Ипотека под залог имеющегося жилья. Как взять ипотеку под залог имеющейся квартиры? Недвижимость с обременением не разрешается

Ипотечное кредитование широко распространено в России на сегодняшний день, но необходимо понимать, что есть множество вариантов получения необходимой денежной ссуды. Если у человека нет собственной жилой недвижимости, то он оформляет кредитный договор с обеспечением за счет приобретаемых или строящихся квадратных метров.

Но существует также и ипотека под залог имеющейся недвижимости, если в собственности у заявителя имеется личная квартира или дом. Именной такой вариант кредитования и кажется большинству людей наиболее интересным и выгодным , но ведь необходимо поговорить и о возможных «подводных камнях».

В любом случае, ипотека является выгодным предложением для той категории людей, которая нуждается в улучшении свои жилищных условий, а собственных сбережений не хватает для оформления сделки по приобретению жилого объекта.

Разновидности ипотечного кредитования

На сегодняшний день большинством банков предложено 2 основных вида кредитных программ:

Целевые программы кредитования.
Нецелевые варианты выделения кредитных средств.

В первом случае выделяемые финансовым учреждением деньги идут исключительно на приобретение жилого объекта. Кредитные средства нельзя использовать в других целях. Что же касается нецелевого ипотечного кредитования, то здесь предложены более свободные условия использования выделенных банком средств.

Виды банковских программ и условия

Когда мы говорим об ипотечных кредитах с существующим обеспечением в виде имеющейся в собственности заявителя жилой собственности, можно говорить о довольно разнообразных по условиям предложений от банков. Большинство финансовых структур могут предложить своему клиента 2 ключевых денежных займа под приобретение жилищного объекта:

Ипотека под улучшение жилищных условий.
Типовое жилищное кредитование.

В первом случае речь идет о предоставлении денежных средств банком на покупку новой квартиры или дома с оформлением залога и прописанным в договоре обязательством продажи залогового объекта недвижимости для уплаты основной доли в кредитного обязательства. При этом сроки реализации недвижимости устанавливаются банком.

Такой вариант ипотеки может быть оформлен и без внесения первоначальных взносов, но срок действия договора выходит меньшим, чем в типовых предложениях жилищного кредитования. И еще одним нюансом является тот момент, что оформляемая ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса может предложить денежный заем не превышающий 80% стоимости квартиры, которая оформляет в залог.

Обычная жилищная ипотека не требует от заявителя реализации собственной квартиры или дома, который оформлен в качестве залога. Необходимо лишь уплачивать ежемесячные платежи по погашению основного долга. При этом в разных банках могут прописываться разные условия ипотечного договора, включая и различные проценты по кредиту.

Требования, которые предъявляются к оформляемой в залог недвижимости

Ипотека под залог имеющегося жилья может быть оформлена с вариантом, когда в качестве обеспечения выступает квартира в многоэтажном жилом доме или же частным дом.

Если выбран последний вариант, то в качестве залога будет оформлен не только сам дом, но и земельный участок. Банк готов рассмотреть залоговое обеспечение недвижимости, которая имеет исключительно высокую ликвидность.

Дополнительные правила, касающиеся оформления в залог жилой недвижимости, регламентируются на основании закона 102 ФЗ об ипотеке залоговой недвижимости.

Что прописано в федеральном законодательстве

Федеральный закон об ипотеке залоговой недвижимости был впервые принят в 1998 году, но с того момента основные пункты были неоднократно переписаны. В настоящий момент ФЗ по ипотеке содержит около 14 глав. Сюда включены основные понятия об ипотечном кредитовании и условия действия данного договора.

В соответствии с ФЗ 102 официально задокументировано несколько основоположных правил , которые должны быть известны человеку, ориентированному на заключение ипотеки:

В качестве залогового имущества, которое выступает в ипотечных кредитных договорах, может выступать недвижимое имущество, официально оформленное на заемщика в органах ЕГРП.
Запрещено в качестве залога использовать отдельные части объекта недвижимости: комнаты, этажи. Если заемщик планирует прописать их в ипотечном договоре, то ему необходимо заранее оформить их, как самостоятельная недвижимая собственность.
В качестве залога не может выступить та недвижимость, приватизация которой невозможно. Аналогичным образом невозможно передавать в залог недвижимость, которая в будущем подлежит обязательной приватизации.

В ФЗ прописано также, что передаваемая в залог недвижимость остается в пользовании у залогодателя. О других особенностях оформления ипотечного кредитования с обязательным залоговым оформлением можно ознакомиться в последней правки ФЗ 102 от 2019 года.

Выбор банка

Если вас заинтересовала ипотека под квартиры и вы имеете право на оформления подобного кредитного договора в соответствии с ФЗ, то необходимо приступать непосредственно к выбору банка, который оказывает подобные услуги населению.

Интересные предложения по ипотечному кредитованию предлагает для своих клиентов Сбербанк, но есть и другой ряд финансовых структур, чьи предложения также необходимо рассматривать.

Наиболее важным моментом для вас должен стать итоговый процент переплаты по предлагаемой банком процентной ставке. Именно эти цифры будут прописаны в итоговом договоре и на основании их придется выплачивать регулярные платежи. Также следует уточнить срок оформления ипотеки, который готов предложить заемщику банк и ознакомиться с дополнительными условиями.

Учтите, что придется предоставить ряд документов вместе с заявлением на получение кредита. Обязательным является страхование и отчетность по доходу с рабочего места. Общий пакет документов может различаться в зависимости от финансового учреждения и конкретной банковской программы.

Отдельно уточните у консультанта или же на официальном сайте банка о возможности смены предмета залога и преждевременной уплате задолженности по кредиту . Это может пригодиться вам в будущем.

Последние слова

Ипотечное кредитование с оформлением собственной недвижимости в залог является реальной возможностью улучшить свои жилищные условия прямо сейчас. Вопрос только в сборе пакета документов и условиях, прописанных банком. Внимательно изучите все предложения и сделайте свой осознанный выбор. Удачи!

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости и под залог имеющегося жилья от Росбанка без наличия первоначального взноса. Как правило, его размер зависит от стоимости приобретения и процента, который необходимо внести и который варьируется от банка к банку и от программы к программе. По этим причинам даже у заемщиков, заранее планирующих ипотеку под выбранную недвижимость, может оказаться недостаточно средств на первоначальный взнос.

В Росбанке предусмотрена программа «Кредит на первоначальный взнос», которая поможет решить проблему отсутствия взноса. Предложение взять ипотеку под квартиру подойдет Вам, если Вы:

Имеете в собственности квартиру.
Планируете переезд, для чего решили взять ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. Например, хотите переехать в другой район или город, купить квартиру в новостройке, вторичное жилье с большей площадью или более подходящее Вам по другим параметрам.
Понимаете, что между продажей имеющейся недвижимости для высвобождения средств на первоначальный взнос и моментом оформления ипотеки, переездом в новое жилье должно пройти время.

Обращение к программе позволит не ждать реализации имеющейся квартиры и не откладывать переезд. В Росбанке можно взять ипотеку под залог приобретаемого жилья, а также дополнительные средства на первоначальный взнос.

Сумма и сроки ипотеки и кредита под залог квартиры

Кредит на первый взнос и ипотека под залог приобретаемого жилья будут связаны, поскольку первый невозможен без второго. При этом следует понимать и их различие. Ипотека под залог приобретаемого имущества выдается на срок до 25 лет, а ее сумма зависит от того, сколько стоит жилье, и от Вашей платежеспособности. При этом:

Срок кредита на первоначальный взнос (оформляемого под имеющуюся недвижимость) определяется видом ипотеки. При покупке готового жилья он составляет 1 год, при покупке строящегося – 2 или 3 года.
Размер кредита – до 70% от стоимости имеющейся квартиры, оставляемой в залог и не более 50% от приобретаемой недвижимости.
Ставка по программе фиксированная на весь срок в рублях.
Выплата кредита под залог имущества не связана с погашением ипотеки. В отличие от ежемесячно погашаемого ипотечного кредита, кредит под залог квартиры, средства которого направляются на первоначальный взнос, выплачивается единовременно (основной долг + проценты) – соответственно через 1, 2 или 3 года. Кроме того, при появлении средств раньше этого срока Вы сможете произвести досрочное или частично-досрочное погашение.

Как и любая другая программа Росбанка, ипотека, где под залог недвижимости могут быть выданы средства на первоначальный взнос, ориентирована на то, чтобы упростить и ускорить покупку собственной жилплощади для целого ряда клиентов.

Вариантов приобрести новую недвижимость в кредит в настоящее время имеется достаточно много. Одной из разновидностей такой ссуды является под залог имеющейся недвижимости. Такой вариант подойдет для тех, кто уже имеет в собственности личную квартиру, комнату или дом (в расчет принимается также доля в собственности). Подобное обеспечение поможет получить максимально выгодные условия кредитования и приобрести еще одно жилье с минимальными потерями для своего бюджета. Однако перед тем как решиться на оформление такого кредитного договора, следует внимательно ознакомиться с особенности такого сотрудничества с банком.

Как оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости?

Ипотека представляет собой заслуживающий внимание вариант для тех, кому не хватает собственных средств для приобретения жилья. Особенность, которой обладает ипотека под залог недвижимости, заключается в том, что соответствующая программа может предлагаться банком в различных вариантах. Основными из них выступают, как правило, следующие:

ипотека под улучшение условий проживания;
типовое жилищное кредитования.

Первая альтернатива предполагает, что ипотечный кредит под залог квартиры выдается при условии обязательной продажи залогового имущества в течение установленного срока. Вырученные деньги при этом направляются на погашение части взятого кредита. Такой кредит можно получить

Ипотека под залог имеющегося жилья - одно из распространенных в ипотечной системе. Оно имеет несколько неоспоримых плюсов. Среди них - сниженная ставка по сравнению с другими кредитами.

Ипотечный кредит под залог жилья

Ипотека - это один из видов обязательств клиента перед банком. Имуществом в этом случае выступает квартира, комната или дом. Это недвижимое имущество находится в распоряжении гражданина, который получает от банка или другой организации средства, под залог имеющейся недвижимости.

Заемщик вкладывает средства в покупку нового, чаще всего - большего по стоимости, жилья. В рамках кредитных отношений заемщик обязуется вернуть полученные средства с процентами через определенное время, указанное в договоре. Если он нарушает условия, то имеющееся жилье пойдет на оплату долга.

В разговорной речи понятия «ипотечное кредитование» и «ипотека» часто подменяют одно другим. Юридическое значение этих слов - разное. Смысл слова «ипотека» состоит в следующем. Это выдача банком кредита на определенные цели. Например, на строительство дома или ремонт крыши.

Залогом в этом случае выступает не поручительство других граждан, а имеющееся у заемщика недвижимое имущество, к примеру, жилье. В случае невозможности выплатить кредит, права на это жилье переходит к кредитору. Он имеет право продать недвижимость, погасить весь долг с процентами и штрафами. Остаток средств возвращается должнику.

«Ипотечное кредитование» - это элемент ипотечной системы. Кредит на покупку жилья выдается с условием. Оно состоит в том, что полученная квартира становится залогом. Это и будет гарантией выплаты долга с процентами.

Плюсы и минусы

По банковской статистике пятая часть всех бывших заемщиков снова становятся клиентами по ипотечному кредитованию. Во второй раз - это чаще всего уже ипотека, то есть выдача средств под залог имеющегося жилья. Ее называют ломбардной.

Из отличительных моментов можно назвать следующие:

Свобода в выборе жилья. Если первичное жилье выбирается из списка, который предоставляет банк, то следующее определяет сам заемщик.
Страховка. Можно отнести к минусам тот факт, что приходится страховать залоговое жилье и право собственности. Ставки страховки определяются размером займа. Когда страхуется жизнь, то выплачивается от 0,3 % и выше, в зависимости от возраста заемщика. Страхование квартиры и права собственности обходятся одинаково - по 0,15 % от суммы займа.
Под залогом может быть дом, квартира, комната или другое жилье, которое находится также во владении других людей, чаще всего, родственников.
Клиент имеет право поменять залог. В случае необходимости можно заменить один объект недвижимости на другой. Это не запрещено, если кадастровая стоимость залога не будет дешевле.
Организация или банк, который выдает займ, может отказать в выдаче средств. Основаниями отказа могут быть несоответствие выбранного жилья определенным требованиям.
Жилье, которое находится под залогом, не может быть продано, подарено или обменено. Поскольку кредитная организация не захочет лишиться гарантий. В кадастровом паспорте появляется в графе об обременениях отметка о залоге. Перед покупкой недвижимости обязательно нужно запросить выписку из паспорта в местном отделении Росреестра, чтобы незнанием не могли воспользоваться мошенники.

Ипотечный кредит пользуется спросом, так как ставки по нему ниже, чем по другим кредитам. Но окончательное решение по ипотеке, конечно, принимает сам клиент. И если предстоящие трудности перевешивают для него возможность воспользоваться купить в долг жилье, то он выбирает оптимальный вариант для своей семьи.

Взнос

Большинство банков интересует гарантия платежеспособности клиента в системе ипотечного кредитования. Кроме высоких и стабильных доходов, это еще и требование первоначального взноса для оформления договора. Чаще всего взнос - это неизменный атрибут ипотеки.

В российских банках его размер колеблется от 10 до 30 процентов от стоимости жилья. Чем меньше процент, тем выгоднее для заемщика условия. К примеру, в Сбербанке первоначальный взнос будет составлять 1/10 от стоимости покупаемого жилья.

Иногда взнос платится из средств материнского капитала. В этом случае составляется договор. Кредитор тщательно проверяет молодую семью, поскольку выплата предстоит в течение нескольких десятков лет. Есть еще варианты, когда семьи в ипотеке поддерживает государство.

Например, по государственной программе «Помощь молодым семьям» малоимущим семьям с несколькими детьми выдавались субсидии на покупку жилья. Они составляли до 40 процентов их стоимости. Выдавался специальный сертификат, которым оплачивался первоначальный взнос.

В последнее время многие банки неохотно идут на оформление ипотеки семьям, где несовершеннолетние дети являются владельцами. Основанием для отказа является Федеральный закон, в 77 статью которого в 2016 году были введены корректировки. По сути, на сделки при таких условиях был введен запрет.

Взять ипотечный кредит можно и без взноса. Разработаны специальные государственные программы для покупки доступного жилья без первоначального капитала. Их особенности:

меньший размер процентных ставок - 10,5%;
обязательное наличие залога;
длительность - 30 лет;
размер кредита: 45 000 - 8 миллионов рублей;
выдача только в рублях;
только гражданам РФ;
отсутствие издержек банка по оформлению;
необязательность процедуры страхования жизни заемщика.

На видео об ипотеке под залог квартиры

В том случае, когда заемщик не может выплачивать ежемесячные платежи по ипотечному кредитованию, то право на заложенное имущество переходит к кредитору.

В силу того, что ипотека подразумевает получение крупных сумм на длительный срок, кредитор в обязательном порядке требует оформления залогового обеспечения. Объектом залога может стать как приобретаемое жилье, так и имеющаяся собственность. Ипотека под залог имеющейся недвижимости выдается на привлекательных условиях, среди которых низкая ставка и длительный период погашения.

Оформление подобных программ имеет свои особенности и правила, соблюдение которых необходимо на протяжении всего срока действия договора.

Что представляет собой такая ипотека

Неслучайно доля ипотечных займов составляет около 20% от всех использованных кредитных продуктов. Многие успешные заемщики, выплатив долг за первую собственность, обращаются за повторным кредитованием, предлагая использовать имеющееся жилье в качестве залога.

Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости также называют ломбардной ипотекой, так как в залог оставляют то имущество, которым располагает клиент в момент обращения.

Ряд характеристик отличают данные программы от привычных схем кредитования:

Отсутствуют ограничения при подборе нового объекта недвижимости, что позволяет выбирать квартиры и дома в том состоянии и районе, которые действительно нужны заемщику. Основные претензии банк будет предъявлять к предлагаемой в качестве залога собственности.
Без оформления страховки при подписании договора с кредитором не обойтись. Иногда банку достаточно покрытия страховой выплатой залогового имущества, в других случаях требуется комплексное страхование: титульное, личное, имущественное. Это влечет за собой удорожание итоговой переплаты по ипотечной сделке на несколько процентов.
Ломбардная ипотека допускает в качестве залога собственность ближайших родственников, а при необходимости – изменить залоговый объект другим, при условии соблюдения требований к кадастровой стоимости предлагаемого жилья.
Основные ограничения касаются залогового обеспечения – оно должно вписываться в параметры, установленные финансовым учреждением, а ограничения в праве распоряжения не позволят в период погашения займа передавать в дар, обменивать и продавать залоговый объект. Любые регистрационные действия становятся недоступными, а в паспорте объекта появляется новая отметка о наличии обременений по ипотеке в силу закона.

Несмотря на наличие строгого порядка оформления и тщательной подготовки документов, подобный вид кредита позволит получить нужный объект собственности с правом дальнейшего распоряжения им.

Прежде чем взять ипотеку под залог имеющегося жилья, оценивают достоинства и негативные моменты применения данной схемы сотрудничества с банком. Из положительных характеристик следует отметить:

Низкую ставку по кредиту.
Менее тщательный анализ кредитной истории.
Доступные и прозрачные условия оформления с меньшим пакетом документов.
Отсутствие необходимости в первоначальном взносе.
Возможность длительного погашения на протяжении от 5 лет и более.
Свободный выбор жилья, вне зависимости от мнения банка, включая строящиеся объекты.

К негативным моментам ломбардной ипотеки относят:

Ограничение права распоряжения собственностью в залоге.
В процессе длительного периода погашения процентная переплата составит сумму, в разы превышающую основной долг.
На протяжении многих лет гражданин несет финансовую ответственность перед кредитором, направляя часть своих доходов в пользу финансового учреждения.
В случае пропуска даты платежа по любой причине кредитор взыщет штраф и неустойку за каждый день просрочки.
В случае наступления обстоятельств неодолимой силы заемщик подвергается реальному риску потерять объект залога.
Выполняя кредитные обязательства, заемщик вынужден нести сопутствующие дополнительные расходы на страхование заложенной недвижимости.

Есть и более существенное ограничение при использовании ломбардной ипотеки – необходимо, чтобы имеющееся жилье было новым, высоколиквидным, дорогостоящим объектом, оснащенным всеми основными благами цивилизации. Далеко не всякая квартира может выступить в качестве залогового обеспечения. Например, если планируется покупка жилья за 3 млн рублей, необходимо, чтобы имеющаяся собственность стоила не менее 3,6 млн рублей.

Таким образом, купить более дорогое жилье можно только за счет компенсации недостатка суммы из своих личных накоплений.

Банк очень внимательно и придирчиво рассматривает объект, предложенный в качестве обеспечения по ипотеке под залог жилья. Оцениваться будут следующие параметры:

Высокая ликвидность ограничивает выбор объекта теми, которые можно быстро и выгодно продать. В здании должны быть подключены все инженерные коммуникации, позволяющие отнести недвижимость к благоустроенному жилью.
Отличное состояние дома и помещений – оценивается степень износа. Недопустимо использование жилья в аварийных зданиях, планируемых под снос, из категории ветхого жилого фонда.
Относительно новое жилье, анализируется год ввода в эксплуатацию дома.
Ограничения по материалу, используемому в строительстве, и количеству этажей, исключая деревянные дома и малоэтажную застройку.
Наличие/отсутствие несовершеннолетних владельцев объекта, а также иных обременений (ареста или отчуждения в пользу третьей стороны).
Соответствие планировки и фактических характеристик информации из технической документации на объект.

В совокупности данные требования к жилью серьезно сузили возможность оформления под залог квартиры в старых домах, построенных раньше 1970–1975 гг.

После того как банк рассмотрит объект на предмет соответствия выдвинутым требованиям, будет определена сумма, доступная к выдаче в ипотеку. Как правило, максимальная величина кредитной линии не превышает 60% оценочной стоимости предложенного имущества.