон сууцны ипотекийн зээлийн зах зээл аль хэдийн бий болсон бөгөөд үүнд оролцогчид янз бүрийн нөхцөлөөр хүн амд ипотекийн зээл олгодог.

Барилга, даатгал, үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудтай банкуудын хамтарсан төслүүд.

Гэсэн хэдий ч практикээс харахад бүх иргэд холбооны, бүс нутгийн эсвэл хотын хөтөлбөрийн хүрээнд орон сууц худалдан авах ипотекийн зээл авч чадахгүй байгаа нь юуны түрүүнд орон нутгийн төсвөөс мөнгө дутагдаж байгаатай холбоотой юм. Тиймээс барилгын байгууллагууд арилжааны банк, үл хөдлөх хөрөнгийн фирм, даатгалын компаниудтай хамтран орон сууцыг хэсэгчлэн борлуулах төрөл бүрийн хэлбэрийг хөгжүүлж, хүн амд санал болгож байна.

Эдгээр байгууллагуудын харилцан үйлчлэлийн янз бүрийн хэлбэрүүд байдаг. Тэднийг харцгаая.

1. Орон сууцыг хэсэгчлэн худалдах. Энэ схемээр зээлдэгч урьдчилгаа төлбөрийг 30-50% төлдөг. Үлдсэн мөнгийг нь 3-10 жилийн дотор төлөх ёстой. Зээлийн хүү нь гадаад валютаар жилийн 6-10% байна. Түрээсийн орон сууцанд суурилсан схемүүд бас байдаг.

2. Орон сууцны гэрчилгээ олгох. Зарим барилгын компаниуд орон сууцны гэрчилгээ - индексжүүлсэн нэрлэсэн үнэ бүхий бонд гаргадаг. Бондын нэрлэсэн үнийг рубль болон орон сууцны нийт талбайн квадрат метрээр хоёуланг нь зааж өгсөн болно. Үүний зэрэгцээ, орон сууцны гэрчилгээний хамгийн бага үнэ цэнийг 0.1 мкв-аас бага байлгах боломжгүй. орон сууцны нийт талбайн метр. Иргэн бүр гэрчилгээ худалдаж авснаар хуримтлуулсан хөрөнгөө орон сууц хэлбэрээр хатуу тэнцэх мөнгө болгон хувиргадаг. Тодорхой багц гэрчилгээг худалдаж авснаар эзэмшигч нь төлбөртэй талбайн орон сууцыг авах эсвэл түүнд хамаарах орон сууцны квадрат метрийг зарж болох хэмжээгээр авах эрхийг олж авдаг.

Орон сууцны гэрчилгээг бага орлоготой өрхүүд, байгалийн гамшигт нэрвэгдсэн өрхүүд, дотоод шилжин суурьшсан хүмүүсийг орон сууцаар хангах янз бүрийн төрийн хөтөлбөрүүдэд ашигладаг.

3. Орон сууц барихад өөрийн хөрөнгийн оролцоо (хөрөнгө оруулалт). Хувьцаа эзэмшигч (хөрөнгө оруулагч) нь барилга угсралтын болон өнгөлгөөний ажил гүйцэтгэж буй барилгын компанитай шууд хувь нийлүүлэх (хөрөнгө оруулалтын) гэрээг байгуулдаг.

4. Реалторуудаас шинэ, сайжруулсан орон сууцыг хуучин орон сууцны үнээс нь нөхөж худалдан авах. Энэ механизм нь реалтор нь эзэндээ шинэ эсвэл сайжруулсан орон сууцыг зарж, тэр үед хуучин байрыг нь худалдаж авдагт суурилдаг. Орон сууц худалдан авахад хангалттай хөрөнгө байхгүй тохиолдолд риэлтор нь худалдан авагчид шинэ орон сууц барьцаалсан төлбөрийг хэсэгчлэн олгох боломжтой бөгөөд банк нь уг орон сууцыг барьцаалсан риэлторт зээл олгох замаар дахин санхүүжүүлэх боломжтой. өөрийн баланс дээр. Энэ бол бүх талуудад хүлээн зөвшөөрөгдөхүйц, харилцан ашигтай санхүүжилтийн схем юм. Үүний зэрэгцээ өмнөх бүх оршин суугчдыг барьцаалсан орон сууцнаас чөлөөлөх ёстой.

5. "Эффект" орон сууцны хөтөлбөр. Хөтөлбөрт оролцогчдын нэг нь бүс нутгийн болон хотын захиргаанаас ашгийн бус байгууллага эсвэл хувьцаат компани хэлбэрээр зохион байгуулагдсан ипотекийн сан юм. Шинэ орон сууцны нөөцийг эхний ээлжинд эхлүүлэхийн тулд хөтөлбөрт зориулж бага хэмжээний төсвийн хөрөнгийг хуваарилдаг. Хоёрдахь үүрэг гүйцэтгэгч нь Бүс хоорондын ипотекийн компани юм - хуучин орон сууцыг шалгаж, эздээс зах зээлийн үнээр худалдан авч, орон сууц худалдан авснаас олсон орлогыг ипотекийн санд шилжүүлж, шинэ орон сууцны төлбөрийг төлдөг үл хөдлөх хөрөнгийн эрх бүхий байгууллага юм. Ипотекийн сан шинэ байраа эзэндээ зардаг. Энэ тохиолдолд худалдан авагч шинэ байшингийн үнийн дүнгийн 30-35% -ийг бие даан төлөх ёстой. Ипотекийн сангаас шинэ орон сууц худалдаж авахаас өмнө дутуу байгаа төлбөрийн хувьд шинэ орон сууцны үнийн дүнгийн 15-20% -тай тэнцэх хэмжээний төлбөрийг шинэ эзэмшигчид олгодог. Санхүүжилтийн энэ үе шатанд ипотекийн зээлийг бүрдүүлдэг. Энэ тохиолдолд худалдан авсан орон сууц нь өрийг бүрэн барагдуулах хүртэл ипотекийн санд барьцаална (ипотекийн зээл). Ижил хөтөлбөрт ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргах замаар ипотекийн сангаас олгосон төлбөрийн төлөвлөгөөг дахин санхүүжүүлэхийг тусгасан.

Банк нь ипотекийн сан эсвэл эрх бүхий риэлторыг хэсэгчлэн төлөх төлбөрийг дахин санхүүжүүлэх боломжтой. Банк нь риэлторын балансад түр хугацаагаар байгаа бүх орон сууцыг барьцаалж болно. Үүний зэрэгцээ өмнөх бүх оршин суугчдыг барьцаалсан орон сууцнаас чөлөөлөх ёстой.

Дээр дурдсан ипотекийн зээлийн схемүүд нь завсрын шинж чанартай бөгөөд орон сууцны барилгын төслийг хэрэгжүүлэх харилцан уялдаатай элементүүдийн цогц болох орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог хөгжүүлэх механизмыг боловсруулах үүднээс чухал ач холбогдолтой юм.

Сүүлийн жилүүдэд банкууд үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүд - орон сууц худалдах, худалдах зах зээлд мэргэжлийн зуучлагчид болон даатгалын компаниудтай хүчтэй харилцаа холбоо тогтоож эхэлсэн.

Орон сууцны төслүүдэд дүн шинжилгээ хийх, үйлчилгээ үзүүлэх томоохон туршлага хуримтлуулсан реалторуудын бизнес, мэдээллийн чадавхи, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн динамикийн талаархи мэдлэг нь тэднийг орон сууцны зээлийн бүх үе шатанд үр дүнтэй түнш болгодог. Даатгалын компаниудтай хамтран ажиллах нь банкны үйл ажиллагааны эрсдэлийг бууруулахад тусалдаг. Банк, үл хөдлөх хөрөнгийн фирм, даатгалын компаниудын хүчин чармайлтын уялдаа холбоо, нэгдлийг бэхжүүлэх нь ипотекийн зээлийн зах зээлд байр сууриа бэхжүүлэхэд тусална.

Ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөрүүд.

ОХУ-д боловсруулсан ипотекийн зээлийн дээрх загварууд нь дундаж орлоготой иргэдэд зориулагдсан болно. Гэсэн хэдий ч амьдралын нөхцөлөө бие даан сайжруулах боломжгүй иргэдийн ангилал байдаг. Одоогийн байдлаар тодорхой ангиллын иргэдэд орон сууц барихад (худалдан авах) төрөөс үнэ төлбөргүй татаас олгох хэлбэрээр тусламж үзүүлэх хөтөлбөрийг боловсруулж байна. Холбооны болон орон нутгийн төсвөөс улсын татаасыг орон сууцны нөхцөлийг сайжруулах шаардлагатай, орон нутгийн засаг захиргаа, аж ахуйн нэгж, байгууллага, цэргийн анги, анги, бүрэлдэхүүнд орон сууцны талбайгаар хангах бүртгэлд хамрагдсан ОХУ-ын иргэд, түүнчлэн хөнгөлөлттэй зээл авах эрхтэй хүмүүст олгодог. барилгын санхүүжилт, орон сууц худалдан авсан боловч энэ эрхээ ашиглаагүй.

Одоогоор гэр бүлийн нэг гишүүнд ногдох сарын орлого нь хөдөлмөрийн хөлсний доод хэмжээний 20-иос хэтрэхгүй бол иргэдэд татаас олгож байгаа. Тооцооллыг татаас авах өргөдөл гаргасан өдөр хийдэг.

Холбооны төсвөөс хөнгөлөлттэй ипотекийн зээлийг хөгжүүлэхэд зориулж ОХУ-ын бүрдүүлэгч байгууллагуудын төсөвт хамрагдаж болно. Төсвийн загвар нь холбооны болон бүс нутгийн эрх баригчдын баталгааны дагуу төсвөөс гадуурх сангаас хөрөнгө татах замаар барилгын санхүүжилт, ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг бий болгоход суурилдаг. Орон нутгийн эрх баригчид орон нутгийн нөхцөл байдал, хүн амын орлогоос хамааран зээлийн хэмжээ, хүү, эргэн төлөгдөх хугацааг хүлээн зөвшөөрөгдсөн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн дагуу бие даан тодорхойлдог.

Практикаас харахад орон сууц худалдан авахад үнэ төлбөргүй татаас олгох механизм нь шинэ барилгын төсвийн санхүүжилтээс хамаагүй илүү үр дүнтэй болсон. Өндөр инфляци, төсвийн хурц алдагдлын нөхцөлд холбооны төсвөөс орон сууцны барилгын санхүүжилт нь холбооны өмчийн орон сууцны барилгын дуусаагүй барилгын ажил нэмэгдэхэд хүргэдэг. Үүний зэрэгцээ орон сууц худалдан авахад үнэ төлбөргүй татаас олгох механизм нь иргэдэд орон сууцны зах зээл дээр бэлэн орон сууц худалдан авах боломжийг олгодог. Үүний ачаар иргэд орон сууцны чанар, байршлыг чөлөөтэй сонгох эрхтэй болж байгаа нь төсвийн хөрөнгийн зарцуулалт, барилгын чанарт тавих эцсийн хэрэглэгчийн хяналтыг нэмэгдүүлж, дуусаагүй барилгын хэмжээг бууруулж байна. Иргэдийн аль болох хурдан орон сууцтай болох сонирхол, өөрийн болон зээлийн хөрөнгөө хэсэгчлэн ашиглах хүсэл эрмэлзэлийг нэмэгдүүлснээр төсвийн хэмнэлт гарч байна. Гэхдээ энэ тохиолдолд ч төсвийн хөрөнгө дутагдах асуудал хэвээр байна.

Тиймээс, одоогийн байдлаар ОХУ-ын бүс нутгуудад ипотекийн зээлийн нэлээд өргөн хүрээний загварууд байдаг. Гэхдээ үндсэн шинж чанараараа ипотекийн банкаар дамжуулан зээл олгох, ипотекийн хоёрдогч зах зээлийн төвлөрсөн байгууллагуудаар дамжуулан санхүүжүүлэх, барилгын компаниудын орон сууцыг хэсэгчлэн худалдах, тодорхой ангиллын иргэдэд хөнгөлөлттэй зээл олгох хөтөлбөр гэсэн дөрвөн төрөлд ангилж болно.

Харамсалтай нь өнөөдөр ОХУ-д моргейжийн банк бараг байдаггүй. Арилжааны банкууд ипотекийн зээл олгодог цөөхөн байдаг. Эдгээр үйл ажиллагааны эрсдэлтэй байдал нь зээлийг үнэтэй болгож, улмаар хүн амын дийлэнх нь хүртээмжгүй болгодог.

НОМ ЗҮЙН ЖАГСААЛТ

3. Холбооны хууль 2004 оны 12-р сарын 30-ны N 216-FZ "Холбооны хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай" "Ипотекийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай".

4. Колобов С.С., Колобова В.С. Орон сууцны ипотекийн зээл: байдал, хөгжлийн хэтийн төлөв. М.: Дашков, 2002.

5. Покопцева Е.Б., Никитина Т.И., Казейкин В.С. Хэрхэн зээлээр орон сууц худалдаж авах вэ? Орос улсад ипотекийн зээл. М .: Вершина, 2004 он.

6. Разумова И.А. Ипотекийн зээлийн зээл. Санкт-Петербург: Петр, 2006. 208 х.

7. Симонов Ю.Ф. Орон сууцны зээл (ипотек). Ростов-н/Д.: Гуравдугаар сар, 2004. 224 х.

8. Смирнов В.В., Лукина З.П. Орон сууцны ипотекийн зээл. М.: Аудитор, 2004. 112 х.

9. Казаков В.И. Хуулиар орон сууц боломжийн үнэтэй болно // Оросын шуудан. 2005. No 22. P. 7.

10. Осадченко И.В. ОХУ-д орон сууцны ипотекийн зээлийн хөгжлийг төрөөс дэмжих асуудлын тухай // Орон сууцны тухай хууль. 2006. No 7. P. 2-8.

11. Хазарова Л. Ипотекийн зээлийн хөгжлийн асуудлаар // Санхүү. 2004. No 12. P. 69-72.

Америк бол зохион байгуулалт, санхүүгийн хэрэгслийн тоогоор дэлхийд хамгийн том, хамгийн өндөр хөгжилтэй орон сууцны зээлийн зах зээлтэй. Ил тод, хөрвөх чадвартай хоёрдогч зах зээл, оролцогчдын хоорондын үр дүнтэй харилцан үйлчлэлийн ачаар АНУ тэргүүлэх байр суурийг эзэлж чадсан.

Америкийн ипотекийн зах зээлийн гол оролцогчид нь:

• Зээлдэгч - орон сууц худалдаж авахын тулд ипотекийн зээл авах.
• Зээлдүүлэгч (банк эсвэл бусад зээлийн байгууллага) - худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалсан зээлдэгчид зээл олгох.
• Зуучлагч гэдэг нь зээлдэгчийн хөрөнгийг босгож, зах зээлд хөрвөх чадварыг хангадаг ипотекийн агентлаг юм.
• Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас худалдан авдаг хөрөнгө оруулагчид (ихэвчлэн институцийн).

Ипотекийн анхдагч болон хоёрдогч зах зээл

Түвшингийн харилцан үйлчлэл зээлдэгч - банкЭнэ бол ипотекийн зээлийн анхдагч зах зээл юм. Үүний хэрэгсэл нь уламжлал ёсоор ипотекийн зээл (Ипотекийн зээл) юм. АНУ-д ипотекийн хамгийн алдартай төрлүүд нь:

• Тогтмол хүүтэй зээл (Тогтмол хүүтэй орон сууцны зээл, FRM).
• Хувьсах хүүтэй зээл (Тохируулж болох хүүтэй орон сууцны зээл, ARM).

ARM зээлийн хувьд хүүг эхний хугацаанд (ихэвчлэн 3, 5 эсвэл 10 жил) тогтоодог бөгөөд дараа нь хувьсах шинж чанартай болж, зах зээлийн нөхцөл байдлаас хамааран тохируулдаг. Зээлийн хүүг хянах давтамжийг гэрээний нөхцлөөр тодорхойлно. Мөн гэрээний дагуу зээлдэгч зээлээ (Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөр) хэдийд ч хэдийд ч эрт төлөх эрхтэй.

АНУ-д ипотекийн зээлийг 28% PTI, 80% хүртэл LTV нөхцлөөр 200 мянган доллар хүртэл хэмжээгээр олгодог бөгөөд үүнд:

• PTI (Төлбөрийн орлогын харьцаа) - сарын зээлийн төлбөрийг зээлдэгчийн сарын орлогод харьцуулсан харьцаа.
• LTV (Зээлийн үнийн харьцаа) – зээлийн дүнг барьцаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэд харьцуулсан харьцаа.

АНУ-д ипотекийн зээл авах урьдчилсан нөхцөл бол барьцаалагдсан эд хөрөнгө, өмчлөлийн даатгал (хөрөнгө өмчлөх эрхээ алдах эрсдэл) юм. Амь нас, хөгжлийн бэрхшээлийн даатгал нь зээлдэгчийн үзэмжээр явагдана.

Түвшингийн харилцан үйлчлэл банк - зуучлагч - хөрөнгө оруулагчЭнэ бол моргейжийн хоёрдогч зах зээл юм. Үүний хэрэгсэл нь анхдагч зах зээл дээр ипотекийн зээлээр баталгаажсан ипотекийн агентлагууд (Ипотекийн үнэт цаас) гаргасан үнэт цаас юм. Яг энэ хоёр түвшний ипотекийн зээлийн схем (Хоёр түвшний ипотекийн зээл) АНУ-д үйл ажиллагаагаа явуулдаг. Тэнд үүсэлтэй учраас Америкийн моргейжийн загвар гэж нэрлэдэг. Практик дээр энэ нь иймэрхүү харагдаж байна.

Хоёр шатлалт ипотекийн зээлийн загвар

Зээлдэгч ипотекийн банкинд зээл авах хүсэлт гаргахад банк түүнтэй гэрээ байгуулж, ипотекийн бичиг баримтыг бүрдүүлж, гарын үсэг зурахыг нэгэн зэрэг шаарддаг.

• Ипотекийн зээл(Ипотекийн зээл) – барьцаалагчийн эрхийг баталгаажуулж, зээлдүүлэгчид зээлийн төлбөрийн баримтыг баталгаажуулсан үнэт цаас. Зээлдэгч үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгийг худалдах замаар буцаан олгоно.

Эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бүртгүүлсний дараа банк ипотекийн зээлийн хууль ёсны эзэмшигч болно. Тэд хуримтлагдах тусам банк ийм ипотекийн зээлийг "ипотекийн сан" болгон нэгтгэж, зуучлагчид буюу моргейжийн мэргэшсэн агентлагуудад зардаг. АНУ-д эдгээр нь Жинни Мэй, Фанни Мэй, Фредди Мак зэрэг засгийн газрын дэмжлэгтэй байгууллагууд юм.

• Ипотекийн сан(Ипотекийн сан) - ижил төстэй эргэн төлөгдөх хугацаа, төлбөр, хүүтэй ижил төстэй ипотекийн зээлийн багц.

Энэ бол Америкийн ипотекийн зээлийн загвар ба Европын ипотекийн зээлийн гол ялгааны нэг юм. АНУ-д зээлдүүлэгчид өөрийн дэвтэр дээрээ моргейжийн зээл авахгүй, ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргадаггүй, харин энэ үүргийг моргейжийн үйлчилгээ үзэгчдэд даатгадаг.

Агентлагууд зээлдэгчид төлсөн мөнгийг банкинд нөхөн төлж, хариуд нь зээлдэгчээс банкны шимтгэлийг хассан зээлийн дараа дараагийн төлбөрийн урсгалыг хүлээн авдаг. Үүний үр дүнд банкууд шинээр зээл олгох мөнгө авч, зуучлагчид ипотекийн зээлээр мөнгө олох боломжийг олж авдаг.

Үүнийг хийхийн тулд моргейжийн агентлагууд ипотекийн зээлийн нэхэмжлэлийн эрхийг барьцаа болгон ашиглаж, тэдгээрийн эсрэг өрийн үүрэг гаргадаг - ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас (MBS), мөн MBS агентлаг гэж нэрлэдэг. Энэ үйл явцыг үнэт цаасжуулах гэж нэрлэдэг.

• Үнэт цаасжуулах– хөрвөх чадваргүй зээлийг (үнэт цаасны үнэт цаас биш орон сууцны зээл) биржийн болон биржийн бус зах зээл дээр эргэлдэж буй үнэт цаас болгон хувиргах механизм.

Агентлагууд гаргасан үнэт цаасаа хөрөнгийн бирж дээр зарж, үнэт цаас худалдаж авсан хөрөнгө оруулагчдад шимтгэлээ хасч зээлдэгчээс төлбөрийн урсгалыг шилжүүлдэг. Өөрөөр хэлбэл, агентлаг өөрөө моргейжийн банктай адил зуучлагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг. Үүний зэрэгцээ, MBS-ийн дагуу хөрөнгө оруулагчдад шилжүүлсэн төлбөрийг үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаагаар бус харин моргейжийн агентлаг баталгаажуулдаг.

Ипотекийн агентлагуудад төрийн дэмжлэг үзүүлэх нь MBS-ийг найдвартай байдлын хувьд засгийн газрын бондтой тэнцүү болгодог. Энэ нь ипотекийн хоёрдогч зах зээлд хөрвөх чадварыг бий болгож, институциональ хөрөнгө оруулагчдад ашиглах боломжтой болгодог. Консерватив хөрөнгө оруулагчдын хамт үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын трастууд (REITs) MBS агентлагт хөрөнгө оруулалт хийдэг.

• P.S. 2014 оны 3-р сарын 12-ны өдөр Фанни Мэй, Фредди Мак нарыг татан буулгахтай холбоотой моргейжийн зах зээлд удахгүй болох шинэчлэлийн талаар мэдэгдэв. Харин оронд нь холбооны баталгаатай орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны тогтолцоог бий болгож, ипотекийн зээл олгож буй банкуудын эзэмшилд оруулна. Холбооны Ипотекийн Даатгалын Корпорац шинээр байгуулагдахаас өмнө тэд хохирлын эхний 10%-ийг хариуцна.
• Үнэт цаасны арилжаа нь тодорхой стандартад нийцсэн байх ёстой: жишээлбэл, зөвхөн 5 хувийн урьдчилгаа төлбөртэй зээлийг бонд болгон дахин багцалж болно, анх удаа орон сууц худалдан авч байгаа хүмүүст 3.5%.

Ипотекийн зах зээлийн эрсдэл

Зээлийн эрсдэл.Ипотекийн зээлийг зээлдэгчид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад ашигладаг бөгөөд энэ нь тэдний хувьд барьцаа болдог. Эд хөрөнгийн эрхээ алдах эрсдэлийг заавал даатгалд хамруулахын зэрэгцээ ийм барьцаа хөрөнгө байгаа нь зээлийн эрсдэлийг ач холбогдолгүй гэж үнэлэх боломжийг олгодог.

Ипотекийн зээлийн зах зээлд хамгийн их нөлөөлсөн зүйл бол хүү өөрчлөгдөх үед үүсдэг хүүгийн эрсдэл юм.

Хүүгийн эрсдэл.Ипотекийн зээлийн хүүгийн эрсдэл өндөр байгаа нь зээлдэгчийн өрийн үлдэгдлийг хэдийд ч төлөх эрхтэй холбоотой байдаг. Энэ нь зээлдэгчид ашигтай боловч зээлдүүлэгчид болон хөрөнгө оруулагчдад ашиггүй, учир нь энэ нь ирээдүйн төлбөрийн урсгалыг үнэлэх итгэлийг алдагдуулдаг.

Үүний үр дүнд бий эрт эргэн төлөх эрсдэл(Урьдчилгаа төлбөрийн эрсдэл). Энэ эрсдэлийг хэрхэн ухамсарлаж байна вэ? Хөрөнгө оруулагч ипотекийн үнэт цаас эзэмшиж, зах зээлийн хүү 5% байхад 5%-ийн купон авдаг гэж бодъё. Зээлийн хүү өөрчлөгдвөл яах вэ?

Хэрэв ханш буурч эхэлбэл ипотекийн үнэт цаасны үнэ өсч эхэлнэ (өрийн үнэт цаасны үнэ хүүгийн эсрэг чиглэлд хөдөлдөг). Үүний зэрэгцээ эрт төлөх эрсдэл нэмэгддэг тул ипотекийн зээлийн үнэ бага өсөх болно.

• Зах зээлийн хүү буурах үед бага хүүтэй орон сууцны зээл шинээр олгож эхэлдэг. Мөн зээлдэгч нь одоогийн зээлээ хугацаанаас нь өмнө төлж, шинээр бага хүүтэй зээл нээх нь илүү ашигтай байдаг.

Хэрэв зах зээл дээрх хүү өсч, жишээлбэл, жилийн 8% хүртэл өсөж эхэлбэл ипотекийн цаасны үнэ буурч эхэлнэ. Үүний зэрэгцээ, хугацаанаас нь өмнө эргэн төлөгдөх зээлийн хэмжээ буурсантай холбоотойгоор түүний үнийн уналт энгийн бондынхоос өндөр байх болно.

• Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны энэхүү нэмэлт эрсдэлийг сөрөг хугацаа буюу сөрөг “гүдгэр” гэж нэрлэдэг.

Зээлдэгч нь бэлэн мөнгөө 8%-ийн хадгаламжид байршуулж, байршуулах хүү (8%) ба зээлийн хүү (5%)-ын зөрүүнээс 3%-ийн орлого олох нь илүү ашигтай. Хөрөнгө оруулагч нь эсрэгээрээ ипотекийн үнэт цаасыг өндөр хүүтэй байршуулахын тулд оруулсан хөрөнгөө эрт эргэн төлөгдөх, эргүүлэн авах сонирхолтой байдаг.

MBS-ийн хүлээгдэж буй эргэлтийн өсөлтөөс үүсэх эрсдэлийг нэрлэдэг тэлэх эрсдэл(Өрггөлтийн эрсдэл).

Ипотекийн зээлийн үндсэн хоёр загвар байдаг. Тэд тус бүрийг тусад нь авч үзье. Эхлэхийн тулд АНУ-ын загварт анхаарлаа хандуулъя, учир нь түүний үндсэн дээр ипотекийн зээлийн загварууд Орост зохион байгуулагддаг.

Америкийн ипотекийн зээлийн загвар

Эхнийх нь хоёр түвшний загвар бөгөөд үүнийг "Америкийн загвар" гэж нэрлэдэг. Энэ нь үндсэндээ ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны хоёрдогч зах зээл дээр суурилдаг. Америкийн ипотекийн зээлийн загварын мөн чанарыг дараах байдлаар тодорхойлж болно.

1/ Арилжааны болон төрийн банк нь зээлдэгчид тохиролцсон хугацаанд сар бүр тодорхой хэмжээний мөнгөн хөрөнгийг банкинд шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн нөхцөлд ипотекийн зээл олгоно. Зээлдэгчийн энэхүү үүрэг нь худалдан авсан эд хөрөнгийн барьцаагаар хангагдана.

2) Зээл олгосны дараа банк зээлийг ипотекийн зээлийн төрөлжсөн агентлагуудын аль нэгэнд зарж, барьцааны үүргээ нэгэн зэрэг шилжүүлдэг. Агентлаг нь зээлдэгчид олгосон хөрөнгийг банкинд нэн даруй нөхөн төлж, хариуд нь өрийг төлөхийн тулд сар бүр хүлээн авсан төлбөрийг (зээлийн байгууллагын ашиг (марж)-аас бусад) агентлагт шилжүүлэхийг хүсч байна.

3) Ипотекийн агентлагууд банкнаас тодорхой тооны ипотекийн зээл худалдаж авсны дараа тэдгээрийг нэгдмэл байдлаар бүрдүүлж, тус бүр дээр үндэслэн төлбөрийн эх үүсвэр нь зээлдэгчийн төлбөр болох шинэ үнэт цаас бий болгодог. Эдгээр төлбөрийг үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалахгүй, харин хуулийн этгээдийн үүргийг гүйцэтгэж байгаа моргейжийн агентлаг баталгаажуулдаг болсон. Ипотекийн агентлагууд ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг хөрөнгийн зах зээл дээр худалддаг бөгөөд үүний үр дүнд тэдний ашиг, түүнчлэн банкуудын ашиг нь маржин болдог. 8, х.34

Германы моргейжийн загвар

Ипотекийн зээлийн хоёр дахь загвар нь “Хадгаламж зээлийн” үйл ажиллагааны системд суурилсан бие даасан, тэнцвэртэй ипотекийн загвар болох нэг түвшний “Герман загвар” юм. Энэхүү системийг Германы "барилгын хувийн хадгаламжийн банкууд" - Бауспаркасс эсвэл - Америкийн хадгаламж, зээл, эсвэл - Францын Ливрет Эпаргне Логементийн төрлөөр бүтээдэг. Энэ загвараар хөрөнгө оруулагчид байшин, орон сууц худалдан авахад шаардагдах тодорхой шимтгэлийг хуримтлуулах (хуримтлал нь хадгаламжийн дансанд үүсдэг) ​​(энэ нь өртгийн 30-50% байж болно), дараа нь ипотекийн зээл авах боломжтой болно. дутуу дүнгийн хувьд. Үүний зэрэгцээ хадгаламж эзэмшигчдийн хуримтлуулсан бэлэн мөнгө болон өөрийн хөрөнгийг зөвхөн хуулиар тогтоосон үйл ажиллагаа явуулах, өөрөөр хэлбэл ипотекийн зээл олгох зорилгоор ашиглах боломжтой.

ОХУ-ын ипотекийн зээлийн загвар 13, х.58

ОХУ-д одоо үйл ажиллагаа явуулж буй ипотекийн зээлийн тогтолцооны үйл ажиллагааны механизмыг ипотекийн зээлийн дараах үе шатуудын хэлбэрээр танилцуулж болно.

1) Урьдчилсан шат (энэ үе шатанд зээлийн үндсэн нөхцөлийг үйлчлүүлэгчид тайлбарлаж, зээл авахад шаардагдах баримт бичгийн жагсаалтыг гаргаж өгнө);

2) Үйлчлүүлэгч болон барьцаа хөрөнгийн талаар өгсөн мэдээллийг цуглуулах, шалгах;

3) Зээлийн эргэн төлөгдөх магадлалыг үнэлдэг;

4) Зээлийн тухай шийдвэр гаргах үе шат (хэмжээ, эргэн төлөлтийн журам, хугацаа, хүүгийн хэмжээг тодорхойлсон);

5) Энэ үе шатанд зээлийн гэрээ байгуулагдсан;

6) Зээлийн үйлчилгээ;

7) Зээлийн гүйлгээг хаах.

Доор үзүүлсэн 1-р зурагт моргейжийн загварыг диаграмм хэлбэрээр үзүүлэв.

Зураг 1 - Ипотекийн зээлийн загварын диаграмм 11, х 16

ОХУ-д ипотекийн зээлийн загварыг илүү нарийвчлан авч үзье.

Урьдчилсан шатанд зээлдэгч нь зээлдүүлэгчийн талаар шаардлагатай бүх мэдээлэл, ипотекийн зээлийн нөхцөл, зээлийн хэлцэл хийх үед үүсэх эрх, үүргүүдтэй танилцах ёстой.

Цаашилбал, зээлдэгчид зээл олгох нөхцөлийг тайлбарласны дараа зээлийн байгууллагын ажилтнууд банкнаас зээлээр олгох боломжтой хөрөнгийн дээд хэмжээг тодорхойлж, зээлийн журам, төлбөрийн журмыг тохиролцож, зээлдэгчийн зардлын ойролцоо тооцоог гаргаж, зээл авах хүсэлтийг бөглөнө үү. Энэхүү мэдэгдлийг зээлдүүлэгч боломжит үйлчлүүлэгчийн талаарх мэдээллийн хамгийн чухал эх сурвалжуудын нэг гэж үздэг.

Орос болон дэлхийн хэмжээнд банкны алтан дүрэм байдаг бөгөөд үүний мөн чанар нь дараах байдалтай байна: зээлдэгч сарын зээлийн эргэн төлөлтөд өөрийн сарын орлогын 30-аас илүүгүй хувийг зарцуулах ёстой. Хэрэв энэ хувь хэмжээ их (40-60%) бол ийм зээл эрсдэлтэй болно. Тийм ч учраас банк зээлдэгчийн орлогод үндэслэн олгож болох зээлийн хэмжээг тооцдог.

Ипотекийн зээлийн тухай шийдвэр эерэг гарсан тохиолдолд зээлдэгч болон банк нь сонгосон, урьдчилан тохиролцсон орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах зээлийн гэрээ байгуулна. Ипотекийн гэрээ нь ипотекийн зүйл, түүний үнэлэмж, мөн чанар, түүнчлэн ипотекийн зээлээр баталгаажсан үүргийн гүйцэтгэлийн хэмжээ, цаг хугацааны талаархи мэдээллийг агуулдаг. Төрийн болон хотын өмчид байгаа байшин, орон сууцыг барьцаалж болохгүй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй.

Арилжааны банкууд ипотекийн зээлийн гэрээ байгуулсны дараа зээлдэгчээс урьдчилгаа төлбөрөө хийхийг шаарддаг бөгөөд төлбөрийн хэмжээ нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн нөхцлөөс хамаарч өөр өөр байж болно. Үүний зэрэгцээ зээлдүүлэгч банкууд урьдчилгаа төлбөрийг аль болох их байлгах сонирхолтой байдаг, учир нь хувь нэмэр их байх тусам гүйлгээний эрсдэл бага байдаг.

Цаашилбал, ипотекийн зээлийн Америкийн загварын нэгэн адил худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаагаар баталгаажсан зээлдэгчийн үүргийг ипотекийн зээлийн хэлбэрээр албан ёсоор бүрдүүлдэг бөгөөд тэдгээрийн сангууд нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан ипотекийн зээлдүүлэгчид зарагддаг. үнэт цаас. Мөн ОХУ-ын Банкны шаардлагад нийцсэн арилжааны банкууд өөрсдөө ипотекийн даатгалд хамрагдаж, орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргах боломжтой.

Гадаадад үйл ажиллагаа явуулж буй орон сууцны ипотекийн зээлийн янз бүрийн загваруудын харьцуулсан дүн шинжилгээ нь орчин үеийн Орос улсад орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог зохион байгуулах хамгийн оновчтой хандлагыг тодорхойлох боломжийг бидэнд олгоно.

Одоогийн байдлаар гадаадад орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцооны үндсэн загварууд нь: таслагдсан-нээлттэй загвар; өргөтгөсөн нээлттэй загвар (Америк) тэнцвэртэй бие даасан загвар (Герман).

Эдгээр загварыг тодорхойлох нь нөхцөлт байдаг тул нэг улсад нэгэн зэрэг ажиллах боломжтой. Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог зохион байгуулах загвар бүр нь тодорхой үндсэн элементүүдийг агуулдаг.

Хамгийн энгийн системийг ипотекийн зээлийн тайрсан нээлттэй загвар гэж үзэх нь зүйтэй (Зураг 2) 12, 16-р тал. Энэ загварын мөн чанар нь дараах байдалтай байна. Банкууд үл хөдлөх хөрөнгө, тэр дундаа орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан ипотекийн зээл олгож, ипотекийн зээлийн санд үндэслэн өөрийн үнэт цаас буюу ипотекийн хуудас гаргадаг. Ипотекийн үнэт цаасны борлуулалт нь банкуудад цаашид зээл олгох "урт хугацааны" мөнгөний нөөцийг нөхөх боломжийг олгодог. Ийнхүү ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлж, тухайн банкны актив, пассивын тэнцлийг цаг хугацааны явцад баталгаажуулдаг.

Зураг 2 - Таслагдсан нээлттэй ипотекийн зээлийн тогтолцооны схем

Дэлхийн практикт үл хөдлөх хөрөнгийн ипотекийн зээлийн хамгийн түгээмэл загваруудын хоёр дахь загвар болох Америкийнх нь ипотекийн зээлийн хөгжингүй хоёрдогч зах зээл байгааг таамаглаж байна (Зураг 3) 12, p.16.

Загварын мөн чанар нь ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх хөрөнгийг зээлдүүлэгчид хөрөнгийн зах зээлээс зуучлагчаар дамжуулан босгодогт оршино. Энэ загварын үндсэн зүйл бол зээлдүүлэгч ба хөрөнгө оруулагчийн субъектуудыг салгах явдал юм.

Зураг 3 - Ипотекийн зээлийн өргөтгөсөн нээлттэй загварын схем

Бие даасан байдлын тэнцвэртэй загварын гол ялгах шинж чанар нь түүний үйл ажиллагааны хадгаламж, зээлийн зарчим юм (Зураг 4) 12, х.16. Зээлийн эх үүсвэрийг бүрдүүлэх нь ирээдүйд ипотекийн орон сууцны зээл авах хүсэлтэй хөрөнгө оруулагчдын хадгаламжийн зардлаар хийгддэг. Германы орон сууцны ипотекийн зээлийн загварын мөн чанар нь ипотекийн санхүүгийн хаалттай зах зээлийг бий болгох явдал юм. Энэ нь тусгай хадгаламж, моргейжийн байгууллагуудын эргэн тойронд үүсдэг

Зураг 4 - Тэнцвэртэй бие даасан байдлын загварын диаграмм

Үзүүлсэн загваруудын үндсэн шинж чанаруудыг дараах хүснэгтэд тусгасан болно

Хүснэгт 1 - Ипотекийн зээлийн төрөл бүрийн загваруудын онцлог

Харьцуулж болох параметрүүд	Frustum-нээлттэй загвар	Өргөтгөсөн нээлттэй загвар	Тэнцвэртэй бие даасан байдлын загвар
Түгээх улсууд	Зүүн Европ, Англи, Испани, Дани гэх мэт.	АНУ болон бусад өндөр хөгжилтэй орнууд	Герман, Франц, Австри, Испани, Чили, Тайланд, Чех гэх мэт.
Үйл ажиллагааны зарчим	Зах зээл (улс орны санхүү, зээлийн зах зээлийн ерөнхий байдлаас хамаарна)	Хадгаламж ба зээл (бие даасан загвар)
Зээлийн эх үүсвэрийг татах эх үүсвэр	Банкуудын өөрийн болон зээлсэн хөрөнгө	Хоёрдогч зах зээл дээр арилжаалагдсан ипотекийн үнэт цаас, мөн банкуудын өөрийн болон зээлсэн хөрөнгө	Ирээдүйн зээлдэгчийн орон сууцны хадгаламж, орон сууцны гэрээний хадгаламж, түүнчлэн банкны өөрийн болон зээлсэн хөрөнгө
Гол зээлдүүлэгчид	Бүх нийтийн болон моргейжийн банкууд	Ипотекийн болон Хадгаламжийн банкууд	Ипотекийн банкууд, төрөлжсөн хадгаламжийн банкууд (хадгаламжийн болон барилгын хадгаламжийн банкууд)
Төрийн дэмжлэгийн формат	Тодорхойлогдоогүй	Хямралын үед зээлийг дахин санхүүжүүлэх	Барилгын хадгаламжийн татаас

Таслагдсан нээлттэй загварын үйл ажиллагааг зохион байгуулах энгийн байдал нь түүний дэлхий даяар, ялангуяа хөгжиж буй орнуудад өргөн тархсан байдлыг тодорхойлдог. Гэсэн хэдий ч загварын дутагдалтай талууд (зээлийн хүүгийн зах зээлийн түвшнээс хамаарах байдал, хатуу стандарт байхгүй, татагдсан зээлийн эх үүсвэрийн хязгаарлагдмал тоо) нь түүнийг Орос улсад хөгжүүлэхэд саад болж байна.

Ипотекийн зээлийн Америкийн загварыг үндэсний ипотекийн загвар болгон хөгжүүлэх оролдлого Орос улсад 90-ээд оны хоёрдугаар хагасаас хойш хийгдсэн. Гэсэн хэдий ч хэд хэдэн шалтгааны улмаас (гадаадын эх үүсвэрийн давуу тал, засгийн газрын дэмжлэг хангалтгүй) хоёр шатлалт загвар нь хөгжихөө бараг зогсоож, хямралын үеэр өөрчлөгдсөн тивийн нэг түвшний загварт орлоо. хэд хэдэн давуу талуудын улмаас илүү тогтвортой байх нь: санхүүгийн зах зээлээс бүрэн хараат бус байх; зээлийн эрсдэлийг бууруулах; хүн амын нэлээд хэсэг нь зээл авах боломжтой

ОХУ-д ипотекийн хадгаламжийн тогтолцооны үйл ажиллагаанд ноцтой саад тотгор учруулдаг: барилгын хадгаламжийн банкны үйл ажиллагааны хууль тогтоомжийн үндэслэл байхгүй; Санхүүгийн байгууллагуудад хүн амын үл итгэх байдал хэвээр байгаа бөгөөд өндөр инфляци, үнийн өсөлтийн нөхцөлд хуримтлал суларч, ийм загвараар орон сууц худалдан авах нь улам бүр хойшлогддог2, х.16.

Тиймээс, загвар бүрийн эерэг ба сөрөг шинж чанаруудыг харьцуулж үзвэл бид тэдгээрийг Орос улсад ашиглах боломжуудад дүн шинжилгээ хийсэн. ОХУ-ын үндэсний онцлогийг харгалзан олон нийтийн "зах зээлийн" ипотекийн тогтолцоог бий болгох ерөнхий зарчмуудыг баримтлах нь оновчтой байх болно. Үүний зэрэгцээ орон сууцны барилгын тогтолцоонд итгэх итгэлийн институцийг бэхжүүлэхээс (барилуулагчдын хариуцлагыг нэмэгдүүлэх, хувь нийлүүлэгчдийн эрхийг баталгаажуулах, ашиглалтад оруулах хугацааг биелүүлэх, үнийг аль болох тогтоох болон бусад зүйлээс) эхлэх шаардлагатай байна. , нийгмийн моргейжийн механизмыг боловсруулж, засгийн газрын баталгааны түвшинг нэмэгдүүлэх, зөвхөн үүний дараа бие даасан зээлийн болон санхүүгийн ипотекийн байгууллагуудыг бий болгох (идэвхжүүлэх).

Дэлхий даяар ипотекийн зээлийн зах зээл зээл олгох, дахин санхүүжүүлэх гэсэн хоёр чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг. Энэ зах зээлийн өвөрмөц чанар нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ба санхүүгийн зах зээл гэсэн эдийн засгийн чухал хоёр сегментийг холбодогт оршдог. Өнөөдөр дэлхийн практикт ипотекийн зээлийн олон хэрэгсэл, түүнчлэн зээлийн байгууллагууд олгосон хөрөнгийг дахин санхүүжүүлэх хэд хэдэн механизм байдаг, тухайлбал: ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргах, ипотекийн хамтын сан эсвэл тэдгээрийн аналогийг бий болгох, моргейжийн сангуудыг дахин худалдах.

Ипотекийн зээлийн тогтолцоо гэдэг нь ипотекийн зээлийг үр дүнтэй олгох боломжийг хангахуйц зохих байгууллага, батлагдсан механизмыг бий болгохыг хэлнэ.

Ипотекийн зээлийн уялдаа холбоотой, үр ашигтай ажиллах тогтолцоог бүрдүүлэхийн тулд юуны өмнө ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааг шууд эрхэлдэг банкууд болон бусад ипотекийн зээлийн байгууллагуудыг багтаасан ипотекийн зээлийн байгууллагуудын үйл ажиллагааны тогтолцоо шаардлагатай. Энэхүү системийн үр ашиг нь үл хөдлөх хөрөнгийн эргэлтийг бүртгэх систем, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн үнэлгээний систем, даатгалын компаниуд, түүнчлэн хоёрдогч зах зээл дээр үйл ажиллагаа эрхэлдэг байгууллагууд зэрэг дэд бүтцийн хөгжлийн түвшингээс ихээхэн хамаардаг. ипотекийн зээл болон бусад зарим элементүүдийн хувьд.

Орон сууцны ипотекийн зээлийн зах зээлийн цогц тогтолцоог бий болгох зорилтыг дэвшүүлэхдээ юуны түрүүнд санхүүгийн үр дүнтэй стандарт механизмыг ашиглахад чиглэсэн орон сууцны санхүүжилтийн схемийг орон нутгийн нөөцийг ашиглахад чиглэсэн, орон сууцны зээлийн онцлогийг тусгасан орон сууцны санхүүжилтийн схемийг ашиглах боломжийг харгалзан үзэх шаардлагатай. бие даасан бүс нутаг. Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог бүрдүүлэх, бий болгох шилжилтийн нөхцөлд ийм схемүүд нь орон нутгийн нөөц боломж хязгаарлагдмал, бүс нутгийн шинж чанарт анхаарлаа төвлөрүүлж, хэрэгжүүлэх цар хүрээ зэргээс шалтгаалан хүн амын тодорхой хэсгийн орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхэд тусалдаг. хязгаарлагдмал байна 19, х.55.

Гол зорилго нь иргэдийн хувийн хөрөнгө, урт хугацааны ипотекийн зээлийн зардлаар монопольчлолоос ангид орон сууцны зах зээл дээр орон сууц худалдан авах зах зээлийн зарчимд суурилсан дундаж орлоготой Оросын иргэдийг хямд орон сууцаар хангах ажлын тогтолцоог бий болгох явдал юм.

Ипотекийн зээлийн харилцаа нь асар их нөөц бололцоотой бөгөөд орон сууцны салбарт бүрэн хэрэгжихгүй байгаа боловч эдгээр харилцаа нь хэд хэдэн тулгамдсан асуудлыг шийдвэрлэх үр дүнтэй хэрэгсэл юм.

1) үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл болон санхүүгийн зах зээлийн урт хугацааны, хүчтэй нэгдлийг хангах;

2) иргэдийн орон сууцтай болох зөөлөн дэглэмийг хангах;

3) хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагааг нэмэгдүүлэх.

Орон сууцны өртөг, хөрөнгийн эх үүсвэр, төлбөрийн чадвар, амьдрах нөхцлөө сайжруулах хүсэлтэй иргэдийн ангилал (тэтгэмж авах эрхийг харгалзан) зэргээс хамааран орон сууцны хэд хэдэн стратегийг ялгаж үздэг.

засгийн газрын татаас, аж ахуйн нэгжид тусламж үзүүлэхэд чиглэсэн стратеги;

засгийн газрын татаас, иргэдийн өөрийн хөрөнгийг ашиглахад суурилсан холимог стратеги;

иргэдийн өөрийн хөрөнгөд голчлон чиглэсэн зах зээлийн стратеги.

Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог бүрдүүлэх, бий болгох явцад ипотекийн зах зээлийн субьектууд, ялангуяа иргэн зээлдэгчид, зээлдүүлэгч банкуудын үйл ажиллагаа нь хотын захиргааны тусгай арга хэмжээ авахгүйгээр бараг боломжгүй юм.

Ипотекийн зээлийн тогтолцооны захиргааны тогтолцоог нэвтрүүлснээр нутаг дэвсгэр бүхэлдээ ашиг тус хүртэж байна. Хотын захиргаа орон сууц барих үйл явцыг эрчимжүүлж, улмаар татварын орлогын өсөлтийг өдөөж байгаа боловч иргэн зээлийн нөхцөлөө биелүүлээгүй тохиолдолд шинэ орон сууц эсвэл дахин орон сууц авах замаар эрсдэлээ багасгадаг. хотын хэрэгцээ.

Одоогоор банкуудын орон сууц худалдан авах зээлийг цөөн тооны иргэд авах боломжтой. Эрсдэлийг хязгаарлах, санхүүгийн эх үүсвэрийг дайчлах хууль эрх зүйн болон эдийн засгийн цогц механизм бүхий ипотекийн зээлийн тогтолцоог бий болгох нь ипотекийн зээлийн зардлыг эрс бууруулж, Оросын иргэдийн орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх үр дүнтэй хэрэгсэл болгон хувиргах боломжтой юм.

Хүн амд орон сууцны ипотекийн зээлийг нэг талаас зах зээлийн эдийн засгийн салшгүй нэг хэсэг болгон хөгжүүлэх нь дараахь үндсэн зарчмууд дээр тулгуурлах ёстой.

1) ОХУ-д орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог бий болгохдоо одоо байгаа олон улсын туршлагыг харгалзан үзэх шаардлагатай. Үүний зэрэгцээ Оросын макро эдийн засгийн нөхцөл байдал, хууль тогтоомжийн тогтолцоог харгалзан үзэх ёстой бөгөөд Оросын хүн ам ипотекийн зээл олгох зээлдүүлэгч банкнаас урт хугацааны хамааралтай байх нөхцөл байдлаас болгоомжилж байгааг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

2) Гол шаардлагуудын нэг бол өндөр төдийгүй дундаж орлоготой хүн амын бүлгүүдэд ипотекийн зээлийн хүртээмжтэй байх явдал юм. Үүний зэрэгцээ, тогтолцоо нь зах зээлд суурилсан, татаасгүй, ипотекийн зээлийн үйл явцад оролцогч бүх оролцогчдод бүрэн ил тод, ойлгомжтой байх ёстой.

3) Урьдчилсан нөхцөл бол тогтолцоог тогтмол хөгжүүлэх, улсын төсвөөс санхүүжүүлэх бус иргэд, арилжааны зээлдүүлэгч банк, хөрөнгө оруулагчдын татсан санхүүгийн эх үүсвэрийг үр дүнтэй ашиглахад тулгуурлах явдал юм.

4) Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь тухайн улсын аль ч бүс нутагт давтагдах боломжтой байх ёстой. Тодорхой бүс нутагт ипотекийн зээлийн хэрэгжилтийн хурд, цар хүрээ нь бүс нутгийн удирдлагад улс төрийн хүсэл зориг байгаа эсэхээс хамаарах субьектив хүчин зүйлээс бус харин эдийн засгийн объектив нөхцөл байдал, орон сууцны үр дүнтэй эрэлт, нийлүүлэлтээр тодорхойлогддог.

5) Онцгой шаардлага бол олон талт байдал, системийн нээлттэй байдал юм.

6) Ипотекийн зээлийг хөгжүүлэхэд чиглэсэн төрийн бодлогын нэн чухал тал бол зээлдэгчдэд ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулах макро эдийн засгийн нөхцөл, институцийн орчныг бүрдүүлэх явдал юм. Энэ нь инфляцийн түвшин, рублийн ханшийн динамикийг хянах, зээлийн хүүг бууруулах, банкны системийн бүтцийн өөрчлөлт, зохицуулалтын тогтолцоог хөгжүүлэх цогц арга хэмжээг хэлнэ.

7) Орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх, орон сууцны зах зээлийн бүх субъектуудын үйл ажиллагааг зохицуулах нь бүх шатны гүйцэтгэх засаглалын үйл ажиллагаанаас ихээхэн хамаардаг. Үүнтэй холбогдуулан ипотекийн зээлийн тогтолцоог бий болгох үе шатанд бүс нутгийн болон орон нутгийн эрх баригчдын үүрэг нэмэгдэж байна. 20, х.118

Урт хугацааны ипотекийн зээлийн тогтолцоог бүрдүүлэн хөгжүүлэхэд хэд хэдэн асуудал саад болж байна: төгс бус хууль тогтоомж; Хууль зүйн байгууллагад үл хөдлөх хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийг бүртгэх тогтолцоо үр дүнгүй байх; үнэлгээ, даатгалын бизнес хангалтгүй хөгжсөн; ипотекийн тусгай банк байхгүй; арилжааны банкуудын зээлийн эх үүсвэрийн өндөр өртөг; ипотекийн хоёрдогч зах зээл байхгүй (ипотекийн зээл); дахин санхүүжилтийн өндөр хүү; банкны эрсдэлийг хязгаарлах, төрийн байгууллагуудаас хамгаалах үр дүнтэй механизм дутмаг; зээлдэгчийн зээлийн өндөр өртөг; хүн амын дийлэнх нь орон сууцны үнэтэй харьцуулахад бага орлоготой; нийгмийн эмзэг бүлгийн иргэдэд орон сууцны татаас олгох төсвийн хөрөнгө дутмаг, энэ нь орон сууц худалдан авахад зээлийн дарамтыг бууруулах; татварын төгс бус байдал, иргэдийн орон сууцанд хөрөнгө оруулах хөшүүрэг хангалтгүй.

Мэргэжилтнүүд эдгээр асуудлыг шийдвэрлэх дараах үндсэн чиглэлүүдийг санал болгож байна.

1) Ипотекийн зээлийн үүргийн биелэлтийг хангах хууль тогтоомж, зохицуулалтын тогтолцоог боловсронгуй болгох, ялангуяа ипотекийн зүйлийг барьцаалах, зээлээ төлж барагдуулаагүй этгээдийг барьцаалсан орон сууцнаас гаргах тодорхой журам бий болгох;

2) Урт хугацааны санхүүгийн эх үүсвэрийн урсгалыг хангах бүх нийтийн механизмыг бий болгох, хэрэгжүүлэх;

3) Нэг талаас ипотекийн зээл хүлээн авагч иргэдэд, нөгөө талаас арилжааны банкуудад дахин санхүүжилт олгодог орон сууцны зээлдүүлэгч, хөрөнгө оруулагчдад олгох татварын хөнгөлөлт;

4) Ипотекийн зах зээлийн субъектуудын хооронд чөлөөт өрсөлдөөний тэгш нөхцөлийг бүрдүүлэх;

5) Зээлдүүлэгч банкуудын хууль бус үйлдэл гарсан тохиолдолд зээлдэгчийн нийгмийн хамгааллын механизмыг бий болгох, түүнчлэн өмнө нь авсан ипотекийн зээлийг төлөх боломжгүйгээс нүүлгэн шилжүүлэх ажиллагааны явцад түүнийг нийгэмд дасан зохицох;

6) Урт хугацаатай ипотекийн зээл олгох, үйлчилгээ үзүүлэх, түүнчлэн тэдгээрийг дахин санхүүжүүлэх зээлийн байгууллагуудын үйл ажиллагааг зохицуулах зохицуулалтын тогтолцоог тодорхой болгох;

7) Энэ чиглэлээр урт хугацааны эх үүсвэр татах зорилгоор санхүүгийн шинэ хэрэгсэл (үнэт цаас) ашиглах зохицуулалтын тогтолцоог бүрдүүлэх.

Үүнээс гадна ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг банкуудад орон сууцны хэд хэдэн тусгай хөнгөлөлт үзүүлэх шаардлагатай байна. Орон сууцны хадгаламж нээлгэж, ипотекийн зээл олгож байгаа банкууд олгосон урт хугацаат орон сууцны зээлийн дүнгээр татвар ногдох ашгийг бууруулах, ипотекийн зээлээс авсан ашгаа татвараас чөлөөлөх журам бий болгох нь нэлээд үр дүнтэй арга хэмжээ байж болох юм. Нэмж дурдахад шинжээчдийн үзэж байгаагаар орон сууцны хадгаламжид зориулж банкнаас ОХУ-ын Төв банкинд байршуулсан заавал байлгах нөөцийн нормыг нөөцөөс чөлөөлөх эсвэл бууруулах ёстой. 16, х.71

Орон сууцны ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг татахад эрсдэл өндөр байгаа нь саад болж байна. Ийм нөхцөлд төр засч залруулах, үндсэн хөрөнгийг бий болгоход шаардлагатай хөрөнгө оруулалтыг хөнгөвчлөхийн тулд боломжтой бүхнийг хийх ёстой. Практикт эсрэгээрээ тохиолддог. Засгийн газрын үнэт цаасны зах зээл нь санхүүгийн эх үүсвэрийг шингээж, хэт өндөр үнэтэй болгодог бол татвар нь хөрөнгө оруулалтын зардлыг үндэслэлгүйгээр нэмэгдүүлдэг.

Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоотой холбоотой төрийн байгууллагуудын тодорхой дэмжлэгийг дараахь хэлбэрээр илэрхийлж болно гэж бид үзэж байна.

1) Орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог хотын статустай болгох;

2) Системийг хэрэгжүүлэхэд зориулсан хөгжлийн талбайн нэн тэргүүнд хуваарилалт (ямар нэгэн нэмэлт нөхцөлгүйгээр);

3) Дэд бүтцийн зардал болон бусад үр ашгийг бууруулах замаар системийн оролцогчдын санхүүгийн ачааллыг арилгах буюу мэдэгдэхүйц бууруулах;

4) Холбооны, хот, орон нутгийн төсвөөс орон сууц барих, худалдан авахад үнэ төлбөргүй татаас олгох;

5) Иргэдэд хөнгөлөлттэй зээл олгох нөхцөлөөр хангах;

6) Хотын захиргаа нь өндөр үр нөлөө бүхий төслүүдийг хэрэгжүүлэхэд зориулж зээлийн батлан ​​даагч болох барьцаа хөрөнгийн зээлийн журмыг (орон нутгийн түвшинд) батлах, хэрэв эдгээр төслүүд нь хот байгуулалтын тэргүүлэх чиглэлүүдтэй тохирч, зээлдэгч нь тогтоосон шалгуурыг хангасан бол. ;

7) Хөгжлийн хөтөлбөрт шаардагдах хөрөнгийн урсгалыг хангахын зэрэгцээ хотод шаардлагатай төслүүдийг хэрэгжүүлэхэд хөрөнгө оруулагчдын татсан зээлийг барьцаалж болох хотын үнэт цаас гаргах;

8) Газар, үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан бондын зээл олгох.

Эдийн засгийг тогтворжуулах, зээл, санхүүгийн салбарыг шинэчлэх арга хэмжээ авч байгаа өнөөгийн нөхцөлд орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог бүрдүүлэх нь төрийн бодлогын тэргүүлэх чиглэлийн нэг болоод байна. ОХУ-ын Засгийн газар орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог хөгжүүлэх үзэл баримтлалыг баталсан нь санамсаргүй хэрэг биш юм. Хүн амд урт хугацаатай орон сууцны ипотекийн зээлийн үр дүнтэй, том хэмжээний тогтолцоог бүрдүүлэхэд чиглэж байна. Үзэл баримтлал дахь төрийн үндсэн үүрэг бол санхүүгийн эрсдэлийг бууруулах, орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэх зорилгоор ипотекийн зээлийн үйл явцын хууль эрх зүйн орчин, зохицуулалтын зохицуулалтыг бий болгох явдал юм. ОХУ-ын Засгийн газрын үзэл баримтлал, тогтоолын хамт ОХУ-д орон сууцны ипотекийн зээлийн тогтолцоог хөгжүүлэхэд чиглэсэн зохицуулалтын эрх зүйн актуудын төслийг бэлтгэх төлөвлөгөөг батлав. Одоогийн хууль эрх зүйн орчин хангалтгүй, дотоод зөрчилдөөнтэй байгаа нь ялангуяа банкуудыг ипотекийн зээлд үр дүнтэй оролцоход саад болж байгаа нь илт байна. Батлагдсан тогтоолоор ипотекийн зээлийг хөгжүүлэхэд тулгарч буй олон саад бэрхшээлийг арилгасан.

Дэлхийн практикт ипотекийн зээлийн хэд хэдэн төрлийн системийг бий болгосон бөгөөд үүнийг ихэвчлэн загвар гэж нэрлэдэг. Ипотекийн зээлийн загварууд (ипотекийн загварууд) нь дараах үзүүлэлтүүдээр бие биенээсээ ялгаатай байдаг.

• ипотекийн зээлийн тогтолцоо болон санхүүгийн зах зээлийн нягт уялдаа холбоо;
• санхүүгийн эх үүсвэрийг татах цар хүрээ, арга хэрэгсэл;
• зээл авах урьдчилсан нөхцөл байгаа эсэх.

Эдгээр асуудлыг хэрхэн шийдэж байгаагаас хамааран ипотекийн хоёр үндсэн загварыг ялгаж болно: нээлттэй, хаалттай.

Нээлттэй (Англо-Америк) загвар ипотекийн зээл нь улс орны санхүүгийн зах зээлийн тогтолцоонд бүхэлдээ багтдаг.

Хаалттай (Герман) загвар санхүүгийн зах зээлээс ипотекийн зээлийн харьцангуй бие даасан байдлыг авч үздэг.

Хариуд нь нээлттэй загварыг нэг түвшний (Англи, тив) болон хоёр түвшний (Америк) гэж хувааж болно.

Ипотекийн зээлийн нээлттэй загвар нь ипотекийн зээл олгоход зарцуулсан хөрөнгийг санхүүгийн нээлттэй зах зээлээс босгож, хөрөнгө оруулалтын эх үүсвэрийн төлөөх өрсөлдөөнд оролцдог гэж үздэг.

Хаалттай загвар нь зээлийн эх үүсвэрийн эх үүсвэр нь зээлдэгчийн үүрэг гүйцэтгэдэг иргэдийн хадгаламжид суурилдаг.

Хаалттай болон нээлттэй ипотекийн загварууд нь хоёр дахь шалгуураар ялгаатай байдаг - ипотекийн зээл олгох эсэхээ шийдэхдээ боломжит зээлдэгчид тавигдах нөхцлийн мөн чанар.

Хаалттай загварт эдгээр нөхцөлүүд нь боломжит зээлдэгчийн урьдчилсан (хадгаламж) үе шатанд оролцох, ипотекийн зээл авахын тулд тодорхой хэмжээний хуримтлал үүсгэх явдал юм.

Гадаадын туршлага

Хаалттай ипотекийн загварын хамгийн тод жишээ бол Германы “барилгын хадгаламжийн систем” юм.

Үүний үндсэн шинж чанарууд нь дараах байдалтай байна.

• 1) зээл авахаас өмнө төрөлжсөн байгууллагуудад ("барилгын сан") хөрөнгө хуримтлуулах үе шат - ирээдүйн орон сууцны зардлын 40 орчим хувийг эзэлдэг. Хуримтлуулах үе шатанд хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгөд энгийн хадгаламжаас бага хүү хуримтлагддаг;
• 2) хуримтлалын үе шат (5-аас 10 жилийн хугацаа) дууссаны дараа дараахь боломж гарч ирнэ: а) орон сууцны үнийн дүнгийн 10 орчим хувьтай тэнцэх хэмжээний улсын татаас авах; б) орон сууцны зардлын дутуу хэсгийг зах зээлийн ханштай харьцуулахад хөнгөлөлттэй хүүгээр төлөх зээл авах.

Ипотекийн зээлийн хаалттай загвар нь санхүүгийн зах зээлийн төлөв байдлаас харьцангуй бие даасан байдлыг баталгаажуулдаг (түүний хүүгийн хэлбэлзэл нь зээлийн нөхцөл байдалд шууд нөлөөлдөггүй). Гэсэн хэдий ч энэ нь ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийн баазыг мэдэгдэхүйц бууруулж, ипотекийн зээлийн цар хүрээнд нөлөөлж байна. Түүнчлэн, тодорхой нөхцөл байдалд, тухайлбал, арилжааны банкууд дахь хадгаламжийн хүү огцом, мэдэгдэхүйц нэмэгдсэнээр зарим хадгаламж эзэмшигчид барилгын сангаас мөнгөө татаж, улмаар тогтолцооны хямралд хүргэж болзошгүйг үгүйсгэх аргагүй юм.

Графикаар барилгын хэмнэлтийн системийн бүдүүвч диаграммыг Зураг дээр үзүүлсний дагуу үзүүлж болно. 11.2.

Цагаан будаа. 11.2.

Барилгын хуримтлалын тогтолцоо нь тодорхой нийгмийн чиг баримжаатай байдаг. Нэгдүгээрт, энэ нь хүн амын хуримтлалыг идэвхжүүлдэг, хоёрдугаарт, орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхийн тулд тодорхой хугацаанд хөрөнгө хуримтлуулах боломжтой залуучуудад зориулагдсан юм.

Ипотекийн зээлийн нээлттэй загвар нь санхүүгийн зах зээлийн ерөнхий тогтолцоонд нэгдсэн бөгөөд энэ нь нэг талаас зээлийн хамрах хүрээг өргөжүүлэхэд тусалдаг боловч нөгөө талаас ипотекийн зээлийн боломжийг тухайн улсын нөхцөл байдлаас ихээхэн хамааралтай болгодог. санхүүгийн зах зээл бүхэлдээ.

Энэ загвараар зээлдэгчид мөнгө хуримтлуулах хугацаа байхгүй. Үүний оронд зээлдэгчээс орон сууц худалдан авахад зориулж анхны төлбөрийг худалдан авсан хөрөнгийн үнийн дүнгийн 20-30% хүртэл төлөх шаардлагыг тавьж, зээлдэгч болон барьцаа хөрөнгийг нарийвчлан шалгаж байна. Энэхүү загварын дагуу олгосон ипотекийн зээлийн хүүг бүхэлд нь санхүүгийн зах зээлийн байдал, зээл авах хэрэгсэл болох үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанараас хамааран тогтоодог. Тэд барилгын хуримтлалын системээс байгалийн жамаар өндөр байдаг.

Нээлттэй ипотекийн зээлийн загварын график бүдүүвч диаграммыг Зураг дээр үзүүлэв. 11.3.

Цагаан будаа. 11.3.

Нээлттэй загварын сортуудын хувьд тэдгээрийн хоорондох ялгаа нь дараах байдалтай байна.

Нэг түвшний (Англи, тив) загвар ипотекийн зээл олгох эх үүсвэрийг ипотекийн банкны түвшинд бүрдүүлдэг гэж үздэг бөгөөд энэ нь түүнд зориулж ердийн механизмууд - дансандаа байгаа хөрөнгө, банк хоорондын зээл гэх мэтийг ашиглан хөрөнгө босгодог. Энэ тогтолцооны хүрээнд зөвхөн анхдагч ипотекийн зах зээл байдаг. . Энэ тохиолдолд ипотекийн зээлийн харилцаа нь зөвхөн хоёр байгууллагын хооронд байдаг: моргейжийн банк - зээлдэгч (нэг түвшний загвар).

Хоёр түвшний (өргөтгөсөн, Америк) загвар Ипотекийн анхдагч зах зээлийг хоёрдогч зах зээлээр нөхөж, ипотекийн банкнаас анх удаа орон сууцны зээл худалдаж авсан ипотекийн зуучлагчдын гаргасан үүсмэл үнэт цаасыг арилжаалдаг гэж заасан. Энэ хувилбарт олгосон ипотекийн зээлтэй холбоотой харилцаа үүсдэг: 1) ипотекийн банк ба зээлдэгчийн хооронд; 2) ипотекийн банк болон ипотекийн зуучлагчийн хооронд.

АНУ-д ипотекийн зээлийн технологи нь хоёр баримт бичигтэй байхыг шаарддаг.

• 1) зээлийн гэрээ (энэ нь өртэй холбоотой асуудлуудыг бүртгэдэг: зээлийн хэмжээ, төлбөрийн журам, хувь хэмжээ);
• 2) моргейжийн гэрээ (энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны нөхцөл, талуудын эрх, үүргийг тодорхойлсон) бөгөөд энэ нь үндсэн үүргийн заалтыг агуулсан байх ёстой.

Энэ тусгаарлалт нь банк олгосон зээлийг худалдах боломжийг олгодог, өөрөөр хэлбэл. ипотекийн зээлийг хоёрдогч эргэлтэд оруулах боломжийг олгодог бөгөөд энэ хугацаанд бусад үнэт цаас, тухайлбал бонд гаргах боломжтой.

Энэ бол Америкийн ипотекийн зээлийн тогтолцооны гол ялгаа нь: хувь хүн хөрөнгө оруулагч болон хувь хүн зээлдэгч хоёрын шууд холбоог тасалсан нь орон сууцны зээл, тэр дундаа жижиг, дунд хэмжээний хөрөнгө оруулагчдыг татахад ихээхэн хэмжээний хөрөнгө татах, найдвартай барьцаа хөрөнгө болох үл хөдлөх хөрөнгө. Үүний зэрэгцээ зээлийн тогтолцоог хөгжүүлэх чухал нөхцөл бол олгосон ипотекийн зээлийг боломжит худалдан авагчдад санал болгож болохуйц сан болгон нэгтгэхийн тулд өндөр түвшний стандартчилал юм.

Америкийн загварт ипотекийн зээлийн бүх үйл явцыг эхлүүлэх, зуучлал, хөрөнгө оруулалт гэсэн гурван үндсэн үе шатанд хувааж болно (Зураг 11.4).

Санаачлага - ипотекийн банк (анхдагч зээлдүүлэгч) ипотекийн анхан шатны зээл олгох журам, үүнд барьцаанд тавьсан эд хөрөнгө, зээлдэгч зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх чадварыг шалгах зэрэг орно.

Зуучлах – Ипотекийн зуучлагч (хоёрдогч зээлдүүлэгч) орон сууцны ипотекийн, хэмнэлттэй, арилжааны банкуудаас ипотекийн зээлийн багцыг худалдан авч, хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулагчдад худалдахаар санал болгож буй үнэт цаас болгон хөрвүүлэх үйл явц.

Хөрөнгө оруулалт – зуучлагчдын гаргасан үнэт цаасыг хувь хүн, хуулийн этгээдээс орлого олох зорилгоор олж авах, хуримтлуулах үйл явц.

Цагаан будаа. 11.4.

Хоёр шатлалт ипотекийн зээлийн загвар нь хөрөнгийн зах зээлийн тусдаа томоохон сегмент болох үл хөдлөх хөрөнгөөр ​​баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг бий болгохыг хамардаг бөгөөд энэ нь ипотекийн зээлийн хамрах хүрээг ихээхэн өргөжүүлэх боломжийг олгодог.

Гадаадын туршлага

Ипотекийн зээлийн цар хүрээ, түүнд хэрэглэгдэх загвар нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн цар хүрээ, үндэсний санхүүгийн зах зээлийн цар хүрээ, онцлог гэсэн хоёр хүчин зүйлээс хамаарна. Ийнхүү хоёр шатлалтай ипотекийн зээлийн загвар АНУ-д өргөн тархсан нь тус улсад уламжлалт орон сууцны хувийн өмч давамгайлж, санхүүгийн тогтолцооны үндэс нь банкны салбар байдаг Европын орнуудаас ялгаатай нь хөрөнгийн салбар байдагтай холбоотой юм. систем давамгайлж байна. Үүний зэрэгцээ АНУ-д ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны эзлэх хувь нийт өрийн үнэт цаасны зах зээлийн 25 орчим хувийг эзэлдэг.

Ипотекийн зах зээлийн асар том хэмжээ, хөрөнгийн зах зээлд эзлэх хувь өндөр байгаа нь мэдээж сөрөг талтай. 2007-2008 онд АНУ-д үүссэн моргейжийн хямрал нь АНУ-ын санхүүгийн системийг цочирдуулаад зогсохгүй дэлхийн санхүүгийн байдалд бүхэлд нь сөргөөр нөлөөлж, Оросын санхүүгийн зах зээлд нөлөөлсөн хүчин зүйл болсон (боломжууд). дэлхийн зах зээл дээр хөрөнгө оруулалтын эх үүсвэр татах, тэр дундаа моргейжийн салбарт ихээхэн буурсан.

Хямралын шууд шалтгаан нь зээлдэгчдэд тавигдах шаардлага мэдэгдэхүйц буурсан бөгөөд энэ нь эргээд орон сууцны зах зээлийн урт бөгөөд тогтвортой өсөлтийн үр дагавар байв. Үнийн өсөлтийг дагалдан зах зээлийн өсөлтийн өндөр түвшин нь зээлдэгчдээс ипотекийн зээлийн эрэлт нэмэгдэж, тэд ипотекийн зээлийг орон сууцыг шинэчлэх, өргөтгөх эх үүсвэр гэж үзэж, үүний эсрэг шинэ ипотекийн зээл авах боломжтой болсон. Нөгөөтэйгүүр, зээл олгож буй банкуудын хувьд үнийн өсөлт нь барьцаа хөрөнгийн үнийн өсөлтөөс шалтгаалж зээлийн эргэн төлөлтийн нэмэлт баталгааг бий болгож байгаа мэт харагдаж байсан нь эдийн засаг хөгжиж буй энэ үед зээлдэгчдэд тавих шаардлагыг бууруулахад түлхэц болсон юм.